La mayoría de las leyes de condominio del país describen una comunidad de vecinos permanentes. La de Quintana Roo, después de su reforma de noviembre de 2021, describe otra cosa: un inmueble donde una parte de los dueños vive en otro estado o en otro país, donde algunas unidades se ocupan por semana y donde la asamblea puede celebrarse por videollamada con traductor. Es, hasta donde hemos podido verificar, la ley condominal mexicana que más lejos llegó en reconocer ese perfil. Y varias de sus piezas se aplican, directamente, al control de acceso.
Una ley escrita para dueños que no viven aquí
La norma es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, con última reforma publicada en el Periódico Oficial el 12 de noviembre de 2021. Es una ley especial, no un capítulo del Código Civil: eso importa porque en varias entidades el condominio vive dentro del código y hay que rastrearlo por artículos dispersos.
El artículo 29, fracción V, permite celebrar las reuniones de la Asamblea “de manera presencial y/o a distancia mediante el uso de plataformas digitales”, con un protocolo que la ley escribe paso a paso: registro previo por correo, liga y contraseña, proyección de imagen en tiempo real, micrófonos apagados salvo al pedir la palabra, grabación como prueba con anuencia del condómino, y la instrucción de fijar el horario “de acuerdo a la zona geográfica en la que se ubica el condominio”. Incluso resuelve el problema práctico obvio: si un condómino pierde la conexión, eso no anula la asamblea.
La misma fracción IV manda que las reuniones se desahoguen en español y que el condómino pueda ser asistido por un traductor. Y el texto legal menciona expresamente el voto electrónico de condóminos extranjeros o nacionales no residentes.
Hay una consecuencia que no se ve a primera vista. El artículo 29 fija el quórum en 75% del proindiviso en primera convocatoria y 51% en segunda; en tercera, la asamblea se instala con quienes asistan y resuelve por mayoría de los presentes. El artículo 30 establece que entre segunda convocatoria y reunión median 30 minutos, y entre tercera y reunión, diez. Un condominio con propiedad ausente puede llegar a la tercera convocatoria en la misma mañana. Quien conecta, decide.
El artículo 21 y las dos fracciones que agregó 2021
Aquí está el hallazgo que cambia la conversación sobre control de acceso en la Riviera Maya. La reforma de 2021 añadió al artículo 21 —el catálogo de prohibiciones para condóminos y habitantes— dos fracciones nuevas:
Fracción X. Queda prohibido “cambiar el uso y destino que tenga la unidad de propiedad exclusiva o el desarrollo en parte o en su totalidad, a menos de que exista un acuerdo del 100% de los condóminos”. Es la mayoría más alta de toda la ley: ni el 75% que se exige para forzar la venta de un moroso reincidente llega ahí.
Fracción XI. Queda prohibido “dar en uso, por cualquier medio, la unidad de propiedad exclusiva a un mayor número de personas a las que está destinada la propiedad”.
La ley no dice “renta vacacional” ni “plataforma de hospedaje”. Dice algo más útil: prohíbe la sobreocupación de la unidad dada en uso, sin importar el vehículo jurídico. Para un comité, eso convierte una molestia recurrente —el departamento de dos recámaras que recibe a diez huéspedes un fin de semana— en un incumplimiento tipificado, no en una queja de convivencia.
Lo que debe llevar todo contrato de uso, sin importar cómo se llame
El artículo 19 es la pieza operativa. Dice que el condómino y su arrendatario o cesionario convendrán entre sí quién cumple determinadas obligaciones, y que en todo momento el usuario será solidario de las obligaciones del condómino. Ambos deben notificarlo al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles.
Y cierra con la frase que conviene subrayar: en todo contrato de arrendamiento, comodato “o cualquier otro instrumento jurídico, sin importar su denominación”, por el que se dé a un tercero el uso de una unidad, se deberá incluir la obligación de cumplir el Reglamento del Condominio, anexando una copia del mismo.
Léelo desde la caseta. Si el reglamento interno fija horarios de amenidad, cupo de alberca, registro de huéspedes y reglas de acceso, y ese reglamento va anexo al contrato de hospedaje, el ocupante temporal está obligado por él desde que firma. Sin ese anexo, el guardia está discutiendo reglas con alguien que legítimamente no las conoce.
El artículo 41, fracción XVII, complementa: el Reglamento del Condominio debe prever las condiciones para otorgar a terceros las áreas comunes que sean objeto de arrendamiento o se destinen al comercio, con temporalidad y garantías.
Dónde nombra la ley la vigilancia, y con qué palabras
No hay que interpretar: la ley la nombra tres veces.
El artículo 23, fracción II, incluye entre los bienes de propiedad común “los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes”; la fracción III agrega “los locales y las obras de seguridad”. La caseta y el cuarto del vigilante son, por ley, área común.
El artículo 27 autoriza celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas comunes, previo acuerdo de la Asamblea General, y añade: “sin que ello impida que la misma Asamblea contrate servicios profesionales para estos fines”.
El artículo 41, fracción III, exige que el Reglamento del Condominio contenga las medidas necesarias para integrar comités de protección civil y seguridad; la fracción XVI, las bases del Programa Interno de Protección Civil.
Las mayorías, puestas una junto a otra
La ley no fija una mayoría específica para “contratar vigilancia”: eso entra por el artículo 27 con acuerdo de Asamblea General. Lo que sí tiene umbral propio es la obra.
