Una asamblea guanajuatense puede acordar contratar vigilancia con la mitad más uno de los votos presentes y quedarse corta, ese mismo día, para levantar la caseta que esa vigilancia necesita. No es un tecnicismo: son dos artículos distintos de la misma ley, con dos umbrales distintos, y confundirlos es la razón más frecuente por la que un acuerdo de seguridad se cae seis meses después.
La ley que rige, y las cuatro reformas que la trajeron hasta aquí
Guanajuato tiene ley especial de propiedad en condominio, y está viva. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Guanajuato se publicó en el Periódico Oficial número 146, Segunda Parte, del 11 de septiembre de 2012 (Decreto 271), y acumula cuatro reformas: el catálogo de multas del artículo 75 (1 de julio de 2016), el artículo 19 Bis sobre la tarifa de agua (1 de agosto de 2019), las asambleas a distancia ante emergencia declarada (23 de noviembre de 2021) y la fracción XXI del artículo 51 sobre cuotas y hospedaje en plataformas digitales (30 de noviembre de 2022).
Nada de esto vive en el Código Civil. Si tu reglamento interno o tu contrato de administración citan el Código Civil como fundamento condominal, están citando el ordenamiento equivocado.
Dónde queda escrita la seguridad: artículo 27, fracción XVIII
Hay entidades donde la norma condominal guarda silencio absoluto sobre la vigilancia y todo queda librado al reglamento interno. Guanajuato no es una de ellas.
El artículo 27 enumera las facultades de la Asamblea General, y su fracción XVIII dice, textualmente, que le corresponde establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, así como la forma en que deberán participar los condóminos o poseedores, en esta actividad con apoyo eventual de la autoridad.
Tres cosas de esa redacción importan. Habla de medios y medidas, no de “contratar personal”: cabe el guardia, el CCTV, el control de acceso y el esquema mixto. Le encarga a la asamblea definir cómo participan los residentes, de modo que un protocolo que sólo describe al proveedor está incompleto frente a lo que la ley pide. Y el apoyo de la autoridad es eventual, no estructural: la norma no promete presencia policial, contempla coordinación ocasional.
Junto a esa fracción conviene leer el artículo 45, fracción IV, que faculta al Comité de Vigilancia para contratar y dar por terminados los servicios profesionales que se hubieren contratado de manera excepcional: es la vía para un refuerzo puntual —una obra, un evento, una temporada—, no para el contrato anual de vigilancia.
Contratar guardias y construir la caseta no se votan igual
Aquí está el punto que decide asambleas. El artículo 26 define dos umbrales, y la diferencia entre ellos no es sólo el porcentaje: es sobre qué universo se cuenta.
| Acuerdo | Tipo de asamblea | Umbral | Se cuenta sobre |
|---|---|---|---|
| Contratar vigilancia, aprobar el esquema y el proveedor (art. 27, fr. XVIII) | Ordinaria | Mayoría simple | Votos de los condóminos presentes |
| Fijar cuotas y aprobar el presupuesto (art. 27, frs. VII y XI) | Ordinaria | Mayoría simple | Votos de los condóminos presentes |
| Obra nueva —caseta, pluma, barda, torre de cámaras— (art. 23, fr. II, b) | Extraordinaria | Mayoría simple, salvo estipulación distinta | Votos de los condóminos presentes |
| Declarar que un local, obra, aparato o instalación pase a ser de uso común (art. 27, fr. XXII) | Extraordinaria | Mayoría especial del 75% | Totalidad de los condóminos |
| Invertir los fondos del condominio (art. 59) | Ordinaria | Mayoría especial del 75% | Totalidad de los condóminos |
| Demandar la venta en subasta pública o la desocupación por incumplimiento grave (art. 19, último párrafo) | Extraordinaria | Mayoría especial del 75% | Totalidad de los condóminos |
El quórum corre por su cuenta: el artículo 24, fracción II, pide 75% en primera convocatoria, más del 50% en segunda y los que asistan en tercera; la fracción VIII fija que cada condómino vota según el porcentaje de indiviso de su unidad.
