El 31 de marzo de 2026, el Congreso potosino agregó una palabra al artículo 2 de la ley de condominios. Definió al Visitante como “persona física que, sin tener el carácter de condómino, poseedor o residente, ingresa de manera temporal al condominio con autorización de un condómino, residente o del órgano de administración, y que deberá sujetarse a la presente Ley, su reglamento y demás disposiciones aplicables”.
Es una definición de control de acceso. Dice quién entra, con permiso de quién, y a qué queda sujeto.
Y después, en los ciento treinta y nueve artículos del ordenamiento, la palabra visitante no vuelve a aparecer ni una sola vez. Ninguna obligación de registro, ningún deber del administrador, ninguna consecuencia por incumplimiento. La ley definió una figura y no la usó.
Eso no la vuelve inútil. La vuelve una instrucción implícita: si la ley nombra al visitante pero no lo regula, el lugar donde el visitante se regula es tu reglamento interno. Y ese es el punto de partida de esta guía.
Dos leyes con casi el mismo nombre, y solo una rige
Antes de citar cualquier artículo hay que resolver una confusión que sigue viva en repositorios de terceros.
La norma vigente es la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de San Luis Potosí, publicada en el Periódico Oficial del Estado “Plan de San Luis” el 9 de abril de 2015 como Decreto 979, con última reforma del 1 de julio de 2026.
La que circula por internet con frecuencia es otra: la Ley sobre el Régimen de la Propiedad en Condominio del Estado de San Luis Potosí, de diciembre de 2005. Cambian tres palabras en el título —la propiedad en lugar de propiedad, del Estado en lugar de para el Estado— y cambia todo lo demás. En el texto de 2005, la suspensión de servicios al moroso vive en el artículo 62; en el de 2015 vive en el artículo 112. En el de 2005, las obras nuevas exigían el 75% del valor total del condominio; en el de 2015 esa regla ya no está redactada así.
Si tu reglamento interno o tu contrato de administración citan artículos de una ley de 2005, están citando derecho superado. Vale la pena revisarlo antes que cualquier otra cosa.
Cómo llegó la ley hasta aquí
La consolidación vigente acumula siete momentos. Puestos en orden, se ve qué le preocupó al legislador potosino y cuándo.
| Fecha (P.O.) | Qué cambió |
|---|---|
| 9 de abril de 2015 | Publicación original, Decreto 979. Sustituye a la ley de 2005 |
| 26 de julio de 2018 | Artículo 139: el procedimiento sancionador se remite al Código Procesal Administrativo del Estado |
| 1 de octubre de 2018 | Artículo 137: las multas se recalculan en Unidades de Medida y Actualización |
| 14 de octubre de 2022 | Artículo 36: el derecho de preferencia en la compraventa se remite al Código Civil estatal |
| 27 de junio de 2024 | Artículo 137 BIS: el reglamento interno debe establecer multas por lavar coches, banquetas y áreas comunes con manguera |
| 31 de marzo de 2026 | Artículo 2: se definen Prestador de servicios y Visitante; se reforman Reglamento del condominio y Unidad de propiedad exclusiva |
| 1 de julio de 2026 | Artículo 2: se define Estancia Turística Eventual |
Dos cosas saltan de esa tabla. El artículo 137 BIS de 2024 es puro San Luis Potosí: una ley de condominios que obliga al administrador a reportar al organismo operador de agua a quien lave el coche con manguera. Y las dos reformas de 2026 son exclusivamente de definiciones: ampliaron el diccionario del artículo 2 sin tocar la parte operativa.
El artículo 52, que sí nombra la vigilancia
La pregunta que casi siempre llega primero —¿la ley me deja contratar seguridad privada?— tiene en San Luis Potosí una respuesta escrita y corta.
El artículo 52 dice:
“Se podrán celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en los jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas y elementos de uso común, previo acuerdo de la asamblea general; o bien contratar directamente servicios profesionales para tales fines.”
Hay tres cosas en esa frase que conviene separar.
La primera es que la ley usa las palabras “control y vigilancia” y las asocia a áreas comunes concretas: jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos. No es una mención genérica a la seguridad; es una lista de espacios.
