La pregunta llega siempre igual, y casi siempre tarde: el departamento 304 está rentado, el inquilino lleva ocho meses ahí, quiere hablar en la asamblea y quiere votar el contrato de vigilancia. ¿Puede? En Baja California Sur la respuesta está escrita, es precisa y depende de un trámite de cinco días hábiles que casi nadie hizo. Esta guía es para el administrador que va a tener esa conversación.
La ley define al ocupante, y la lista incluye al huésped
La norma es la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur, expedida por Decreto 1695 y publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 30 de noviembre de 2007, con última reforma publicada el 31 de octubre de 2016. Es ley especial, no un capítulo del Código Civil, aunque remite a él para el contenido del derecho de propiedad.
Su artículo 2, fracción XIII, hace algo que pocas normas condominales del país hacen con tanto detalle: define Ocupante. Es la persona física o jurídica que comparte con el condómino sus derechos de usar y disfrutar la unidad, o a quien se le hayan delegado esos derechos por cualquier título legal, público o privado. Y enumera, de manera enunciativa y no limitativa: miembros de la familia del condómino, invitados, amigos, arrendatarios, comodatarios, usufructuarios, huéspedes, empleados domésticos, familiares o amigos de estos últimos y, en general, cualquier persona distinta del condómino que esté usando la unidad.
Léelo desde la caseta y desde el reglamento interno. La persona que llega el viernes con una reserva de siete noches no es una visita informal: es un Ocupante con obligaciones frente al condominio. La camarista que entra el lunes a preparar la unidad para la siguiente estancia, también. El artículo 20 extiende el uso de los bienes comunes a los habitantes del condominio en general, y el artículo 25 dirige sus prohibiciones a los condóminos y en general a los habitantes y Ocupantes. La ley no distingue entre quien duerme ahí trescientas noches y quien duerme cuatro.
Eso tiene una consecuencia administrativa concreta que el artículo 40, fracción I, vuelve obligación: el Administrador debe llevar tres libros autorizados por el Comité de Vigilancia —el de actas de asamblea, el de registro de condóminos y el libro de registro de invitados de los condóminos—. Un registro de accesos de terceros no es una buena práctica importada de un manual: en este estado es un libro que la ley te manda llevar.
El artículo 23 y los cinco días hábiles que deciden quién vota
Aquí está la respuesta al departamento 304.
El artículo 19 confirma primero lo obvio: el condómino puede dar su unidad en arrendamiento sin autorización de los demás. El artículo 23 regula qué pasa después, y conviene leerlo despacio porque tiene tres piezas.
Primera. El condómino y su arrendatario —o cualquier otro cesionario del uso— acordarán entre sí quién debe cumplir determinadas obligaciones frente a los demás condóminos, y en qué caso el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas que se celebren. La ley permite expresamente que el inquilino represente al dueño. No lo impone: lo sujeta a acuerdo.
Segunda. En todo momento el condómino es obligado solidario de las obligaciones del usuario. Ceder el uso no cede la responsabilidad.
Tercera, y es la que se incumple. Ambos deben hacer las notificaciones correspondientes al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles contados desde el otorgamiento de esa representatividad. Y el texto cierra sin ambigüedad: en caso de no realizarse dicha notificación al Administrador, el usuario no contará con representación ninguna, salvo poder otorgado a su favor por el condómino para el caso concreto de que se trate.
Traducido: si nadie notificó, el inquilino del 304 puede estar en la asamblea, puede opinar, y no vota. Si el propietario quiere que vote, tiene dos caminos: la notificación en tiempo, o un poder para ese asunto específico.
El mismo artículo 23 añade la pieza que hace operable todo lo anterior. En todo contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro instrumento jurídico, sin importar su denominación, por el que se dé a un tercero el uso de una unidad, se debe incluir la obligación de cumplir el Reglamento del Condominio, anexando una copia. Su incumplimiento puede originar la rescisión del contrato o la aplicación del artículo 49.
Desde la caseta eso significa algo muy práctico: si el reglamento fija cupo de alberca, horarios de amenidad, registro de ocupantes y reglas de acceso, y va anexo al contrato de hospedaje, el ocupante temporal está obligado por él desde que firma. Sin ese anexo, el guardia discute reglas con alguien que legítimamente no las conoce, y el condominio no tiene con qué respaldarlo.
