La pregunta con la que casi todo comité llega —“¿qué dice la ley de condominios de Jalisco?”— está mal planteada: esa ley no existe.
No es un tecnicismo. Es la diferencia entre un reglamento interno que se sostiene y uno que se apoya en derecho abrogado hace treinta años.
Dónde vive realmente el condominio en Jalisco
En el Código Civil del Estado de Jalisco, Libro Tercero, Título Sexto “Del condominio”, artículos 1001 a 1038. No hay ley especial. No hay reglamento estatal de la materia. No hay una procuraduría que registre reglamentos internos como sí ocurre en la Ciudad de México.
Hubo una ley: la Ley sobre el Régimen de Propiedad y Condominio de Inmuebles, publicada en 1985. Quedó abrogada por el Transitorio Sexto del Decreto 15776, publicado el 25 de febrero de 1995.
Y aquí está el problema práctico: copias de esa ley abrogada siguen circulando en internet presentadas como vigentes, en algunos casos alojadas en sitios de administradoras de condominio. Si el reglamento interno de tu condominio la cita como fundamento, o si tu contrato de administración la invoca, estás trabajando sobre un texto muerto.
Los tres órganos, y por qué la nomenclatura importa
Jalisco no usa “comité de vigilancia” como órgano. Usa consejo de administración. Confundirlos genera actas mal redactadas.
| Órgano | Artículos | Qué hace |
|---|---|---|
| Asamblea de condóminos | 1019-1025 bis | Órgano supremo de la administración |
| Administrador | 1011-1013 bis | Ejecutor de acuerdos y representante legal, con facultades de apoderado general judicial y para actos de administración |
| Consejo de administración | 1014-1018 bis | Vigila al administrador, se reúne al menos una vez al mes, comprueba las inversiones de los fondos |
El administrador de un condominio jalisciense tiene un poder más amplio y menos formalizado que su equivalente capitalino: la ley le da facultades de apoderado general para actos de administración (art. 1012, fr. I), sin el catálogo tasado de veinte fracciones que usa la Ciudad de México, sin fianza obligatoria, y con rendición de cuentas trimestral en lugar de mensual (art. 1012, fr. VII).
Más margen de maniobra, y menos escudo formal si alguien impugna sus decisiones.
Aquí está el hallazgo que cambia la conversación
El Código Civil de Jalisco no menciona la seguridad privada ni una sola vez.
Buscamos en los treinta y ocho artículos del Título Sexto: no aparecen “seguridad privada”, “control de acceso”, “caseta”, “guardia”, “cámara” ni “circuito cerrado”. Tampoco existe obligación de contratar póliza de seguro, ni un comité de seguridad como órgano.
Lo único que la ley presupone es el espacio: el artículo 1007, fracción VI, clasifica como bien común “los locales destinados al alojamiento de porteros, vigilantes, jardineros”. Les asigna un cuarto. No dice nada sobre cómo se contratan.
El contraste con la Ciudad de México es completo. Allá la ley encarga expresamente a la asamblea “establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio” (art. 33, fr. XIII) y regula un Comité de Seguridad y Protección Civil. En Jalisco, silencio.
Consecuencia directa: en Jalisco, todo tu esquema de seguridad se sostiene en el reglamento interior, no en la ley. Y el reglamento interior es obligatorio: el artículo 1006, fracción XI, manda incluirlo en la escritura constitutiva y le exige regular, entre otras cosas, “las facultades de los órganos de administración y de gobierno” y la posibilidad de crear “comités para asuntos particulares que coadyuven con el consejo de administración, los que pueden tener autonomía financiera”.
Ese inciso es la vía legal para dos cosas que casi ningún condominio aprovecha: fijar hasta qué monto puede contratar el administrador sin asamblea, y crear formalmente un comité de seguridad con presupuesto propio.
Qué mayoría necesitas: el mapa que importa
Como la ley no habla de seguridad, el filtro no es el monto del contrato — es la naturaleza del acto. Este es el mapa:
| Lo que quieres hacer | Quién decide | Fundamento |
|---|---|---|
| Contratar vigilancia dentro del presupuesto anual ya aprobado | El administrador ejecuta solo | 1012 frs. I y III + 1020 fr. IV |
| Conservar instalaciones de seguridad existentes | Administrador, con instrucción del consejo, sin asamblea | 1009 fr. I |
| Reparación urgente por desperfecto que pone en peligro la seguridad | Administrador, sin autorización previa | 1009 fr. IV |
| Instalar algo nuevo: caseta, portón automático, CCTV | Asamblea extraordinaria, 75% | 1009 fr. III + 1021 fr. II + 1023 |
| Contrato que dé a un tercero uso de bienes o servicios comunes | Consejo de administración, bajo pena de nulidad de pleno derecho | 1017 fr. VII |
| Contratar administración profesional | Asamblea decide; contrato de máximo un año, renovable | 1011, último párrafo |
(La primera fila es interpretación derivada del texto, no cita literal: la ley no regula la contratación de vigilancia, pero contratar un servicio recurrente presupuestado es un acto de administración.)
El 75% es más duro de lo que parece. El artículo 1023 establece que en asamblea extraordinaria ese porcentaje se calcula sobre el total de derechos del condominio, no sobre los asistentes. Un condominio con ausentismo alto no alcanza el umbral aunque llene el salón.
