La asamblea lleva cuarenta minutos discutiendo lo mismo. Hay siete departamentos que no pagan desde hace más de un año, el fondo de mantenimiento no alcanza para renovar el contrato de vigilancia, y alguien propone lo obvio: cortarles la luz de las áreas comunes hasta que se pongan al corriente.
La mitad de la sala cree que eso es ilegal. La otra mitad cree que se hace en todas partes. En Baja California, las dos mitades están parcialmente equivocadas, y la ley lo dice con una precisión poco común.
Cortar servicios al moroso: la facultad existe y tiene nombre
La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja California —publicada en el Periódico Oficial No. 26 del 18 de junio de 2004, con última reforma el 28 de abril de 2017— resuelve el punto en el artículo 37, fracción XII.
Entre las facultades de la Asamblea General está la de:
“Resolver sobre la restricción de servicios de energía eléctrica, gas y otros, por omisión de pago de las cuotas a cargo de los condóminos o en general los habitantes del condominio, siempre que tales servicios sean cubiertos con dichas cuotas.”
Tres condiciones van dentro de esa frase, y las tres se pasan por alto con frecuencia.
La primera: es facultad de la Asamblea, no del administrador. Un administrador que ordena el corte por su cuenta está actuando sin fundamento, por muy claro que sea el adeudo.
La segunda: solo alcanza servicios que se paguen con las cuotas. Si la luz del departamento está contratada a nombre del condómino y él la paga directamente, no es un servicio cubierto con la cuota y queda fuera del supuesto.
La tercera es la que casi nadie cita, porque va al final del párrafo.
El agua potable es la línea que la ley no deja cruzar
La misma fracción XII cierra con una prohibición literal y sin excepciones:
“No se podrá restringir el servicio de agua potable.”
No hay matiz, ni condición, ni monto de adeudo que la levante. Un condominio bajacaliforniano que corte el agua a una unidad por falta de pago está fuera de la ley, aunque haya aprobado la medida por unanimidad en asamblea y aunque el adeudo sea enorme.
Vale la pena decirlo con todas sus letras porque es el error que hemos visto con más frecuencia en reglamentos internos redactados sin abogado: se copia una cláusula genérica de suspensión de servicios de otra entidad y se olvida que aquí el agua está expresamente blindada.
La palanca que sí es limpia: el voto
Junto al corte de servicios, la ley ofrece una herramienta menos aparatosa y jurídicamente más cómoda. El artículo 38 permite suspender el derecho a voto del condómino moroso —conservando siempre el derecho a voz— en tres supuestos:
- Falta de pago de dos o más cuotas para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva.
- Falta de pago de una cuota extraordinaria dentro de los plazos establecidos.
- Condena firme al pago de daños a favor del condominio, no cubierta.
Con dos requisitos de forma que no son opcionales: notificación previa al interesado para que manifieste lo que a su derecho convenga, y aprobación de la Asamblea General.
Es una medida menos ruidosa que un corte de energía y bastante más difícil de impugnar. En condominios donde un pequeño grupo de morosos bloquea decisiones —incluida la de contratar vigilancia—, suele resolver el problema de fondo sin abrir uno nuevo.
Y hay una tercera vía, preventiva, en el artículo 37, fracción V: la Asamblea puede fijar las tasas moratorias y establecer la forma de garantizar el pago de las cuotas con fianza o cualquier otro medio legal. Casi ningún condominio la usa.
La seguridad aparece en la ley, pero mirando al Ayuntamiento
Aquí conviene ser exacto, porque el tema se cita de más y de menos.
La ley bajacaliforniana sí nombra la seguridad, en dos lugares, y en ambos apunta hacia la autoridad pública:
El artículo 54, fracción XV, manda que el Reglamento del Condominio contenga las bases para integrar el Programa Interno de Protección Civil y, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Seguridad Pública. Es una obligación de contenido del reglamento interno, y aplica a todos los condominios.
El artículo 96, fracción III, permite celebrar convenios con las autoridades estatales y municipales para recibir en las áreas comunes servicios públicos básicos, entre ellos la seguridad pública. Este segundo tiene un límite que suele omitirse al citarlo: vive en el capítulo de los condominios destinados a vivienda de interés social o popular, no aplica a cualquier condominio.
Lo que la ley no hace, en ningún artículo, es facultar expresamente a la asamblea para contratar seguridad privada, ni fijar una mayoría específica para instalar caseta, pluma o cámaras. Ese silencio tiene consecuencias prácticas inmediatas.
Dónde vive realmente la decisión sobre la caseta
Al no existir un artículo dedicado, la aprobación depende de cómo se clasifique lo que quieres hacer. La ley da tres rutas con exigencias muy distintas.
Ruta 1 — Obra necesaria (artículo 29, fracción I). Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación las ejecuta el Administrador, bastando la conformidad del Consejo de Vigilancia, con cargo al fondo de mantenimiento, informando después a la Asamblea. Reparar una pluma que ya existe, reponer una cámara descompuesta o rehabilitar la iluminación perimetral cabe aquí. No requiere asamblea.