Tres reglas que cambian todo en un edificio de dueños ausentes
El artículo 32 Bis y el artículo 33 no fueron escritos pensando en la propiedad ausente, pero es ahí donde muerden.
El Administrador no puede representar a nadie. El artículo 32 Bis, fracción III, permite la representación por simple carta poder firmada ante dos testigos, pone un tope —nadie puede representar a más del 50% de los condóminos— y remata: en ningún caso, el Administrador podrá representar a Condómino alguno. En un condominio donde la mayoría de los dueños vive en otro estado o en otro país, la vía cómoda de mandarle el poder al administrador está cerrada por ley.
La tercera convocatoria se instala con quien llegue. El artículo 33 pide quórum de 75% de los condóminos en primera convocatoria y 50% más uno en segunda; en tercera o ulterior, la asamblea se declara legalmente instalada con los condóminos que asistan. Entre la publicación de la convocatoria y la asamblea deben mediar al menos diez días calendario, pero entre la primera y la segunda bastan quince minutos, y el mismo plazo entre la segunda y la tercera. Media hora después de la hora citada puede haber asamblea válida con los presentes. Y sus determinaciones, dice el propio artículo, obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes y disidentes.
El voto electrónico existe, pero hay que construirlo antes. El artículo 32 Bis, fracción X, permite prever el voto por correo electrónico en la escritura constitutiva o en el reglamento, y admite medios electrónicos, ópticos y videoconferencias bajo principios de equivalencia funcional. Si el reglamento no lo prevé, la asamblea puede aprobar por mayoría simple su propio procedimiento. Lo que no puede es improvisarlo la mañana de la asamblea. Nota lateral para quien redacta convocatorias: la fracción XII permite que los condóminos asistan acompañados de abogados, contadores e intérpretes traductores, con derecho de voz.
Un dato de forma que se olvida y cuesta caro: el artículo 32 Bis exige que toda acta, con independencia del tipo de asamblea, se protocolice ante notario público para su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Y cuando un solo condómino representa más del 50% del indiviso —el caso del desarrollador o del operador hotelero que conserva inventario—, las fracciones VI y VII exigen la presencia de notario para que los acuerdos por mayoría simple sean válidos.
Qué mayoría exige cada acuerdo
| Acuerdo | Quién y con qué mayoría | Fundamento |
|---|---|---|
| Contratar servicios profesionales de vigilancia | Asamblea General; mayoría simple de los presentes salvo mayoría especial | Arts. 31 y 32 Bis, fr. IV |
| Convenir con autoridades servicios de control y vigilancia en áreas abiertas de uso común | 75% del indiviso, en el texto del art. 10; acuerdo de Asamblea General, en el del art. 31 | Arts. 10, párr. 2, y 31 |
| Obras necesarias de seguridad, estabilidad y conservación | Administrador, con la conformidad del Comité de Vigilancia y sin acuerdo de condóminos, con cargo al fondo de mantenimiento | Art. 30, fr. I |
| Convenir con el municipio el uso público de áreas comunes | 75% del indiviso | Art. 11 |
| Aprobar o reformar el Reglamento del Condominio, o modificar la escritura | Asamblea extraordinaria con asistencia de más de la mitad, y 75% del indiviso | Arts. 13 y 35, fr. I |
| Nombrar o remover Administrador y Comité de Vigilancia | Un voto por unidad habitacional, incluidas las de uso mixto habitacional-turístico | Art. 32 Bis, fr. II, y art. 35, frs. II y V |
| Aprobar presupuesto anual y fijar cuotas | Asamblea ordinaria, mayoría simple | Art. 35, frs. VIII y IX |
| Demandar la venta forzosa del condómino reincidente | Autorización previa de la Asamblea, por mayoría simple | Art. 48 |
| Reconstruir o vender tras ruina o destrucción | 75% del indiviso | Art. 66 |
Dos lecturas que la tabla deja a la vista. La primera: reformar el reglamento exige 75% del indiviso, y demandar a un condómino para que venda sus derechos en subasta pública exige mayoría simple. El acuerdo más grave del catálogo tiene el umbral más bajo. La segunda: la regla de un voto por unidad habitacional para elegir y remover a la administración neutraliza el peso del indiviso justo en la decisión donde el desarrollador o el dueño de varias unidades pesaría más. La ley incluye ahí, expresamente, las unidades de uso mixto habitacional-turístico.