Traducido: el contrato de vigilancia se aprueba por mayoría simple de los presentes. Pero si el proyecto convierte un espacio no clasificado en bien de uso común —el caso típico de la caseta levantada sobre una fracción que no estaba destinada a ello—, entras en el artículo 27, fracción XXII, y necesitas 75% de todos los condóminos, no de los que fueron. En un condominio de 120 unidades con 40 asistentes, eso es la diferencia entre 21 votos y 90.
Luz y gas sí, agua nunca: el límite exacto con el moroso
El artículo 27, fracción XVII, permite a la Asamblea General acordar la suspensión o restricción de los servicios de energía eléctrica, gas y otros de uso común por omisión de pago de cuotas, con dos condiciones: que esos servicios se cubran con las cuotas ordinarias y que la propia asamblea establezca las condiciones para levantar la medida.
Y luego la frase que casi nadie transcribe completa: En ningún caso se podrá suspender el servicio de agua potable, sólo se podrá restringir.
Hay una segunda palanca, más limpia. El artículo 30 suspende al moroso su derecho a voz y voto, salvo cuando la asamblea se convoca para modificar la escritura constitutiva o el reglamento interno, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble. Y si la morosidad viene de una resolución judicial firme por daños al condominio, ese condómino ni siquiera cuenta para el quórum y queda impedido para ser administrador o integrante del Comité de Vigilancia. El artículo 61 añade intereses moratorios al tipo que fije la asamblea o, a falta de estipulación, el interés legal.
En los condominios de interés social se vota por unidad, no por indiviso
Buena parte del parque en condominio de Guanajuato es vivienda de interés social y popular: la que acompañó al corredor industrial en Silao, Irapuato, Villagrán, Apaseo, Celaya y San José Iturbide. Ahí cambia una regla de fondo.
El artículo 66, dentro del capítulo dedicado a esos condominios, establece que cada condómino cuenta para el quórum y goza de un voto por unidad de propiedad privativa, independientemente de la proporción del indiviso, y permite votar con urnas y voto secreto, bajo organización del Comité de Vigilancia. El artículo 67 fija las cuotas por número de unidades, no por indiviso.
Para un esquema de seguridad esto importa: ahí el acuerdo sobre vigilancia no lo decide quien tiene la unidad más grande, y la urna con voto secreto produce acuerdos que sobreviven mejor a la discusión de pasillo.
La renta corta entró a la ley en 2022, y llegó por la cuota
La reforma del 30 de noviembre de 2022 adicionó la fracción XXI del artículo 51, que manda al reglamento interno incluir los criterios de ajuste de los montos de las cuotas, en su caso, por la realización de actividades personales, comerciales, de las referidas en la Ley de Hospedaje a través de Plataformas Digitales del Estado de Guanajuato, o de cualquier otra índole, que signifiquen un mayor uso o aprovechamiento de áreas y bienes de uso común.
Es la única puerta que la norma condominal guanajuatense abre sobre el tema, y conviene ver lo que no hace: no prohíbe la renta corta, no exige registro del huésped y no habla de control de acceso. Sólo autoriza a ajustar la cuota por mayor uso de las áreas comunes, y sólo si el reglamento interno lo desarrolla.
Para un condominio de San Miguel de Allende, donde la rotación de ocupantes es el problema operativo diario, esa fracción es el único gancho legal disponible. Lo demás —bitácora de accesos, credencialización temporal, responsabilidad del anfitrión— hay que construirlo en el reglamento interno bajo la fracción I del mismo artículo 51.
Si tu condominio está en el polígono patrimonial de San Miguel de Allende
Aquí hay una capa que casi ningún otro municipio del país impone, y conviene verificarla antes de diseñar cualquier esquema visible.
El Reglamento del Código Territorial para el Municipio de San Miguel de Allende, publicado en el Periódico Oficial número 35, Segunda Parte, del 1 de marzo de 2016 y reformado por última vez el 30 de julio de 2021, regula la Zona de Monumentos Históricos y Patrimonio Mundial. Ninguno de sus artículos dice “cámara” ni “caseta de vigilancia”. Los alcanza por otra vía:
- Artículo 135: ningún elemento ornamental, estructural, arquitectónico o de protección situado a menos de 2.50 metros de altura puede sobresalir del alineamiento; los que estén más arriba, hasta diez centímetros. Y fija un límite explícito: las rejas en ventanas pueden sobresalir hasta quince centímetros.
