Un desarrollo hidrocálido de seiscientas casas no es un condominio. Son cuatro, cuando menos.
El artículo 465 del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, reformado el 17 de abril de 2026, fija en 150 el número máximo de unidades que pueden constituirse bajo un mismo régimen de propiedad en condominio horizontal. El artículo 466 permite que el conjunto se desarrolle en cotos, clústeres o alas por subregímenes de máximo 150 unidades cada uno, diferenciables entre ellas y con sus propios servicios comunes garantizados.
Ese tope explica buena parte de lo que un comité hidrocálido encuentra al abrir sus escrituras: cuatro asambleas, cuatro comités, cuatro reglamentos y cuatro contratos de vigilancia posibles detrás de la misma barda perimetral. Más una asamblea de condominios adicional, la del conjunto, que el artículo 510 declara independiente de las de cada condominio.
El régimen vive en un código de urbanismo, y se nota
No existe una Ley de Condominios de Aguascalientes. Tampoco está en el Código Civil. La propiedad en condominio ocupa el Capítulo X del título de fraccionamientos del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, publicado el 20 de diciembre de 2020, artículos 459 a 529, con última reforma del 29 de junio de 2026 y una docena de decretos entre 2024 y 2026.
Que el régimen viva en un código de desarrollo urbano no es un detalle de archivo. Cambia quién manda.
El artículo 469 exige que la escritura constitutiva y el reglamento de administración se inscriban en el Instituto Registral y Catastral, y que cualquier modificación al reglamento se presente a la SEPLADE —la Secretaría de Planeación, Participación y Desarrollo del Estado— o al Municipio para su revisión y visto bueno antes de inscribirse. En Aguascalientes el reglamento interno de un condominio no es un documento privado que la asamblea redacta a su gusto: pasa por una ventanilla de gobierno.
Si en ese reglamento vive el esquema de seguridad —y en la mayoría de los condominios ahí vive—, cambiarlo implica un trámite además de una votación.
Los tres órganos, y un nombre que engaña
El artículo 490 declara órgano supremo a la Asamblea General de Condóminos. Debajo hay dos figuras que conviene no confundir:
La administración: un administrador persona física o moral, o un comité de administración de dos o más condóminos, que dura un año y no cobra salvo pacto en contrario (artículos 498 y 499).
El Comité de Propietarios y de Vigilancia: al menos tres propietarios, con presidente, vicepresidente y vocales, por periodos de dos años reelegibles una sola vez, que sesiona cuando menos bimestralmente (artículos 505 a 507).
Aquí está la trampa terminológica: ese comité no es el comité de seguridad. La palabra vigilancia, en el artículo 508, significa supervisión contable y administrativa —cumplimiento de acuerdos, opinión sobre presupuesto y estados de cuenta, propuesta de remoción del administrador, convocatoria si la administración no lo hace en quince días hábiles—. Nada de cámaras ni de casetas.
Si tu condominio quiere que ese comité supervise al proveedor de seguridad, no basta con suponerlo: hay que escribirlo en el reglamento de administración, con el visto bueno del artículo 469 incluido.
Las mayorías, sin adivinar
El Código dispersa los umbrales. Puestos en una sola vista:
| Decisión | Mayoría exigida | Artículo |
|---|---|---|
| Obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad | Ninguna: las ejecuta la administración con cargo al fondo de mantenimiento o reserva | 487, fr. I |
| Obras voluntarias de mejor aspecto o mayor comodidad | 51% de los condóminos reunidos y presentes en asamblea | 487, fr. III |
| Nuevas obras o prestación de servicios comunes | Asamblea extraordinaria; mayoría de votos por indiviso | 492, fr. VIII, y 495 |
| Modificar el reglamento de administración o expedir uno nuevo | 75% de los condóminos presentes o representados en asamblea extraordinaria | 509 |
| Modificar el régimen de propiedad en condominio | 75% del indiviso representado y presente | 472, fr. IV |
| Obligar a un condómino reiteradamente incumplido a enajenar | 75% de los reunidos y presentes | 526 |
| Extinción total del régimen | Unanimidad | 474 |
Dos precisiones cambian el resultado de una votación real. El artículo 495 dice que cada condómino vota en proporción a su indiviso, no por cabeza, y que el presidente tiene voto de calidad en caso de empate. Y en segunda convocatoria basta la mayoría de los presentes, con acuerdos que obligan a ausentes y disidentes: un condominio con quórum crónicamente bajo decide, en la práctica, con muchos menos votos de los que la tabla sugiere. Quien se oponga tiene treinta días naturales para impugnar judicialmente (artículo 497), y la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo.
