¿La Asamblea tiene que votar una mayoría especial cada vez que se contrata o renueva la vigilancia? La pregunta mezcla decisiones distintas: aprobar el presupuesto común, precisar qué puede contratar el administrador y, en su caso, cambiar el Reglamento Interno. La ley condominal de la Ciudad de México no menciona un contrato de vigilancia ni establece para él una mayoría calificada autónoma. Por eso el acuerdo útil no es una frase genérica de “se aprueba seguridad”, sino una decisión que deja claro el gasto, la representación y la evidencia que deberá entregar el proveedor.
La ley vigente todavía conserva el nombre del Distrito Federal
El nombre oficial vigente es Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal. Se expidió mediante decreto publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal número 1021, del 27 de enero de 2011, y su última reforma publicada es del 4 de agosto de 2023. Que conserve “Distrito Federal” en la denominación no la vuelve inaplicable en la Ciudad de México: ése es el título que muestra el texto vigente de la Consejería Jurídica y de Servicios Legales.
Esta ley trata la vigilancia como parte del funcionamiento de los bienes y servicios comunes, no como una categoría contractual independiente. Incluso identifica como bienes comunes los espacios de portería y alojamiento de vigilantes. El punto de partida para una Asamblea es, entonces, el presupuesto de gasto común y las facultades que ya tenga conferidas su administrador.
Qué votación aplica cuando el orden del día incluye la vigilancia
El artículo 33, fracciones IX y XI, faculta a la Asamblea para aprobar el presupuesto anual y resolver los asuntos de interés común que no correspondan al administrador. El artículo 32 fija el quórum de las convocatorias ordinarias: 75% de asistencia en primera, mayoría simple del total en segunda y, en tercera, los asistentes; en esta última, las resoluciones se toman por mayoría de los presentes.
La ley no ordena una mayoría calificada específica para contratar vigilancia. Por tanto, no es correcto convertir en regla universal el “50% más uno” sin mirar cuál convocatoria se celebró y qué dice la escritura constitutiva o el Reglamento Interno. Este último puede reservar mayorías especiales para asuntos no previstos en la ley, conforme al artículo 53, fracción XVI.
| Decisión documentada | Regla legal aplicable | Artículo |
|---|---|---|
| Incluir el servicio de vigilancia en el gasto común anual | La Asamblea aprueba el presupuesto del año siguiente; no hay mayoría especial nombrada para vigilancia | 33, fracción IX |
| Resolver la contratación si no está dentro de las funciones otorgadas al administrador | La Asamblea decide los asuntos de interés común no conferidos al administrador | 33, fracción XI |
| Primera convocatoria | Asistencia de 75% de los condóminos | 32, fracción IV |
| Segunda convocatoria | Quórum con mayoría simple del total de condóminos | 32, fracción IV |
| Tercera convocatoria | Se instala con quienes asistan; acuerda por mayoría de los presentes | 32, fracción IV |
La convocatoria debe incluir el orden del día y notificarse en los términos del artículo 32. El acta debe conservar asistentes, acuerdos y desarrollo de la sesión; después, el administrador informa por escrito las resoluciones. Son requisitos que permiten acreditar que un contrato de vigilancia no fue una decisión informal de una sola persona.
El administrador puede ejecutar un mandato, pero no inventarlo
El artículo 43 da al administrador deberes amplios sobre bienes y servicios comunes: vigilar su cuidado, atender la operación de instalaciones y servicios generales, realizar actos de administración y conservación en áreas comunes, efectuar gastos con cargo al fondo correspondiente en los términos del Reglamento Interno y ejecutar acuerdos de Asamblea. También le exige rendir estados de cuenta que identifiquen las cuotas por pagar a proveedores.
Eso permite que el administrador firme, ejecute o renueve una contratación de vigilancia sin una Asamblea nueva cuando el servicio, el presupuesto y su representación frente a terceros ya quedaron autorizados en la Asamblea, la escritura o el Reglamento Interno. El artículo 33, fracción IV, es decisivo: corresponde a la Asamblea precisar las facultades y obligaciones del administrador frente a terceros.
El límite es igual de importante. La fuente primaria no contiene una facultad expresa que permita al administrador contratar guardias por encima de un presupuesto aprobado, cambiar por sí solo el alcance del servicio o comprometer una cuota extraordinaria. Si el servicio rebasa el mandato o exige fondos adicionales, debe regresar a Asamblea. Tampoco se localizó en la ley una regla expresa que habilite una contratación urgente de vigilancia sin acuerdo previo; esa ausencia se deja así, sin convertir una urgencia operativa en autorización legal automática.
