Hay un artículo de la ley condominal sonorense que ningún reglamento interno recoge y que le cambia el guion al guardia de la caseta: el 73. Dice que en los condominios que coinciden con zona federal marítimo terrestre o terrenos ganados al mar, los condóminos, poseedores y administradores están obligados a permitir a la generalidad de las personas el libre tránsito y la accesibilidad a esos bienes de dominio público, siempre que no existan otras vías de acceso. Los accesos a las playas son servidumbres legales de paso, y los ayuntamientos deben exigir que se respeten.
En Puerto Peñasco, en San Carlos o en Bahía de Kino eso significa que el protocolo de acceso no puede escribirse como si el perímetro fuera absoluto. Y significa que el elemento de caseta necesita saber, antes de su primer turno, dónde termina su facultad de negar el paso.
La ley vigente es de 2016, y la que circula es de 1993
Antes de citar cualquier artículo conviene resolver cuál ley se está citando, porque en Sonora hay dos textos circulando y solo uno está vivo.
La norma vigente es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sonora, Ley número 101, publicada en el Boletín Oficial el 19 de diciembre de 2016, con reforma incorporada del 21 de junio de 2018. Su Transitorio Segundo es explícito: abroga la Ley número 293, sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, publicada en el Boletín Oficial número 4, sección II, del 12 de julio de 1993.
El detalle incómodo es que el texto de 1993 sigue publicado en el compendio legislativo básico de un portal del propio gobierno estatal. Quien busca la ley por el camino más obvio puede terminar leyendo derecho abrogado, con quórums que ya no aplican. Si tu reglamento interno o tu contrato de administración citan la Ley 293, citan una ley muerta desde hace casi una década.
El Transitorio Quinto agrega una regla útil para ordenar el archivo: los condominios constituidos antes siguen rigiéndose por su escritura y su reglamento, pero cualquier modificación posterior debe ajustarse a la Ley 101.
El organigrama que la ley impone, y el que casi nadie arma
La Ley 101 define un gobierno condominal con más piezas de las que la mayoría de los condominios sonorenses tiene instaladas.
La Asamblea General es el órgano supremo y sus resoluciones son obligatorias. El administrador puede ser Condómino o Profesional, y la distinción importa: el profesional debe estar registrado en el Padrón de Administradores Profesionales de Condominios del ICRESON y otorgar fianza en la cuantía que fije la asamblea, dentro de los treinta días naturales siguientes a su designación (artículo 34, fracción II). Cualquier administrador debe comunicar su encargo al ICRESON dentro de los quince días hábiles siguientes.
El Comité de Vigilancia es obligatorio en todo condominio con al menos diez unidades privativas, se integra con dos a cinco condóminos y decide por mayoría simple; una minoría que represente el veinte por ciento del valor total inicial puede designar a uno de los vocales (artículo 44). El cargo dura un año y es honorífico (artículo 45).
Y luego están los comités del artículo 72, entre ellos el que aquí interesa: el Comité de Seguridad y Protección Civil, cuya función es coadyuvar en la seguridad condominal y en la organización de los condóminos ante siniestros como incendios, inundaciones, hundimientos, plagas, derrumbes, supeditándose a los programas de protección civil del municipio y a los planes estatales de prevención del delito. La ley aclara además que estos comités pueden conformarse aun cuando no exista administrador registrado.
Una obligación que sorprende a muchos administradores: el artículo 70 exige que administradores e integrantes del Comité de Vigilancia reciban capacitación condominal al menos una vez al año por las áreas de desarrollo social de los municipios, y el Administrador Profesional debe acreditarla ante el ICRESON para mantener vigente su inscripción. No estar inscrito se sanciona con multa de cincuenta a doscientas UMA (artículo 76, fracción V).
La tabla de mayorías, que casi nadie tiene a la mano
La ley usa dos categorías. Mayoría simple es el cincuenta por ciento más uno del total de votos. Mayoría especial es la que la propia ley, la escritura o el reglamento interno exijan específicamente, calculada sobre la totalidad de condóminos y redondeando al entero superior. Los votos se cuentan por indiviso, no por cabeza (artículo 25, fracción VIII).
| Decisión | Mayoría que exige la Ley 101 |
|---|---|
| Resolución ordinaria de asamblea, incluida la contratación de vigilancia y el presupuesto | Mayoría simple (art. 25, fr. IX, y art. 27) |
| Establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio | Mayoría simple, como facultad de la asamblea (art. 28, fr. XVIII) |
| Designar o remover el Comité de Seguridad y Protección Civil | Mayoría simple (art. 28, fr. VIII) |
| Modificar la escritura constitutiva o el reglamento interno | 51% de los votos de la totalidad de condóminos que representen el 100% del valor nominal (art. 9) |
| Declarar de uso común otras partes, obras, aparatos o instalaciones del inmueble | Mayoría especial: 75% de la totalidad de condóminos que representen el 100% del valor nominal (art. 28, fr. XXII) |
| Limitar los derechos del condómino con conductas que impidan la convivencia | Asamblea General Extraordinaria (art. 28, fr. XIX) |
| Extinción voluntaria del régimen | Mayoría especial: 75% de los votos de la totalidad que representen el 100% del valor nominal (art. 11) |
La lectura práctica: contratar vigilancia no requiere mayoría reforzada. Lo que puede requerirla es la obra. Si la caseta, el arco de acceso o el gabinete del CCTV se van a levantar sobre una porción del inmueble que todavía no está declarada de uso común, la vía es el artículo 28 fracción XXII, y el umbral salta a setenta y cinco por ciento de la totalidad de condóminos con cien por ciento del valor nominal. Eso es lo que hunde proyectos de acceso a mitad de camino: no la contratación, sino el estatus jurídico del metro cuadrado donde va la caseta.