- Instalar caseta, pluma, torniquete o cableado de CCTV cuenta como obra nueva que no modifica la escritura constitutiva y mejora el aspecto o la comodidad: artículo 26, fracción III, Asamblea General Extraordinaria con al menos 51% del valor total del condominio. Con una excepción que en desarrollos turísticos es frecuente: si un solo condómino es propietario de hasta el 25% del valor total, el umbral sube a 75%. Donde el desarrollador o un operador hotelero conserva un bloque grande, esa es la regla que aplica.
- Aprobar o reformar el Reglamento del Condominio: artículo 31, fracción I.
- Nombrar o remover al Administrador: artículo 31, fracción II, con la regla especial del artículo 29, fracción VI: en elección, reelección o remoción, cada unidad habitacional vale un voto, incluidas las de uso mixto habitacional-turístico, en lugar del porcentaje de indiviso.
- Dispensar al Administrador del requisito de experiencia o cursos en administración condominal: 75% del indiviso (artículo 33).
- Cambiar el uso y destino de una unidad o del desarrollo: 100% (artículo 21, fracción X).
- Demandar la venta forzosa del condómino reincidente: 75% (artículo 44).
Al moroso se le puede suspender servicio, con dos condiciones
El artículo 43 lo autoriza expresamente: cuando los servicios que se disfrutan en áreas privativas se pagan con recursos del Fondo de Mantenimiento y Administración o del de Reserva, el Administrador puede suspenderlos al condómino que no cubra sus cuotas. Las dos condiciones: autorización previa del Comité de Vigilancia y excepción del servicio de agua.
Ojo con la lectura: la ley habla de servicios pagados desde el fondo común, no de restringir el acceso al inmueble. Suspender el paso de un propietario a su unidad no está entre las facultades que este artículo concede.
Por separado, el artículo 32 suspende el derecho de voto del moroso mientras subsista la falta de pago, y deja su indiviso fuera del cómputo para instalar la asamblea, aunque puede asistir y opinar. Y el mismo artículo 43 da fuerza de título ejecutivo al estado de cuenta suscrito por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, con los recibos pendientes y el acta o reglamento donde se fijaron las cuotas, siempre que existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes.
El título vacío que a un condominio de playa le duele
Un detalle que solo se ve leyendo el índice completo. La ley conserva un Título Octavo, “De la Delimitación de Accesos en caso de Colindancia con Zona Federal Marítimo Terrestre”. Es el capítulo que gobernaría exactamente el problema de acceso de un condominio frente al mar. Sus dos artículos, el 62 y el 63, están derogados desde el 22 de marzo de 2011.
Queda el encabezado y no queda contenido. Para un desarrollo con playa, muelle o acceso a la zona federal, eso significa que la delimitación de accesos no tiene hoy regla en la ley condominal local y se resuelve por concesión federal, escritura constitutiva y reglamento interno. Si tu esquema de vigilancia incluye el frente de playa, ese es el expediente que hay que tener ordenado, porque la ley del estado no lo va a ordenar por ti.
Checklist para la próxima asamblea
Ocho puntos que se pueden verificar antes de discutir presupuesto:
- ¿El Reglamento del Condominio está inscrito en el Registro Público y agregado a la escritura constitutiva, como manda el artículo 41?
- ¿Contiene los criterios de uso de áreas comunes, el Programa Interno de Protección Civil y la integración del comité de seguridad?
- ¿La administración tiene copia de los contratos de uso de unidades dadas a terceros, con el reglamento anexo y la notificación de cinco días hábiles del artículo 19?
- ¿El reglamento define cuántas personas puede alojar cada tipo de unidad? Sin esa definición, la fracción XI del artículo 21 no se puede hacer valer.
- ¿La convocatoria incluye modalidad, requisitos de participación y correo de registro, como exige el artículo 30 reformado?
- ¿Hay acta con la mayoría correcta para las obras de seguridad ya instaladas, y se revisó si algún condómino alcanza el 25% del valor?
- ¿El acuerdo de contratación de vigilancia consta en acta, con el alcance del artículo 27?
- ¿El Comité de Vigilancia autorizó por escrito cualquier suspensión de servicios ya aplicada, y quedó fuera el agua?
Un punto final que no es de la ley condominal, pero se cruza con ella: el artículo 69, agregado en 2021, prohíbe al Administrador compartir información de los condóminos que pueda considerarse sensible o personal, salvo consentimiento por escrito o los casos previstos en la ley federal de datos personales. Las bitácoras de acceso, los registros de huéspedes y las grabaciones de CCTV caen ahí. Vale la pena que el contrato con el proveedor diga quién es responsable del tratamiento y por cuánto tiempo se conservan.
Conviene dejar por escrito una cosa antes de que llegue la temporada alta: quién autoriza el acceso de un huésped que llega a las tres de la mañana con un código enviado por mensaje, y qué hace el guardia si ese código no coincide. Esa decisión se toma en frío, en asamblea, o se toma en caliente, en la caseta, por alguien que no debería estar tomándola.
Fuentes: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo, texto con última reforma publicada en el Periódico Oficial el 12 de noviembre de 2021 (arts. 19, 21, 23, 26, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 41, 43, 44, 62, 63 y 69); Ley de Seguridad Ciudadana del Estado de Quintana Roo (art. 101).
