Casi todas las cotizaciones de vigilancia residencial están construidas para un supuesto: alguien vive ahí. Alguien reporta el ruido raro, alguien nota que la puerta quedó abierta, alguien recibe al técnico del aire acondicionado. En buena parte del parque condominal sudcaliforniano ese alguien no está la mayor parte del año, y el servicio tiene que hacer por contrato lo que en otros mercados hace el residente sin cobrar. Eso no encarece la tarifa por hora: cambia lo que la tarifa tiene que cubrir.

El piso legal en un estado sin zona fronteriza, y el matiz del velador

Empecemos por despejar una confusión que sale cara. Ningún municipio de Baja California Sur pertenece a la Zona Libre de la Frontera Norte. La resolución del Consejo de Representantes de la CONASAMI publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de diciembre de 2025 integra esa zona con municipios que hacen frontera con Estados Unidos, en Baja California, Sonora, Chihuahua, Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. La entidad que está completa dentro de la zona es Baja California, que es otro estado. Aquí, en La Paz, Los Cabos, Comondú, Mulegé y Loreto, rige el salario mínimo general: $315.04 diarios, $9,582.47 mensuales.

Si una propuesta para un condominio de San José del Cabo trae piso fronterizo, está inflando la nómina cerca de un 40% sobre el mínimo que la ley exige. Vale la pena decirlo en la mesa antes de comparar precios.

Hay, en cambio, un matiz que casi nadie aplica y que sí aplica aquí. La misma resolución fija salarios mínimos profesionales para 61 oficios, y uno de ellos es velador(a): en la Zona del Salario Mínimo General, $326.38 diarios. Con el mismo factor mensual que produce la cifra general, son alrededor de $9,927 al mes, unos 345 pesos por encima del mínimo general.

La pregunta que abre eso no es retórica: cómo está clasificado el puesto que tu condominio contrata. En un inmueble con turno nocturno fijo y función de resguardo, la clasificación de velador es la natural. La diferencia parece pequeña por elemento y deja de serlo al multiplicar: sobre una posición cubierta 24/7, que requiere 3.5 elementos, son unos $1,207 mensuales y cerca de $14,500 al año solo en salario nominal, antes de cargas patronales. No es un argumento para pagar más: es un renglón que debe estar explícito en la propuesta, porque determina si el proveedor está calculando sobre el piso correcto.

Tres y medio, y lo que empieza a moverse en 2027

Con la jornada de 48 horas vigente, una posición cubierta las veinticuatro horas de los siete días requiere 3.5 elementos, no tres. La reforma de reducción de jornada entra en vigor el 1 de enero de 2027 y lleva ese factor a 4.2 hacia 2030. El tratamiento del esquema 12x12 sigue abierto y no lo afirmamos ni lo negamos: lo que sí conviene es que el contrato diga con qué factor está calculado el precio y qué pasa cuando el factor cambie.

Sobre el piso general, 3.5 elementos son $33,538.65 mensuales en salario nominal. Sobre el piso de velador, $34,745.87. Cualquier propuesta por debajo de ese orden de magnitud está omitiendo algo, y casi siempre es la seguridad social. Cómo se dimensiona la plantilla real de un inmueble está en el cálculo de turnos y guardias.

Los renglones que la ley sudcaliforniana convierte en costo

Varias entidades dejan la operación del proveedor a criterio comercial. La Ley de Servicios de Seguridad Privada del Estado, en su texto reformado en enero de 2024, tarifica cosas concretas. Estas son las que un comité puede pedir que aparezcan desglosadas:

Uniforme completo cada seis meses, con contenido escrito en la ley. El artículo 57, fracción XXXI, obliga a proporcionar, cuando menos una vez cada seis meses de servicio, uniforme completo que incluya fornitura completa con sus accesorios, gas pimienta o CS, esposas o aros de sujeción, lámpara de mano, tolete, PR-24 o bastón, cinturón, más pantalón, camisa, gorra, chamarra y calzado nuevos, a cada elemento en servicio operativo. No es una promesa de la propuesta: es una obligación con periodicidad y contenido enumerado. Dos dotaciones al año por elemento, y en un condominio de playa la corrosión salina no perdona el calzado ni la fornitura.

Exámenes médicos, psicológicos y toxicológicos anuales, en instituciones autorizadas (artículo 57, fracción XLI), además del examen médico y toxicológico con antigüedad no mayor a tres meses que exige el artículo 49 para tramitar la CUIP de cada elemento.

Capacitación al menos cada seis meses (artículo 61), impartida por capacitadores acreditados ante la Dirección de Seguridad Privada y ante la Academia Estatal de Seguridad Pública; ese padrón de capacitadores se publica en el portal de la Secretaría los primeros cinco días de cada mes (artículo 64). En un servicio con rotación alta, ese renglón se paga dos veces al año por cabeza.

CUIP por elemento, con pago de derechos (artículo 48). Ningún elemento puede asignarse al servicio sin ella. En una operación con rotación estacional, cada alta nueva es un trámite con costo y con quince días hábiles de resolución.

Fianza de 5,000 UMA, exhibida al autorizarse y actualizada al valor vigente de la UMA en cada revalidación (artículos 47 y 37). Con la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026 —$117.31 diarios, según el INEGI—, son alrededor de $586,550 pesos de garantía viva. El costo de la prima está dentro de la tarifa que pagas, aunque nunca aparezca con nombre propio.