La asamblea establece los medios y las medidas, dice el texto
La fracción XVIII del artículo 28 no deja lugar a interpretación: es facultad de la Asamblea General establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la forma en que deberán participar los condóminos o poseedores en esta actividad con apoyo eventual de la autoridad.
Tres consecuencias para el acta. La decisión es de la asamblea, no del administrador, aunque este la ejecute. La ley contempla expresamente la participación de los residentes, lo que da base a los roles de enlace por sección sin inventarlos en el reglamento interno. Y habla de apoyo eventual de la autoridad, lo que ubica la relación con la policía municipal como coordinación, no como sustitución.
El administrador debe atender la operación adecuada de las instalaciones y servicios generales (artículo 40, fracción VIII), cumplir la Ley de Protección Civil del Estado (fracción XX) y permitir el acceso de las autoridades competentes a las áreas comunes cuando exista presunción de un delito relacionado con el condominio (fracción XXVII). Esa última conviene tenerla transcrita en el protocolo de caseta: es el supuesto exacto en que un guardia no debe negar el paso.
Agua no, luz sí: el límite exacto para el moroso
La Ley 101 define moroso con precisión: quien no pagó dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo fijado por la asamblea, o incumplió una resolución judicial firme de pago de daños en favor del condominio (artículo 2, fracción XXI).
Contra ese condómino la ley da tres palancas y una prohibición.
La patrimonial: el estado de liquidación de adeudos expedido por el administrador con firma del presidente del Comité de Vigilancia es título ejecutivo en la vía ejecutiva civil, ejercitable con al menos dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes, y produce el vencimiento anticipado de todas las cuotas subsiguientes (artículo 61).
La política: al moroso se le suspende voz y voto, salvo en asambleas para modificar la escritura, extinguir el régimen o afectar el dominio (artículo 31), y no puede convocar en ningún supuesto (artículo 29).
La de servicios: la asamblea puede acordar la suspensión o restricción de energía eléctrica, gas y otros servicios de uso común por falta de pago, siempre que se cubran con las cuotas ordinarias, fijando las condiciones para levantar la medida (artículo 28, fracción XVII).
La prohibición está en la misma fracción, y es terminante: en ningún caso se podrá suspender el servicio de agua potable, solo se podrá restringir. En un estado donde el verano rebasa con regularidad los 45 grados, la distinción entre suspender y restringir no es un matiz de redacción. Un reglamento interno sonorense que autorice cortar el agua al moroso está redactado contra el texto expreso de la ley.
Y una nota sobre el mismo clima, porque la fracción XVIII manda establecer los medios de la seguridad, no solo contratar el servicio: en Hermosillo o en Ciudad Obregón una caseta sin sombra, sin climatización y sin hidratación degrada la atención del elemento justo en las horas de mayor control vehicular. Eso pertenece al acuerdo de asamblea y al pliego, no a la buena voluntad de nadie.
El hueco que la ley deja abierto
La Ley 101 no dice una sola palabra sobre quién es el patrón del personal de vigilancia contratado por el condominio, ni sobre la responsabilidad solidaria del condominio frente a ese personal. No hay artículo que la asigne ni que la excluya.
Ese silencio no es neutro: la protección del condominio depende del contrato y de la evidencia de cumplimiento que conserve. Ayuda que la Ley 196 de Seguridad Privada obligue a que las altas del IMSS estén a nombre de la empresa autorizada y no de terceros, y que permita revocar la autorización por violaciones a derechos laborales. El detalle documental está en la guía de autorización y verificación del proveedor.
Conviene saber también a quién se acude: las violaciones a la Ley 101 las sancionan las áreas de desarrollo social de los municipios y las autoridades judiciales (artículo 75), no una procuraduría condominal estatal, y los conflictos entre condóminos van en primera instancia al Centro de Justicia Alternativa del Poder Judicial del Estado.
Antes de votar cualquier esquema
Si tu condominio va a decidir vigilancia en los próximos meses, hay una sola pregunta que ordena todo lo anterior y que casi nunca se hace a tiempo: ¿el lugar donde va a estar la caseta ya es área común en la escritura constitutiva? Si la respuesta es sí, la contratación se resuelve por mayoría simple y el asunto es de pliego. Si es no, no estás ante una decisión de servicio sino ante una del artículo 28 fracción XXII, con setenta y cinco por ciento de la totalidad de condóminos, y el calendario de tu proyecto es otro.
La Ley 196, la autoridad que autoriza y los plazos de revalidación quedan reunidos en la guía estatal de Sonora; el comparador estatal pone esos mismos campos uno debajo de otro.
Dicho lo cual, la mitad del trabajo no está en la ley. El artículo 73 le pone al guardia de la caseta una obligación que ningún reglamento interno recoge, y ese hueco se cierra en un documento que sí depende del condominio: la orden de puesto. Ahí se escribe, con nombre y firma, qué hace el elemento cuando alguien reclama paso por la franja federal. Si eso no está por escrito, la decisión la toma a las tres de la mañana quien menos información tiene.
Fuentes: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sonora, Ley número 101, publicada en el Boletín Oficial el 19 de diciembre de 2016, última reforma incorporada del 21 de junio de 2018 (arts. 2, 9, 11, 25, 27, 28, 29, 31, 34, 40, 44, 45, 46, 61, 70, 72, 73, 75 y 76, y Transitorios Segundo y Quinto); Ley número 196, de Seguridad Privada para el Estado de Sonora, Boletín Oficial núm. 43, secc. VI, 27-11-2017.
