En Tamaulipas, contratar guardias para un condominio no exige asamblea extraordinaria ni mayoría calificada. Es una facultad de la asamblea ordinaria, y si esa asamblea se celebra en tercera convocatoria, la ley la declara legalmente instalada con los condóminos que asistan y ordena que las resoluciones se tomen por la mayoría de los presentes. El acuerdo que compromete el renglón más caro del presupuesto puede quedar firmado por muy poca gente, y ser plenamente obligatorio para todos.
La norma que rige, y la que no
La norma vigente es la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Estado de Tamaulipas, expedida por el Decreto 335 y publicada en el Anexo al Periódico Oficial número 70 del 11 de junio de 2003, con última reforma publicada en el Anexo al Periódico Oficial del 21 de diciembre de 2016.
Conviene decir cuál no es. El portal del Congreso del Estado aloja también la Ley del Régimen de la Propiedad y Condominio, de 1965, marcada como abrogada. La abrogó el artículo tercero transitorio del propio Decreto 335. Circula todavía en repositorios y en escrituras viejas, y no sirve para fundar nada.
La vigilancia entra por el artículo 30, y por el 38
El artículo 30 es la puerta expresa. Permite celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas que formen parte de las zonas y elementos de uso común, y lo condiciona a acuerdo aprobatorio de la asamblea general. Después añade la frase que en la práctica importa más: sin que ello impida que la misma asamblea contrate servicios profesionales para estos fines.
Es decir: la ley contempla dos caminos, el convenio con autoridad y la contratación privada, y sujeta ambos al mismo requisito de acuerdo de asamblea.
El artículo 38, fracción XII, lo baja a la operación: corresponde al administrador celebrar, previo acuerdo de la asamblea, los convenios necesarios para establecer los servicios de vigilancia y seguridad del condominio. Las tres palabras que hacen el trabajo son previo acuerdo de la asamblea. Un administrador tamaulipeco que firma un contrato de vigilancia sin acta previa está actuando fuera de la fracción que lo faculta, por más que el artículo 39 le dé facultades de apoderado general para actos de administración.
Y el artículo 44, fracción XVII, obliga a que el reglamento del condominio contenga las bases para la integración del Programa Interno de Protección Civil y, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad Pública. Es la única mención de un órgano interno de seguridad en toda la ley, y está redactada como contenido obligatorio del reglamento, no como una opción.
Ordinaria, no extraordinaria: dónde vive cada decisión
El artículo 34 enumera las facultades de la Asamblea General Ordinaria. Ahí están, en el mismo lugar, las tres piezas del expediente de vigilancia:
- Fracción VI: discutir y en su caso aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente.
- Fracción VII: establecer las cuotas para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva, fijar el esquema de cobro y las tasas moratorias.
- Fracción X: adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no estén comprendidos en las funciones del administrador.
El artículo 35, en cambio, reserva a la Asamblea Extraordinaria seis materias, y ninguna es la vigilancia: modificar la escritura constitutiva o el reglamento, reconstruir, cambiar el destino del régimen, aprobar aportaciones extraordinarias, acordar la venta de los derechos del condómino incumplido y extinguir el régimen.
De ahí se sigue algo con consecuencias de calendario: si la vigilancia se paga con cuota ordinaria, es asunto de ordinaria. Si se decide financiarla con una aportación extraordinaria —por ejemplo, para pagar el equipamiento inicial de la caseta—, esa parte cae en la fracción IV del artículo 35 y necesita asamblea extraordinaria. Un mismo proyecto puede requerir las dos.
El quórum que se derrumba en tres pasos
El artículo 33, fracción V, describe la ordinaria en tres escalones:
En primera convocatoria se requiere asistencia del 75% de los condóminos. En segunda, el quórum se integra con el 51% del total de condóminos. En tercera, la asamblea se declarará legalmente instalada con los condóminos que asistan y las resoluciones se tomarán por la mayoría de los presentes.
Los tiempos también están escritos y son cortos. La primera convocatoria se notifica con siete días naturales de anticipación. Entre la segunda y la celebración deben mediar dos días naturales. Y la tercera puede publicarse simultáneamente con la segunda, mediando media hora para su celebración.
Media hora. Ese es el intervalo legal entre una asamblea que no se instaló por falta de gente y una que se instala con quien esté ahí y aprueba por mayoría de presentes. El artículo 33, fracción VII, cierra: las determinaciones adoptadas obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
No es un defecto que un comité pueda corregir por su cuenta —está en la ley—, pero sí es algo que puede administrar: convocando con orden del día específico, dejando constancia de las tres convocatorias y, cuando el asunto lo amerite, usando el artículo 33, fracción IV, que permite al administrador, al comité de vigilancia o a cualquier condómino solicitar la presencia de notario público.
Para modificar el reglamento —por ejemplo, para escribir en él las reglas de acceso de visitantes o el protocolo de la caseta— la exigencia sube: el artículo 45 pide 75% del valor total del condominio y 51% del número de condóminos en los habitacionales.
Quién convoca, y quién no puede
El artículo 33, fracción III, da la facultad de convocar al administrador, al comité de vigilancia y a los condóminos cuyos indivisos representen al menos el 25% del valor total del condominio, acreditando la convocatoria ante el administrador. Y agrega una restricción: los condóminos morosos e incumplidos según informe de la administración no tendrán derecho a convocar.
Ese último inciso convierte el informe de la administración en un documento con efecto jurídico. Si el padrón de morosos no está actualizado y firmado, la facultad de convocar de una minoría queda expuesta a impugnación.