Sobre la caseta y las cámaras, la clasificación decide la mayoría. Presentado como obra necesaria para mantener el condominio en buen estado de seguridad, el proyecto queda en manos de la administración con cargo al fondo. Presentado como mejora, necesita 51% de presentes. La diferencia entre una lectura y otra suele estar en cómo se redactó el punto del orden del día, y eso lo decide quien convoca.
Suspender servicios sí, cerrar la pluma no
El Código hidrocálido responde la pregunta del moroso con más precisión que la mayoría de los regímenes estatales, y lo hace en tres fracciones consecutivas del artículo 502.
La fracción XVII faculta a suspender los servicios comunes al condómino que deje de cubrir tres o más cuotas ordinarias, la extraordinaria o su aportación al fondo de reserva, previa opinión del Comité de Propietarios y de Vigilancia. No es facultad libre: exige ese paso previo, y conviene que conste por escrito. La fracción XIX autoriza además a publicar en los lugares comunes los nombres de los deudores.
Y la fracción XVIII pone el límite: la administración bajo ninguna circunstancia podrá prohibir al condómino u ocupante el acceso al condominio.
Esa frase es, en la práctica, una instrucción operativa para quien está en la caseta. Es el guardia quien materialmente ejecuta una restricción de acceso, y es el guardia quien queda expuesto cuando un administrador le indica por radio que no deje entrar al del número 42. En Aguascalientes esa indicación es contraria al Código Urbano, y ninguna cláusula del contrato la vuelve legítima.
El protocolo de caseta debería decirlo con esas palabras: la lista de morosos no es una lista de acceso restringido. El artículo 496 sí le quita al moroso de tres o más cuotas el voto en asamblea —conserva la voz—, y el artículo 525 suma intereses moratorios topados al 25% del interés legal y vía ejecutiva civil a partir de tres recibos pendientes. Herramientas hay. Cerrar la pluma no es una de ellas.
Lo que el Código le exige al administrador
Dos fracciones del artículo 502 valen por una guía entera de contratación.
La fracción XXV obliga a la administración a garantizar que los prestadores de servicios al condominio cumplan con la normatividad aplicable a los mismos. Aplicada a la empresa de vigilancia: verificar su autorización estatal vigente no es una precaución opcional, es una obligación del administrador escrita en el Código.
La fracción IV, reformada el 31 de marzo de 2025, exige que el administrador o los miembros del comité de administración, previamente al inicio de sus funciones, asistan al curso que imparten la SEPLADE y los Municipios y obtengan la certificación correspondiente; el artículo 514 añade actualización una vez al año. Si el administrador de tu condominio no puede mostrarte esa constancia, hay una conversación pendiente antes de discutir el contrato de vigilancia.
Lo que el Código Urbano no resuelve es la responsabilidad laboral del personal de seguridad: no hay artículo que la aborde. Esa pregunta se contesta desde el artículo 21, fracción IX, de la Ley de Seguridad Privada del Estado, que obliga al prestador a responder solidariamente de los daños y perjuicios que cause su personal. Es responsabilidad civil por daños, no una cláusula sobre subordinación laboral. La frontera entre contratar un servicio y volverse patrón de hecho sigue dependiendo de cómo se opere el contrato día a día, y ahí el Código no ayuda.