- Artículo 166: en centro histórico y zona de Patrimonio, las fachadas van aplanadas con mortero de cal-arena, sin materiales aparentes, y con predominio del macizo sobre el vano. Queda estrictamente prohibida la pintura industrial —esmaltes o epóxicas— en muros de colindancia.
- Artículo 167, fracciones III y IX: no se permite instalar en azoteas elementos que generen impacto visual negativo sobre la imagen urbana, y quedan prohibidos los muros ciegos desplantados dentro del inmueble, los cercados de malla ciclónica y la instalación de otros elementos de cualquier índole que causen impactos visuales negativos a propiedades o vías públicas colindantes.
- Artículo 100, fracción I: las antenas y equipos de transmisión o retransmisión remota son uso prohibido en la Zona de Monumentos Históricos y Patrimonio Mundial; fuera de ella exigen estudio de imagen urbana con propuesta de mimetización de los equipos. Y el artículo 109, fracción III, pide el visto bueno de la Dirección de Patrimonio o del INAH para cualquier otro giro dentro de la zona.
Léelo como comité: en el polígono patrimonial, un poste de cámaras en azotea, una malla perimetral, una caseta prefabricada o un enlace de radio en fachada no se resuelven con el acuerdo de asamblea, sino con proyecto aprobado por la Dirección de Desarrollo Urbano o la Dirección de Patrimonio, en los términos del artículo 164. La solución técnica suele ser otra: cámara embebida en vano, cableado oculto, iluminación cálida y control de acceso resuelto en zaguán, no en reja exterior. Si tu condominio está fuera del polígono, nada de esto aplica: verificar de qué lado estás es el primer paso.
Quién responde por el guardia, y quién por el comité
La ley guanajuatense hace algo poco frecuente y a la vez deja abierto lo que más importa.
Lo que hace: el artículo 31, fracción I, le da al administrador facultades de apoderado general para administrar bienes, pleitos y cobranzas, y representación en materia laboral. La ley previó que el condominio termina en un asunto de trabajo y designó quién lo representa.
Lo que no hace: no dice nunca quién es el patrón. Ningún artículo define la relación laboral con el personal de vigilancia ni distingue entre el guardia contratado directamente por el condominio y el asignado por una empresa autorizada. Ese vacío lo cubre la Ley Federal del Trabajo, y la diferencia es grande: contratar personal directo convierte al condominio en patrón, con lo que eso implica en IMSS, INFONAVIT, jornada y terminación.
Y hay una responsabilidad que sí está escrita, y va dirigida al comité. El artículo 46 hace a los miembros del Comité de Vigilancia responsables en forma solidaria entre ellos y subsidiaria respecto del administrador por los daños y perjuicios ocasionados a los condóminos por omisiones, errores o irregularidades del administrador que, habiéndolas conocido, no hayan informado oportunamente.
De ahí sale lo que conviene dejar por escrito antes de firmar —cómo se verifica esa autorización, qué cuesta sostener una posición y qué dicen las cifras oficiales del estado se desarrollan en la guía estatal de Guanajuato—: contrato con empresa que tenga autorización estatal vigente y conformidad del ayuntamiento del inmueble; acuse mensual de los informes del proveedor; acta que consigne el artículo y la fracción bajo los que se votó cada acuerdo; y un reglamento interno que desarrolle la fracción XVIII del artículo 27 en vez de dejarla en una línea.
El último punto es el que más se pospone y el que más rinde. Una fracción de una línea en la ley obliga a la asamblea a decidir cada cosa desde cero, cada vez. Un reglamento interno que la desarrolle —quién contrata, hasta qué monto, con qué mayoría, con qué obligación de informar— convierte esa discusión anual en un trámite de quince minutos. Escribirlo toma una asamblea; no escribirlo cuesta una asamblea al año, indefinidamente.