La segunda es que ofrece dos caminos alternativos: convenio con la autoridad, o contratación directa de servicios profesionales. La segunda vía —o bien contratar directamente— es la base legal explícita de la vigilancia privada en un condominio potosino.
La tercera es la condición: previo acuerdo de la asamblea general. No la firma el administrador por su cuenta.
A eso se suman el artículo 57, fracción XVII, que obliga al reglamento interno a contener las bases del Programa Interno de Protección Civil y, en su caso, la conformación de comités de protección civil y de seguridad pública, y el artículo 124, que permite a los condominios de interés social celebrar convenios con la administración pública para recibir seguridad pública en áreas comunes.
Y desde el 31 de marzo de 2026, el artículo 2, fracción XII, define al prestador de servicios del condominio como quien proporciona, ejecuta o administra servicios necesarios para la operación, conservación, mantenimiento, seguridad y adecuado funcionamiento del inmueble. La empresa de vigilancia quedó nombrada, por primera vez, en el diccionario de la ley.
Mayoría simple, quórum del 75%: el orden importa
Aquí está el punto que más veces se cuenta al revés.
El artículo 68 establece la regla de decisión: “Las determinaciones de la asamblea general se tomarán por mayoría simple de votos de los condóminos presentes, y serán obligatorias para todos los condóminos, aun para los que no asistieron.” No hay un umbral agravado para contratar vigilancia, instalar una caseta o poner cámaras. Mayoría simple de los presentes.
El obstáculo no está en la votación. Está en llegar a ella. El artículo 63 exige, para instalar la asamblea:
- Primera convocatoria: asistencia no menor al 75% de los condóminos.
- Segunda convocatoria: mayoría simple del total de condóminos.
- Tercera convocatoria: al menos el 25% de los condóminos, o la presencia de mínimo el 75% de los integrantes del comité de representantes.
Ese es el diseño potosino: entrar cuesta, decidir no. Un condominio que quiere aprobar un esquema de vigilancia normalmente no pelea por juntar votos; pelea por juntar gente.
Y hay un matiz que hay que verificar antes de contar cualquier cosa. El artículo 69 permite que la escritura constitutiva o el reglamento interno fijen un quórum o una votación especial, incluso con un criterio distinto al voto por unidad: por porcentaje de valor o por metros cuadrados. Si tu condominio tiene esa cláusula, el artículo 68 pasa a segundo plano. Léela antes de convocar.
Los tres órganos, y cuál firma la suspensión
La ley potosina organiza el condominio en asamblea general, administrador y comité de vigilancia, más un comité de representantes que existe solo en los casos en los que por las características del condominio se requiera (artículo 58).
El comité de vigilancia no es opcional: el artículo 92 dice que los condominios deberán contar con él, integrado por dos a cinco condóminos, con un presidente y de uno a cuatro vocales. El cargo dura un año, es honorífico, y solo la mitad de sus miembros puede reelegirse por un periodo consecutivo (artículo 93).
Sus funciones están en el artículo 94, y una debería importarle a cualquier comité que esté por contratar seguridad: la fracción III le encarga vigilar que la contratación de los servicios profesionales externos se lleve a cabo en los términos de esta Ley. El órgano que revisa el contrato de vigilancia ya existe y ya tiene nombre. El voto, por lo demás, es personal, nominal y directo, y la representación que el reglamento permita no puede recaer en el administrador (artículo 67).
Hasta dónde llega la mano contra el moroso
San Luis Potosí da tres palancas, y ninguna es cerrar la puerta.
La primera es el voto. El artículo 66 permite suspender el derecho a voto —conservando siempre el derecho a voz— por falta de pago de dos cuotas o más, previa notificación al interesado y aprobación de la asamblea. El artículo 70 completa la jugada: los condóminos suspendidos no se consideran para el quórum ni para la votación. Y el artículo 109 impide que quien no está al corriente sea designado administrador o miembro de cualquiera de los comités.