Cámaras: lo que la Ley de Video Vigilancia le exige a tu condominio
Aguascalientes tiene una Ley de Video Vigilancia del Estado, publicada el 22 de junio de 2009 y reformada el 30 de mayo de 2023. Alcanza a los prestadores de seguridad privada que captan o graban imágenes, y por tanto al CCTV que opera tu proveedor.
Tres obligaciones concretas que rara vez aparecen en una propuesta comercial:
Señalización obligatoria. El artículo 32 exige anuncios pictográficos con la leyenda “ESTE LUGAR ES VIDEO VIGILADO”, el nombre de quien realiza la actividad, el término en que se destruirán las grabaciones y los derechos de acceso, rectificación y oposición. No hay que señalar dónde está cada cámara, pero sí quién graba y por cuánto tiempo.
Entrega en 24 horas. Cuando de la investigación de un delito o de una controversia civil o administrativa pueda obtenerse información del material grabado, la autoridad jurisdiccional puede requerirlo, con obligación de remitirlo dentro de las 24 horas (artículo 25). Un condominio cuyo NVR sobrescribe cada setenta y dos horas y cuyo proveedor no tiene protocolo de extracción no cumple ese plazo.
Acceso del grabado y prohibición de reparto. Quien figure en una grabación puede pedir acceso por conducto del Comité previsto en la ley, y el prestador debe ponerla a disposición en no más de cinco días (artículo 35); el artículo 30 prohíbe entregar imágenes a autoridades y particulares fuera de los supuestos legales. Ese par de reglas vuelve delicado el “mándame el video por WhatsApp” de cualquier asamblea.
Y aguas arriba, el artículo 365 del Código Urbano exige para autorizar un condominio nuevo un proyecto de videovigilancia conforme a los lineamientos de la Secretaría de Seguridad Pública, salvo en interés social. Si tu condominio es de obra reciente, ese proyecto está en su expediente: pedirlo revela la diferencia entre lo aprobado y lo instalado.
La caseta que se pone en calle pública
Un caso frecuente en las colonias consolidadas de la capital: vecinos que no viven en régimen de condominio y quieren cerrar la calle. El Código lo prevé como urbanización cerrada (artículos 249 a 251). El Municipio puede expedir el permiso, previa opinión del Consejo Municipal, pero exige que la organización vecinal esté constituida como asociación civil e inscrita en el Instituto Registral y Catastral, que se acredite la aprobación de la mayoría de los colonos por consulta supervisada por el Municipio, y que se presente un proyecto de videovigilancia conforme a los lineamientos de la Secretaría de Seguridad Pública.
El propio Código pone el techo: permite controlar el acceso o la salida, sin impedir el libre tránsito de personas o vehículos. Y el artículo 251 añade la consecuencia de incumplir: se revoca el permiso y los colonos retiran a su costa casetas y mobiliario; si no lo hacen, el Municipio lo hace y les cobra.
Una caseta en calle pública no es una caseta de condominio, aunque se parezcan: la primera vive de un permiso revocable, la segunda de un régimen inscrito.
Un apunte final sobre el orden de las cosas. La mayoría de los comités llega a la asamblea con la propuesta del proveedor —cuyo folio y padrón se comprueban con la guía de autorización en Aguascalientes, dentro del marco que recorre la guía del estado— y con el Código sin abrir.
En Aguascalientes conviene invertir ese orden. La lectura del artículo 487 decide si el punto necesita 51% o ninguna votación; la del 509 decide si además hay que pasar por la SEPLADE. Esas dos lecturas se hacen antes de convocar, no después, y cuestan lo que cuesta una tarde. Convocar primero y leer después es lo que convierte un acuerdo válido en un acuerdo impugnable.
Fuentes: Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, últ. reforma P.O. 29-06-2026 (arts. 249 a 251, 365, 459 a 529); Ley de Video Vigilancia del Estado de Aguascalientes, últ. reforma P.O. 30-05-2023 (arts. 25, 30, 32 y 35); Ley de Seguridad Privada del Estado de Aguascalientes, últ. reforma P.O. 10-06-2024 (art. 21).