Domicilio físico y apoderado legal en cada municipio donde se preste el servicio (artículo 57, fracción XLII). Este es el renglón sudcaliforniano por excelencia. La Paz y San José del Cabo están a unos 200 kilómetros por carretera; Loreto, a más de 350 de La Paz. Un proveedor que atiende condominios en dos municipios sostiene dos domicilios y dos apoderados. Cuando una cotización de un proveedor domiciliado en La Paz llega barata para un inmueble en Los Cabos, la pregunta correcta no es por el precio: es por el domicilio y el apoderado en el municipio del inmueble, y por dónde duerme realmente el supervisor.

Temporada baja y temporada alta no compran el mismo servicio

Aquí está la parte que no se resuelve subiendo o bajando el número de guardias.

En temporada baja, con una fracción alta de unidades vacías, lo que el condominio compra es sobre todo custodia de bien inmueble desocupado: rondín verificable por zonas, revisión de cierres y perímetro, control de acceso de personal de mantenimiento y jardinería que trabaja sin residente presente, bitácora de entradas a unidades vacías, atención de alarmas y verificación física de lo que reporta el sistema. Es un servicio de menor tráfico y mayor exigencia de registro: nadie más va a documentar quién entró al 402 el martes.

En temporada alta, con rotación semanal de ocupantes, lo que se compra es otra cosa: control de acceso de terceros bajo presión. Llegadas de madrugada, códigos enviados por mensaje, huéspedes que no conocen el reglamento, entregas, transporte, personal de limpieza entre estancias, uso intensivo de amenidades. Sube el volumen de decisiones por turno y sube el riesgo de que una decisión mala la tome quien no debería tomarla.

Traducido a presupuesto, hay tres renglones que se mueven con la estacionalidad y conviene cotizar por separado en lugar de promediarlos en una tarifa plana:

Plantilla variable de temporada, con el mismo factor de 3.5 aplicado solo a las posiciones que se activan, y con las altas de CUIP tramitadas antes de la temporada, no durante.
Horas de supervisión, que en temporada baja sirven para auditar bitácoras y en alta para estar físicamente en el acceso las horas pico.
Gestión de llaves y accesos temporales: custodia, entrega, recuperación, y el registro de qué código se emitió para qué unidad, con qué vigencia y quién lo autorizó. Este renglón casi nunca está en la propuesta y casi siempre está en la operación.

Nada de lo anterior es tecnología cara. Es proceso, y el proceso se paga en horas de personal y en supervisión, no en equipo. La discusión sobre qué parte de esto puede absorber la tecnología pertenece al monitoreo electrónico y al control de acceso; el orden de magnitud del gasto que un condominio ya está haciendo por otras vías conviene medirlo con análisis de riesgos antes de mover la cuota.

Quién paga la vigilancia de lo que no está vendido

Un renglón que se descubre tarde y descuadra el presupuesto entero. Si tu condominio está constituido bajo la modalidad de Condominio Turístico Residencial —Capítulo II del Título Quinto de la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio—, el artículo 61 Quater permite que el constituyente quede exento de cuotas de mantenimiento, extraordinarias y de fondo de reserva sobre las unidades que aún no ha enajenado, siempre que el reglamento lo establezca y que esas unidades no cuenten con camino de acceso, no tengan infraestructura de servicios básicos a pie de lote y no estén en movimiento de tierras.

Son tres condiciones verificables, no una exención automática. Pero si aplican, el perímetro que se vigila es el mismo y el número de bolsillos que lo pagan es menor. Antes de aprobar el presupuesto conviene saber cuántas unidades están en ese supuesto y si de verdad cumplen las tres condiciones.

El otro extremo del mismo problema es la mora. El artículo 47 permite al Administrador suspender servicios al condómino incumplido e incluye expresamente la seguridad privada y el acceso a áreas comunes. La medida existe; en una unidad rentada castiga al ocupante y no al deudor, y el estado de cuenta con fuerza de título ejecutivo —tres mensualidades ordinarias o una extraordinaria— suele ser mejor camino. Lo que importa para el presupuesto es más simple: la cartera vencida de propietarios ausentes es un supuesto de flujo, no una anécdota, y debe presupuestarse como tal.

Checklist para pedir una propuesta comparable

Doce puntos. Si tres propuestas responden los doce, se pueden comparar; si no, se están comparando supuestos distintos disfrazados de precios distintos.

La pregunta para la próxima junta

Con eso sobre la mesa, la discusión de presupuesto cambia de forma. Deja de ser cuánto cuesta el guardia y pasa a ser qué le estamos pidiendo que cuide.

Y ahí queda una pregunta que conviene poner en el orden del día antes de votar cualquier cuota, porque la respuesta define el diseño del servicio y no al revés: ¿cuántas de nuestras unidades estarán vacías el próximo semestre, quién tiene hoy una llave o un código de acceso a cada una de ellas, y quién de nosotros —con nombre y apellido— responde por lo que pase dentro de una unidad desocupada mientras su propietario está a dos mil kilómetros? Si el comité no puede contestar esas tres cosas en la junta, ninguna cotización que compare va a estar midiendo el mismo servicio.

Fuentes: Resolución del Consejo de Representantes de la Comisión Nacional de los Salarios Mínimos, DOF 9 de diciembre de 2025 (salarios mínimos generales y profesionales vigentes a partir del 1 de enero de 2026); Ley de Servicios de Seguridad Privada para el Estado de Baja California Sur, texto con última reforma publicada el 17 de enero de 2024 (arts. 37, 47, 48, 49, 57, 61, 64 y 132); Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur, texto con última reforma publicada el 31 de octubre de 2016 (arts. 47 y 61 Quater); valor de la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026, INEGI.

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