El atraso en cuotas no autoriza cortar la vigilancia común
La ley define como moroso a quien deja de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria dentro del plazo que haya fijado la Asamblea. Para esos incumplimientos prevé intereses moratorios, multas y acciones civiles; además, el condómino moroso no puede convocar a Asamblea. Los artículos 55, 56, 59, 87 y 88 regulan esas consecuencias.
No aparece en el texto vigente una disposición que autorice al condominio, al administrador o a la Asamblea a suspender al moroso la vigilancia ni otro servicio común de seguridad. La ley tampoco condiciona la protección de las áreas comunes al pago individual. En consecuencia, un Reglamento Interno no debe presentarse como si esa facultad de corte viniera de la ley: para cobrar, la vía documentada es cuota, interés, sanción y, cuando corresponda, la acción aprobada en Asamblea.
Contratar a un proveedor sin permiso: la corrección jurídica importa
La norma de seguridad privada ya se llama Ley de Seguridad Privada para la Ciudad de México, tras el decreto publicado el 31 de marzo de 2025. Su artículo 37 Bis, fracción II, prevé para la persona que recibe el servicio una multa de 3,500 a 5,000 UMA diarias si contrata seguridad que no cumple los requisitos legales. El decreto vigente conserva también la obligación del prestatario de cubrir daños causados por un elemento cuando la autoridad así lo determine. Puede revisarse el texto reformado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México.
La referencia frecuente al “artículo 29 de la ley” como fuente de responsabilidad solidaria del condominio es incorrecta: ese artículo trata los planes y programas de capacitación que los titulares entregan a la autoridad. La responsabilidad solidaria de quien contrata está en el artículo 28 del Reglamento: se activa si contraviene los artículos 26 y 27, que exigen pedir el permiso, autorización o licencia vigente de la Secretaría y anexar una copia al contrato, así como la constancia de registro del personal asignado; también ordenan abstenerse de contratar a quien no cuente con el permiso o licencia. El Reglamento de la Ley de Seguridad Privada es explícito en esa secuencia.
La ley habla del “prestatario” o de la persona que contrata; no individualiza, por sí sola, a cada integrante del comité o al administrador. Por eso el acta debe identificar quién representa al condominio para firmar, qué documentación recibió y qué mandato ejecuta. La responsabilidad personal de una administración por un caso concreto depende también del instrumento constitutivo, el Reglamento Interno, el contrato y los hechos, materias que esta guía no sustituye con una conclusión automática.
El expediente que conviene aprobar junto con el servicio
Una Asamblea puede evitar una discusión posterior si el acuerdo incorpora, como anexos o entregables verificables, los siguientes elementos:
- Presupuesto mensual o anual, número de puestos, horarios, perímetro y fecha de inicio.
- Nombre de la persona autorizada para firmar, vigilar cumplimiento, validar facturas y reportar cambios a la Asamblea.
- Copia del permiso, licencia o autorización vigente expedido por la Secretaría de Seguridad Ciudadana y la constancia de registro del personal que será asignado.
- Pólizas que la ley exige al prestador: fianza de fidelidad patrimonial y seguro de responsabilidad civil, además de la vigencia y el alcance que se pacten en el contrato.
- Causales para renovar, sustituir o terminar el servicio, sin trasladar al guardia funciones que no le corresponden ni prometer resultados que el contrato no pueda medir.
En los condominios de Coyoacán, Benito Juárez y Miguel Hidalgo, la lógica legal es la misma aunque cambien el número de accesos, visitantes o turnos. El contrato debe reflejar la operación real del inmueble y el acta debe conservar por qué la Asamblea aprobó ese alcance.
Una contratación formal también debe poder operar
SEPRICO opera directamente con guardias propios en Ciudad de México y cuenta con 25 años de experiencia en seguridad para condominios. Para una propuesta, el levantamiento parte de la distribución del inmueble y se traduce en puestos, horarios, protocolos, supervisión y evidencia documental que el administrador pueda presentar a la Asamblea; no en una cuota aislada ni en una promesa de cobertura sin alcance definido.
La pregunta para la próxima Asamblea no es sólo “¿cuánto cuesta un guardia?”, sino “¿qué autorizamos, quién puede obligar al condominio y qué documentos probarán que el servicio es legal y ejecutable?”. Si su condominio en CDMX va a contratar o renovar vigilancia, solicite una cotización con ese expediente como punto de partida.
