El artículo 29, fracción VIII, de la Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México pone una tarea concreta en la Asamblea: establecer los medios y medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, incluida la forma de participación y las cuotas de cada condómino. No trata la vigilancia como un asunto que pueda quedar sólo en una cotización o en la decisión cotidiana de la administración. Para que la contratación resista una revisión, el acta debe unir el diseño del servicio, el presupuesto y la verificación de que la empresa está autorizada.
La ley especial vigente y el acuerdo que corresponde a la Asamblea
La norma aplicable se llama exactamente Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México. Fue expedida por el Decreto número 59 y publicada en la Gaceta del Gobierno, tomo CLXXIII, número 69, sección tercera, el 11 de abril de 2002. Su última reforma verificable es el Decreto 258, publicado el 29 de abril de 2024, que añadió el artículo 62 Bis sobre el Reglamento Interior y reformó, entre otros puntos, la fracción I del artículo 29.
El artículo 29 no nombra una modalidad contractual de “guardias”, pero su fracción VIII sí reserva a la Asamblea el establecimiento de seguridad y vigilancia. La fracción V le asigna además la discusión y, en su caso, aprobación del presupuesto anual de gastos. Por eso un acuerdo completo debe describir qué se está aprobando: puestos, horarios, perímetro, control de accesos, rondines, reporte de incidencias, vigencia y de qué fondo saldrá el pago. La Asamblea puede también precisar responsabilidades frente a terceros a cargo del administrador o del comité de administración, conforme a la fracción II del mismo artículo.
No basta con que una minuta diga “se aprueba seguridad”. Si el gasto, el proveedor o el alcance no se pueden identificar, el administrador no tiene un mandato comprobable para firmar o para exigir el cumplimiento posterior. La escritura constitutiva y el Reglamento Interior siguen importando: el artículo 39 los coloca entre las fuentes de derechos y obligaciones de las personas condóminas, y pueden establecer reglas internas compatibles con la Ley.
Qué mayoría rige la contratación de vigilancia
La Ley no fija una mayoría calificada autónoma para contratar vigilancia. La regla general del artículo 28, fracción IV, es que las resoluciones se toman por mayoría simple de las personas condóminas cuando asiste el 50% más una de ellas o de sus representantes, salvo los supuestos en que la propia Ley o el Reglamento Interior establezcan una mayoría especial. El artículo 28, fracción VII, exige más del 50% de asistencia para que la primera convocatoria sea válida; en segunda convocatoria, la Asamblea se declara válida con quienes asistan.
La consecuencia no es que cualquier asistencia en cualquier reunión permita cambiar el servicio. Primero hay que identificar la convocatoria, incluir el punto en el orden del día y revisar si el Reglamento Interior reservó una votación especial para esa decisión. La Asamblea obliga también a ausentes y disidentes, según el último párrafo del artículo 28; precisamente por eso el acta debe reflejar convocatoria, lista de asistencia, votos, acuerdo y alcance del servicio.
| Decisión o dato | Regla que se desprende de la Ley | Artículo |
|---|---|---|
| Establecer medios y medidas de seguridad y vigilancia | Corresponde a la Asamblea; incluye la participación y cuotas de los condóminos | 29, fr. VIII |
| Incluir el servicio en el gasto común | La Asamblea discute y, en su caso, aprueba el presupuesto anual | 29, fr. V |
| Regla ordinaria de resolución | Mayoría simple cuando asiste el 50% más uno, salvo mayoría especial legal o reglamentaria | 28, fr. IV |
| Validez en primera convocatoria | Asistencia de más del 50% de condóminos o sus representantes | 28, fr. VII |
| Segunda convocatoria | La Asamblea es válida con quienes asistan | 28, fr. VII |
La tabla no sustituye la lectura de la escritura ni del Reglamento Interior. Si esos instrumentos exigen una mayoría especial para contratar un servicio, aprobar una cuota o modificar un protocolo de acceso, esa condición debe aparecer en la convocatoria y en el acta. Cuando el acuerdo modifique el propio Reglamento, hay que revisar además las mayorías que éste contenga y su contenido obligatorio tras la adición del artículo 62 Bis.
El administrador puede ejecutar el acuerdo, no reemplazarlo
El artículo 31, fracción I, encarga al administrador o al comité de administración cuidar, vigilar y mantener en buen estado las instalaciones, bienes y servicios comunes. Las fracciones IV y V le permiten ejecutar los acuerdos de Asamblea y efectuar gastos de mantenimiento y administración con cargo al fondo correspondiente, en los términos del Reglamento Interior. El artículo 32 le reconoce representación legal en los asuntos comunes, poder para administrar bienes y para pleitos y cobranzas; para facultades que requieran cláusulas especiales, exige acuerdo previo de Asamblea, salvo previsión del Reglamento Interior.