La segunda es la suspensión de servicios, y tiene un perímetro exacto. El párrafo final del artículo 112 faculta al administrador a suspender los servicios “que se disfruten en áreas de su unidad de propiedad exclusiva y sean pagados con recursos de los fondos de mantenimiento y administración o el de reserva del condominio”, previa autorización del comité de vigilancia. Dos condiciones acumulativas: que el servicio se pague del fondo común, y que el comité de vigilancia lo autorice. Lo que el condómino contrata y paga por su cuenta queda fuera. Y en ningún lugar de la ley aparece la facultad de restringir el acceso al inmueble o al estacionamiento.
La tercera es el cobro. El artículo 112 convierte en título con acción ejecutiva civil el estado de liquidación de adeudos suscrito por el administrador y el presidente del comité de representantes, cuando existan tres cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes. El mismo artículo permite que el reglamento autorice al administrador a prorratear el adeudo del moroso entre los demás condóminos hasta recuperarlo, o a echar mano del fondo de reserva con reembolso posterior. Los intereses corren al tipo legal (artículo 111).
Y hay una vía que no depende del condominio: el artículo 137, fracción IV, faculta al municipio a multar el retraso en el pago. De treinta a noventa días, 50% de las cuotas no pagadas; de más de noventa días, 100%, hasta su total liquidación. Con la UMA 2026 en $117.31 diarios, las demás sanciones del mismo artículo van de 5 UMA por faltas a la tranquilidad hasta 100 UMA por faltas que pongan en riesgo la seguridad del inmueble o de las personas.
Un último dato, porque cambia la estrategia de cobro: el artículo 121 garantiza los adeudos con la unidad de propiedad exclusiva, pero coloca ese gravamen en segundo lugar respecto de cualquier hipoteca voluntaria. En un parque residencial nuevo y muy hipotecado, como el de la conurbación de la capital, eso no es un detalle menor.
El hueco laboral, que la ley no toca
El artículo 4 le da al condominio potosino personalidad jurídica y patrimonio propio, con denominación registrada ante la autoridad municipal. Eso significa que el condominio puede, en los hechos, ser parte de una relación laboral.
La ley, sin embargo, no dice nada sobre quién es el patrón del personal de vigilancia, ni sobre responsabilidad solidaria, ni sobre qué pasa si el guardia demanda. El artículo 52 autoriza a contratar directamente servicios profesionales y ahí se detiene.
Quien sí lo resuelve es la otra ley. La Ley de Servicios de Seguridad Privada para el Estado, en sus artículos 14, fracción XII, y 30, fracción VII, obliga a la empresa autorizada a responder subsidiaria y solidariamente por los daños que cause su personal, y a garantizarlo con una fianza depositada en la Secretaría de Finanzas. Ese respaldo existe solo si el proveedor está autorizado: un vigilante contratado de palabra por la mesa directiva no lo tiene, y la responsabilidad regresa entera al condominio.
Lo que le toca al reglamento interno, y por qué ahora
Las reformas de 2026 dejaron dos palabras sueltas: Visitante y Estancia Turística Eventual, esta última definida el 1 de julio de 2026 como el servicio de estancia temporal en inmuebles de uso habitacional a cambio de contraprestación, promocionado por plataformas digitales. Ninguna tiene artículo operativo.
En un condominio eso se traduce en tareas concretas para el documento que sí puede regularlas. El reglamento interno potosino debería, hoy, decir: qué se registra de un visitante y durante cuánto tiempo se conserva ese registro; quién autoriza el ingreso cuando el condómino no está; si una unidad puede destinarse a estancia turística eventual y bajo qué condiciones de acceso; qué mayoría se necesita para modificar el esquema de vigilancia, si es que se aparta del artículo 68; y quién revisa el contrato de la empresa de seguridad además del comité de vigilancia.
Para verificar que la empresa que estás por contratar tiene la modalidad correcta en el padrón estatal, está la guía de autorización en San Luis Potosí; el marco completo de la entidad vive en la guía estatal. SEPRICO opera guardias únicamente en Ciudad de México y Estado de México: fuera de esa zona lo que ofrecemos es método, no personal, y está en consultoría en seguridad.
Nada de eso lo va a resolver una reforma. Lo resuelve una asamblea con el orden del día bien escrito.