Al moroso se le restringen servicios, no el acceso
El artículo 34, fracción XI, faculta a la Asamblea Ordinaria para resolver sobre la restricción de los servicios de energía eléctrica, gas y otros por omisión de pago de cuotas, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas, y cierra con una prohibición literal: no se podrá restringir el servicio de agua potable.
La ley usa restricción, no suspensión. Y no contiene ninguna facultad para restringir el acceso físico del condómino, de su familia o de sus ocupantes al inmueble. Una instrucción de caseta que ordena negar el paso o bloquear el control vehicular de una unidad morosa no tiene apoyo en el texto, y expone al condominio y al proveedor a una reclamación que no depende de quién tenga razón sobre el adeudo.
Lo que sí prevé la ley, escalonado:
- Artículo 36: suspensión del derecho a voto —conservando siempre el derecho a voz— por falta de pago de dos cuotas ordinarias o más, o de una extraordinaria, previa notificación y aprobación de la asamblea. Quien está en ese supuesto no cuenta para el quórum de instalación.
- Artículo 53: intereses moratorios al tipo fijado en asamblea o en el reglamento, y vía ejecutiva civil con el estado de liquidación firmado por el administrador y el presidente del comité de vigilancia, acompañado de recibos y del acta certificada donde se fijaron las cuotas. Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendiente de pago.
- Artículo 54: venta de los derechos del condómino que incumpla reiteradamente, hasta en subasta pública, por acuerdo de Asamblea Extraordinaria y previa convocatoria al propio moroso para que exprese lo que a su derecho convenga. La ley define incumplimiento reiterado como las omisiones que originen más de una reclamación judicial, salvo que el reglamento diga otra cosa.
Dos números que no coinciden en la misma ley
Al leer el articulado completo aparece una discordancia que conviene conocer antes de redactar un acta. El artículo 34, fracción III, faculta a la asamblea para nombrar y remover libremente al comité de vigilancia, que deberá constituirse cuando menos con tres personas. El artículo 41, que es el que regula ese órgano, dice que los condominios deberán contar con un comité de vigilancia integrado por dos o hasta cinco condóminos, con un presidente y de uno a cuatro vocales, por dos años y con carácter honorífico.
Dos y tres. No localizamos reforma que concilie ambos textos. La salida conservadora es integrarlo con tres, que cumple las dos redacciones a la vez; la salida contraria deja el nombramiento expuesto a una objeción evitable.
Lo que la ley no dice sobre el personal, y el contrato tiene que decir
Aquí hay un hueco que conviene declarar sin adornos. Revisado el articulado, la ley condominal tamaulipeca no contiene disposición alguna sobre responsabilidad laboral del condominio o del administrador respecto del personal de vigilancia. No hay artículo que diga si el guardia es trabajador del condominio, de la administradora o de la empresa, ni que regule la sustitución patronal.
Del lado de la ley de seguridad privada sí hay una pieza que sirve: el artículo 36, párrafo 1, inciso i, de la Ley para Regular los Servicios Privados de Seguridad obliga al prestador a responder solidariamente de los daños y perjuicios que cause su personal al prestar los servicios, y el inciso c) lo obliga a inscribir al personal operativo al régimen obligatorio del IMSS. Eso cubre daños y seguridad social, no la relación laboral.
Lo que queda sin norma se cierra por contrato, o no se cierra. La cláusula que importa nombra a la empresa como patrón único, la obliga a exhibir altas del IMSS del personal asignado y la hace responder de reclamaciones laborales dirigidas al condominio.
Lo que conviene dejar armado antes de convocar
- Escritura constitutiva y reglamento vigentes, con el reglamento revisado contra el artículo 44 —en especial la fracción XVII, sobre Programa Interno de Protección Civil y Comités de Protección Civil y de Seguridad Pública.
- Acta de designación del administrador, protocolizada ante notario e inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, como manda el artículo 37.
- Fianza del administrador no condómino, entregada al comité de vigilancia dentro de los treinta días naturales siguientes a la firma del contrato (artículo 37).
- Comité de vigilancia integrado y vigente, con acta de nombramiento y el número de integrantes resuelto a la luz de la discordancia entre los artículos 34 y 41.
- Informe de morosidad de la administración, actualizado y firmado, por el efecto que el artículo 33, fracción III, le da sobre quién puede convocar.
- Orden del día que separe la aprobación del servicio de vigilancia, la cuota que lo financia y, si la hay, la aportación extraordinaria para equipamiento —la última exige asamblea extraordinaria.
- Las tres convocatorias documentadas, con entrega en la unidad de propiedad exclusiva o por correo electrónico autorizado por escrito, más la publicación en lugar visible que ordena el artículo 33, fracción II.
- Libro de actas disponible, con firma del presidente, el secretario y el comité de vigilancia.
- Carátula de la autorización estatal del proveedor y anuencia municipal, para que el acta de aprobación no quede atada a una empresa que no puede operar en tu municipio.
Para verificar ese último punto está el comparador estatal y el índice de guías estatales; si el condominio necesita revisar el esquema completo antes de la asamblea, eso es consultoría en seguridad y análisis de riesgos, que sí prestamos fuera de nuestra zona de operación con personal propio.
Queda entonces la pregunta que vale la pena poner en la mesa de la próxima junta, antes que cualquier cotización: si la vigilancia de este condominio se aprueba en tercera convocatoria con la mayoría de los presentes y obliga a los ausentes por el artículo 33, fracción VII, ¿cuántos condóminos estuvieron realmente cuando se aprobó la que tenemos hoy, y ese número le alcanza al comité para sostener la decisión frente a quien no fue?