Leído en conjunto, ese marco permite que la administración firme, ejecute o renueve un contrato de vigilancia sin convocar una Asamblea nueva si el servicio, el presupuesto y su mandato ya están autorizados por la Asamblea o previstos de manera suficiente en el Reglamento Interior. No hay en la Ley una autorización expresa para contratar por iniciativa propia un servicio nuevo que cambie el presupuesto, imponga cuotas no aprobadas o exceda las facultades asentadas. En un comité de administración, las decisiones se toman por acuerdo de al menos dos terceras partes de sus integrantes; si hay desacuerdo, el artículo 30 ordena someter el asunto a la Asamblea.
Una práctica útil es anexar al expediente la parte del acta que autoriza el servicio, la cotización aprobada y la identificación de quien firmará. Así el proveedor sabe quién lo contrata y el comité puede distinguir entre una ejecución ordinaria y una modificación que debe volver a votarse.
El moroso conserva la vigilancia común; la Ley prevé otra vía de cobro
La Ley no contempla una facultad expresa para suspender al condómino moroso los servicios comunes de vigilancia o seguridad. Para la falta de pago, el artículo 36 prevé intereses moratorios al tipo legal o al que fije el Reglamento Interior, y permite hacer efectivas las cuotas mediante el administrador o comité por acuerdo de Asamblea, o por la mesa de arbitraje, con los recibos pendientes y copia del acta que determinó las cuotas. También señala que las aportaciones fijadas por la Asamblea son obligaciones civiles exigibles por la vía judicial y que puede solicitarse embargo precautorio conforme a la legislación civil aplicable.
El artículo 47, fracción II, añade multa, intereses moratorios y restricción del derecho de voto en Asamblea cuando no se cubren oportunamente las cuotas de los fondos de mantenimiento, administración y reserva. Esa es la restricción que el texto vigente enumera; no es una autorización para retirar vigilancia, bloquear el acceso a la vivienda ni convertir al guardia en cobrador. Si el Reglamento Interior contiene una cláusula de suspensión de servicios, no debe presentarse como una facultad que la Ley estatal conceda expresamente para la seguridad común.
Contratar una empresa no autorizada sí genera una consecuencia para el condominio
La contratación también está regulada por la Ley de Seguridad Privada del Estado de México. Su artículo 6 exige autorización de la Secretaría para prestar el servicio en la entidad, incluso a empresas con autorización federal que incluyan al Estado de México. La modalidad que normalmente corresponde a la protección de inmuebles es la seguridad privada en los bienes, definida en el artículo 7, fracción II.
El punto que llega directamente al condominio está en el artículo 8 Bis: los prestatarios de servicios de seguridad privada deben abstenerse de contratar prestadores que no tengan autorización de la Secretaría; si lo hacen, se hacen acreedores a la multa de la fracción III del artículo 71. Esa fracción contempla una multa de 500 a 5,000 UMA; en reincidencia puede incrementarse y, tratándose de empresas irregulares, éstas no pueden prestar el servicio durante un año dentro del Estado antes de tramitar y obtener autorización.
La norma sí permite afirmar que quien contrata tiene una obligación administrativa directa de no usar un proveedor sin autorización. No localizamos en el texto vigente una regla que, por esa sola contratación, declare automáticamente responsable civil al administrador o a cada condómino por cualquier daño posterior. La Asamblea puede precisar responsabilidades frente a terceros por actos del administrador bajo el artículo 29, fracción II, pero esa decisión interna no sustituye ni amplía por sí misma el supuesto sancionador del artículo 8 Bis.
Una contratación directa debe empezar con el acta y terminar con documentación vigente
SEPRICO opera con guardias propios en el Estado de México. Para condominios en Atizapán, Naucalpan y Huixquilucan, el levantamiento debe traducir los accesos, las áreas comunes y los protocolos del inmueble en el alcance que la Asamblea autoriza; no se resuelve con un número de elementos elegido sin recorrido ni presupuesto.
En la sesión que apruebe o renueve el servicio, conviene dejar por escrito el proveedor, la autorización que se revisó, el alcance, la fecha de inicio, el fondo que pagará el contrato y el nombre de quien tendrá facultad para firmarlo. Esa cadena permite que la vigilancia tenga un mandato verificable y que la administración rinda cuentas de lo que ejecuta. Para cotizar vigilancia con personal propio para su condominio en el Estado de México, puede contactar a SEPRICO; la propuesta debe partir de ese acuerdo y de las condiciones reales del inmueble.
Fuentes oficiales: Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de México, texto vigente, Decreto 59, Gaceta del Gobierno, tomo CLXXIII, núm. 69, sección tercera, 11-04-2002; publicación original del Decreto 59; Decreto 258, Gaceta del Gobierno, 29-04-2024; y Ley de Seguridad Privada del Estado de México, texto vigente, publicada el 06-09-2010, última reforma 05-04-2024 (arts. 6, 7, fr. II, 8 Bis y 71, fr. III). Consulta realizada el 02-09-2026.