Ruta 2 — Obra nueva (artículo 29, fracción III). Para obras nuevas que no impliquen modificar la escritura constitutiva y se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, se necesita Asamblea General Extraordinaria y un mínimo de votos que represente el 51% del valor total del condominio. Construir una caseta que antes no existía, o instalar un sistema de CCTV nuevo, entra por aquí.
Ruta 3 — Modificar el Reglamento del Condominio (artículo 55). Si lo que quieres es dejar escrito el esquema de seguridad —quién decide, con qué mayoría, qué protocolo de acceso obliga a los residentes—, la exigencia sube de golpe: 75% del valor total del condominio y, en condominios habitacionales, además el 51% del número de condóminos. Es el trámite más pesado de la ley, y la convocatoria debe incluir las modificaciones propuestas.
Contratar al proveedor, en cambio, no es obra: es un asunto de interés común de los previstos en el artículo 37, fracción XI, y se resuelve por mayoría simple conforme al artículo 35, fracción II, salvo que la escritura constitutiva o el reglamento pidan una mayoría especial.
La conclusión operativa es incómoda pero útil: en Baja California la mayoría que necesitas no la fija la ley, la fija la naturaleza de lo que propones. Antes de convocar, decide en cuál de las tres rutas cae tu punto del orden del día, porque de eso depende el quórum que tienes que reunir.
Lo que la ley no dice, y conviene que diga tu contrato
Al revisar el texto completo aparece un vacío que vale la pena declarar en lugar de rellenarlo con suposiciones: la ley de condominios de Baja California no contiene ninguna disposición sobre responsabilidad laboral del personal contratado para el condominio. No hay artículo que aclare quién es patrón del guardia, ni que proteja al condominio frente a una demanda de un elemento asignado por un proveedor.
El único andamiaje de responsabilidad que la ley construye va en otra dirección: el artículo 43 obliga a que el Administrador que no sea condómino entregue una fianza al Consejo de Vigilancia dentro de los treinta días naturales siguientes a la firma del contrato. Nada equivalente existe respecto de la empresa de vigilancia.
Ese hueco se cubre por contrato, no por ley: sustitución patronal expresa, entrega periódica de altas de IMSS e INFONAVIT del personal asignado, y cláusula de indemnidad. Si tu contrato de vigilancia no lo trae, no hay norma estatal que lo supla.
El árbitro municipal que casi nadie usa
Un último recurso que la ley bajacaliforniana sí desarrolla y que rara vez aparece en las discusiones de comité.
Los artículos 83 a 85 crean un procedimiento de arbitraje ante las Oficialías Conciliadoras y Calificadoras Municipales del Ayuntamiento donde se ubique el condominio. Es gratuito, se rige por los principios de sencillez y celeridad, y sus laudos tendrán imperio legal, pudiendo las autoridades auxiliarse de la fuerza pública para hacerlos acatar.
Pueden iniciarlo los condóminos, los administradores y también el Consejo de Vigilancia —previo acuerdo de la Asamblea— cuando haya incumplimiento del Administrador o manejo indebido de los fondos de mantenimiento y reserva. Se presenta una demanda de arbitraje acompañada del acta de asamblea donde se tomó el acuerdo.
Para un conflicto sobre cuotas destinadas a vigilancia, o sobre un administrador que no acredita en qué se fue el fondo, es una vía notablemente más barata que el juzgado.
Lo que este texto no resuelve por ti
SEPRICO no presta servicios de vigilancia en Baja California; operamos con personal propio únicamente en la Ciudad de México y el Estado de México. Esta lectura del articulado no viene acompañada de una cotización, y no tendría por qué venir.
Si tu comité va a mover algo del esquema de seguridad este año, la pregunta que ordena todo lo demás no es cuánto cuesta el guardia —eso viene después, y viene de cómo verificar la autorización de un proveedor en el padrón estatal y de la ficha de norma, autoridad y plazos que reúne la guía de Baja California—: es en cuál de las tres rutas de los artículos 29 y 55 cae lo que quieres aprobar, y si tu reglamento interno ya resolvió el punto o vas a tener que reunir el 75% del valor para escribirlo.
Esa pregunta se contesta leyendo un documento que casi ningún comité tiene a la mano en la asamblea: su propia escritura constitutiva. Ahí está si el reglamento interno ya faculta al administrador para contratar vigilancia, o si cada renovación tiene que volver a pasar por votación. Averiguarlo cuesta una tarde en el archivo; no averiguarlo cuesta una asamblea entera discutiendo una facultad que quizá ya existía.
Fuentes: Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja California, P.O. No. 26 del 18-06-2004, última reforma P.O. No. 20 del 28-04-2017 (arts. 25, 29, 33, 35, 37, 38, 43, 49, 51, 54, 55, 83 a 85, 95 y 96), consultada en el portal del H. Congreso del Estado de Baja California.