La válvula de escape está en el mismo artículo: el porcentaje puede complementarse dentro de los treinta días naturales siguientes con condóminos ausentes que en forma auténtica se manifiesten sabedores de los acuerdos y los aprueben. Es el mecanismo que salva a la mayoría de los condominios de la parálisis, y muy pocos administradores lo usan bien.
Dos detalles de convocatoria que invalidan asambleas con frecuencia: la anticipación es de 15 días naturales para ordinaria y 20 para extraordinaria (art. 1025), y “cualquier asunto tratado en la asamblea y que no esté comprendido en el orden del día, no tendrá fuerza legal alguna”, salvo que esté representado el cien por ciento.
Si vas a votar la contratación de una empresa de seguridad, tiene que estar en el orden del día. Con ese nombre.
Cobro a morosos: lo que sí puedes y lo que no
La cuota de seguridad se cobra como cualquier otra, en proporción al porcentaje que cada unidad privativa representa sobre el condominio (art. 1026).
Tu herramienta real es el artículo 1029: el estado de cuenta es título ejecutivo una vez transcurridos noventa días del vencimiento, siempre que esté suscrito por el administrador con la aprobación del presidente del consejo de administración. Sin esa segunda firma, no es título ejecutivo. Es un requisito que se pasa por alto constantemente.
Dos apoyos adicionales: los ocupantes por cualquier título son solidariamente responsables del pago junto con el condómino (art. 1029, último párrafo), y en toda escritura de compraventa el notario debe exigir la constancia de no adeudo expedida por el administrador (art. 1029 bis).
Y lo que no puedes hacer: el Código Civil de Jalisco no prevé la suspensión de servicios ni la restricción de acceso por falta de pago. Ninguna de las dos. Es una diferencia sustantiva con la Ciudad de México, cuya ley sí permite restringir energía eléctrica y gas por omisión de pago —nunca agua— en su artículo 33, fracción XII.
Un administrador jalisciense que bloquea el tag vehicular de un moroso, o que instruye al guardia a no dejarlo pasar, está actuando sin base legal y exponiendo al condominio. La vía es el título ejecutivo del 1029 y, en el extremo, la venta en subasta de los derechos condominales del artículo 1032 — que requiere acuerdo de asamblea extraordinaria tomado “por más de la mitad del total de los condóminos”.
El hueco más grande: la responsabilidad laboral
Buscamos en los treinta y ocho artículos los términos laboral, trabajador, patrón, empleado, subordinación, salario, seguridad social, IMSS. Cero coincidencias.
El Código Civil de Jalisco no distingue entre empleados directos del condominio y personal de una empresa prestadora. No dice quién es patrón. No regula la responsabilidad solidaria frente a un trabajador de la empresa de vigilancia. No exige al administrador verificar el cumplimiento laboral del proveedor. No prevé fondo ni garantía para contingencias laborales.
Lo más cercano es el artículo 1030: las obligaciones a cargo del condominio se ejecutan sobre el patrimonio común, y si no alcanza, el excedente lo pagan los condóminos en proporción a su interés. No está escrito pensando en materia laboral, pero es donde aterriza un laudo que exceda el fondo común.
En términos prácticos: la ley de condominios de Jalisco no te protege de una contingencia laboral, porque no dice nada al respecto. Lo que te protege es cómo esté redactado tu contrato con el prestador y qué documentación le exijas. Ese es el terreno de la verificación del proveedor, y del pliego de condiciones con el que sales a cotizar.
Qué hacer con esto
Tres acciones concretas para un comité jalisciense:
- Revisa qué norma cita tu reglamento interno. Si menciona la ley de 1985, está desactualizado y conviene modificarlo — lo que, por cierto, requiere asamblea extraordinaria (art. 1021, fr. I).
- Usa el artículo 1006 fracción XI a tu favor. Define en el reglamento el umbral de contratación del administrador y crea formalmente el comité de seguridad. La ley te lo permite expresamente y casi nadie lo hace.
- Antes de la asamblea que aprueba seguridad, decide si es conservación o mejoramiento. De esa clasificación depende si necesitas 75% del total del condominio o solo la ejecución del administrador. Equivocarse ahí es la causa más común de acuerdos impugnables.
Quien quiera profundizar en cómo se documenta un esquema auditable puede revisar nuestra consultoría en seguridad y el modelo de atención al comité.
Una advertencia sobre cómo usar todo lo anterior. Nada de esto sustituye la lectura de tu propia escritura constitutiva: el Código Civil deja el diseño operativo al reglamento interior, y dos condominios de la misma calle pueden tener reglas distintas para aprobar exactamente lo mismo. Quien llegue a la asamblea citando artículos del Código sin haber abierto antes su reglamento va a perder la discusión, y con razón. Si ahí no está definido el umbral de contratación del administrador, la ambigüedad se resuelve a mano alzada cada vez, y es justo donde se atoran las decisiones de seguridad.
Fuentes: Código Civil del Estado de Jalisco, Libro Tercero, Título Sexto (arts. 1001-1038), compilación oficial del Congreso del Estado; Decreto 15776, Transitorio Sexto; Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal para el contraste. Este artículo describe el marco legal y no sustituye la asesoría de un abogado sobre tu caso concreto.