El condominio turístico residencial: cuando el desarrollador administra
La reforma de 2016 agregó un régimen paralelo que un comité de Los Cabos o de La Paz necesita saber leer: el Condominio Turístico Residencial, en el Capítulo II del Título Quinto, artículos 61 Bis a 61 Quinquies. Es una modalidad que elige el constituyente al constituir el régimen, y solo puede elegirla en proyectos con inversión conjunta en obra y terreno superior a 965,000 UMA o en desarrollos preponderantemente turísticos que la autoridad municipal y estatal consideren de impacto económico importante (artículo 61 Quinquies).
Lo que habilita esa modalidad está en el artículo 61 Ter, y cambia el mapa de poder:
- Fracción I. La administración puede quedar a cargo del constituyente o de quien él designe, por el tiempo y en los términos que fije la escritura o el reglamento. Con un límite: una vez enajenado el 75% de las unidades, la Asamblea puede elegir y remover a la administración con independencia de lo que digan la escritura o el reglamento. Antes de ese porcentaje, la asamblea no manda sobre quién administra.
- Fracción IX. El valor del voto puede calcularse por número de unidades o por porcentaje de indiviso, según lo defina el reglamento. Son dos aritméticas distintas y quien redacta el reglamento elige cuál.
- Fracción X. Las cuotas ordinarias y el fondo de reserva pueden calcularse por número de unidades, con independencia del indiviso; las extraordinarias se votan por indiviso.
- Fracción XI. Los acreedores de un condómino deudor pueden votar en la asamblea cuando así lo convengan por escrito con él.
- Fracción XII. El Administrador puede tener autorización expresa y permanente para ejercitar acciones legales contra ocupantes y condóminos incumplidos sin autorización previa de la Asamblea.
Y el artículo 61 Quater agrega la pieza que un comité debe revisar antes de aprobar un presupuesto: el constituyente puede quedar exento de cuotas de mantenimiento, extraordinarias y de fondo de reserva sobre las unidades que no haya enajenado, si el reglamento lo establece y si además esas unidades no cuentan con camino de acceso, no tienen infraestructura de servicios básicos a pie de lote y no están en movimiento de tierras. Es una exención con tres condiciones verificables. El presupuesto de vigilancia se reparte entre quienes sí pagan.
Al moroso se le puede suspender la vigilancia, y ahí hay un problema
El artículo 47 es de los más amplios que hemos leído en una ley condominal mexicana. Cuando los servicios que se disfrutan en la unidad privativa se pagan con recursos del fondo de mantenimiento y administración o del fondo de reserva, el Administrador puede suspenderlos al condómino que no cubra sus cuotas o bien, cuando se infrinja el Reglamento. Y enumera, de manera enunciativa y no limitativa: suspensión de acceso a áreas comunes, seguridad privada, recolección de aguas negras y otros servicios relacionados.
Tres cosas que conviene fijar.
La primera: la causa no es solo la mora. El texto incluye la infracción al reglamento, lo que amplía mucho el supuesto y exige que el reglamento esté bien redactado y bien notificado.
La segunda: el agua tiene régimen aparte. Solo puede afectarse cuando la infraestructura de la red de agua potable del condominio no ha sido entregada al organismo operador municipal. En ese caso, uso doméstico implica limitación al mínimo indispensable y uso no doméstico implica suspensión total, sin aprobación previa de la asamblea. En un edificio con unidades en renta corta, decidir qué unidad es de uso no doméstico es una calificación con consecuencias: conviene resolverla por escrito y con criterio uniforme, no caso por caso.
La tercera es la que casi nadie anticipa, y es propia de este mercado: suspenderle la seguridad privada a una unidad rentada castiga al ocupante, no al deudor. El propietario moroso está a mil kilómetros. Quien se queda sin acceso a la alberca, sin vigilancia en su piso o sin servicio es una familia que pagó su estancia y no debe nada. El artículo 47 permite la medida; no la vuelve prudente. Y el artículo 49 recuerda que el condominio tiene otra vía contra el ocupante incumplido, distinta de castigar a todos.
Para el cobro puro, el mismo artículo 47 da al estado de cuenta fuerza de título ejecutivo en la vía ejecutiva civil, suscrito por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañado de recibos pendientes, copia certificada del reglamento, del acta donde se fijaron las cuotas y de la hoja del libro de registro de condóminos con el domicilio convencional del moroso. Se ejerce con tres mensualidades ordinarias o una extraordinaria pendientes, y no requiere acuerdo previo de la Asamblea. Es una vía más limpia que apagar servicios.
Dos remisiones que no cierran, y un artículo que sí sirve
Al verificar el texto aparecieron dos costuras que conviene decir con número.
La primera es una contradicción interna. El artículo 10, segundo párrafo, y el artículo 31 describen casi con las mismas palabras el mismo acto —celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas de uso común, sin que ello impida contratar servicios profesionales para esos fines—. El artículo 10 lo condiciona a acuerdo de asamblea que represente el 75% del indiviso. El artículo 31 lo condiciona a acuerdo aprobatorio de la Asamblea General, que por defecto se toma por mayoría simple de los presentes. No localizamos una regla de prelación entre ambos. Lo dejamos declarado como está: si tu condominio va a firmar un convenio de ese tipo, la lectura conservadora es alcanzar el 75% y dejar constancia del fundamento elegido en el acta.
La segunda es una remisión que no aterriza. El artículo 49 ordena que, si un ocupante no propietario incumple sus obligaciones o viola el Reglamento, el Administrador formule demanda contra él y contra el condómino propietario en los términos del artículo anterior. El artículo anterior, el 48, regula la acción para obligar a un condómino a vender sus derechos en subasta pública. Un ocupante que no es propietario no tiene derechos que vender. La obligación de demandar a ambos es clara; el procedimiento al que remite no le cabe al ocupante.
Y un artículo que sí sirve, y que en este estado se usa poco: el 50. Al escriturar la compraventa de una unidad, el notario debe exigir al vendedor constancia de no adeudo de cuotas y de fondo de reserva firmada por el Administrador y, donde existan guías de diseño para la construcción, constancia de cumplimiento de esas guías. Y añade la palanca real: no procede el registro del comprador en el libro de registro de condóminos mientras no se agoten esos requisitos. Un condominio con cartera vencida y rotación alta de propiedad tiene ahí una herramienta que no depende de la asamblea.
Lo que conviene dejar escrito antes de la próxima temporada
Nada de lo anterior funciona si vive en la cabeza del administrador. Esta ley premia el papel: notificación en cinco días hábiles, libros autorizados por el Comité de Vigilancia, actas protocolizadas, reglamento anexo al contrato de uso, constancia de no adeudo antes de escriturar.
El expediente del proveedor y sus acuses son parte del mismo cuerpo documental; cómo se arma está en la documentación mínima de seguridad de un condominio, y cómo se evalúa técnicamente a quien lo firma, en los criterios de evaluación de proveedores. El contraste del régimen sudcaliforniano con el de las demás entidades documentadas está en el comparador estatal.
Hay una decisión que conviene tomar en frío, escribirla en el acta y anexarla al reglamento, porque en temporada alta se toma sola y la toma quien está en la caseta a las tres de la mañana: qué pasa cuando el ocupante de una unidad rentada choca con una regla del condominio y el propietario no contesta el teléfono. Quién autoriza el acceso, contra qué documento, con qué registro en el libro de invitados, quién notifica al condómino solidario, y en qué supuesto exacto —y con qué firma— se aplica o no la suspensión del artículo 47 a una unidad ocupada por un tercero que no debe nada. Esa decisión, redactada y votada con la mayoría que corresponda, es la diferencia entre un reglamento que se aplica y uno que se discute cada fin de semana.
Fuentes: Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur, Decreto 1695, publicada en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado el 30 de noviembre de 2007, texto con última reforma publicada el 31 de octubre de 2016 (arts. 2, 5, 10, 11, 13, 19, 20, 23, 25, 27, 30, 31, 32 Bis, 33, 35, 40, 44, 45, 47, 48, 49, 50, 61 Bis a 61 Quinquies, 66 y 68).
