Hay una frase en la ley yucateca de condominios que conviene leer despacio, porque va en dirección contraria a lo que un comité espera encontrar:
Los estatutos podrán establecer mayorías calificadas para la adopción de determinados acuerdos de la asamblea; no obstante, no podrán establecer mayorías calificadas para la aprobación de […] IV. La instalación de infraestructura que fortalezca la seguridad del condominio.
Es el artículo 35 de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán: no fija un umbral alto para aprobar seguridad, prohíbe que tus propios estatutos lo suban.
La norma que aplica, y el año que trae encima
Yucatán sí tiene ley especial de condominios, y no está escondida en el Código Civil. Es la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán, publicada en el Diario Oficial del Gobierno del Estado el 21 de octubre de 2014 (Decreto 221), con reformas relevantes el 3 de enero de 2024 y una última reforma el 17 de abril de 2025.
Su artículo 1 la declara reglamentaria del artículo 699 del Código Civil del Estado, y su artículo 4 fija como supletorias el propio Código Civil, la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano y la Ley de Desarrollos Inmobiliarios del Estado de Yucatán —esta última pesa si tu condominio es de obra reciente, porque de ahí salen los requisitos de urbanización que el desarrollador tuvo que cumplir.
Los estatutos se inscriben en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán, y el artículo 10 les pone un límite que después será decisivo: no podrán contravenir las disposiciones imperativas de la ley.
Qué convierte el artículo 35 en una herramienta
La fracción IV no está sola. El artículo 35 protege cuatro materias del mismo modo: accesibilidad universal, acceso a servicios de radiodifusión, teléfono, internet y televisión, aprovechamiento de energía solar o eficiencia energética e hídrica, y la instalación de infraestructura que fortalezca la seguridad del condominio. El legislador las agrupó porque comparten un problema: son mejoras que benefician a todos y que una minoría puede bloquear si el umbral de votación es alto.
La regla general del artículo 34 queda entonces como el máximo exigible: los acuerdos se toman por mayoría simple de los votos de los condóminos que asistan, y cada condómino vota con el porcentaje de su cuota de participación.
Dos consecuencias prácticas, y ninguna es teórica.
Primera: si el reglamento interior o los estatutos exigen 75% para instalar cámaras, cambiar el control de acceso o construir una caseta, esa cláusula contradice una disposición imperativa y el artículo 10 no la admite.
Segunda: aprobar la obra y financiarla son dos votaciones distintas. El artículo 55 impide que las cuotas extraordinarias del año superen el 20% del presupuesto autorizado, salvo que las apruebe el 75% de la cuota de participación. La infraestructura se aprueba por mayoría simple; la derrama grande que la paga sí puede requerir mayoría calificada. Llévalos como dos puntos separados del orden del día.
Dos órganos obligatorios, y uno que se instala a petición
El artículo 27 es escueto: el gobierno y la administración corresponden a la asamblea y al administrador. Y añade una cláusula de blindaje: en ningún caso las facultades otorgadas por los estatutos podrán limitar los derechos de los condóminos ni restringir la supremacía de la asamblea.
El comité de vigilancia es potestativo: el artículo 45 dice que los estatutos podrán preverlo, y si no lo prevén, los condóminos que representen el 25% del total de las cuotas de participación pueden convocar a asamblea para instalarlo. Se integra solo por condóminos, con un presidente y al menos dos vocales, y rinde informe anual (art. 46). Sus atribuciones existen aunque los estatutos callen: supervisar al administrador, dictaminar estados de cuenta, vigilar los fondos (art. 47).
Dos detalles antes de firmar con una administradora. El artículo 41 obliga al administrador que no sea condómino a otorgar fianza dentro de los treinta días naturales siguientes a su designación. Y el artículo 44 le da solo siete días naturales, al terminar su periodo, para entregar a su sucesor estados de cuenta, documentación y bienes. Ese plazo decide si una transición deja huérfano al expediente de seguridad.
El calendario de la asamblea, que es corto
La asamblea sesiona de forma ordinaria al menos una vez al año, y de forma extraordinaria a juicio del administrador o a solicitud de condóminos que representen al menos el 25% de la cuota de participación; si el administrador no convoca, ese mismo 25% puede expedir la convocatoria (art. 31).
Los plazos son notablemente breves: cinco días naturales para una sesión ordinaria y veinticuatro horas para una extraordinaria, con el orden del día y la información anexos (art. 32). El quórum es de 51% de las cuotas en primera convocatoria y, en segunda, con los condóminos que asistan (art. 33). Solo pueden adoptarse acuerdos sobre asuntos del orden del día, con una excepción expresa: destituir al administrador o a cualquier persona con cargo, y nombrar sustituto, puede acordarse aunque no conste en él (art. 34).
Un último dato que sorprende a los comités de segunda residencia: las sesiones pueden realizarse dentro o fuera del condominio, siempre que tengan lugar en el territorio del estado de Yucatán (art. 31). Una asamblea convocada en Ciudad de México para propietarios que no viven en Progreso es una asamblea con un problema de validez.
El moroso pierde el voto, no el servicio
En Yucatán la respuesta es más restrictiva de lo que muchos administradores suponen. Lo único que la ley autoriza es que los estatutos suspendan el derecho a voto del condómino con cuotas pendientes, quien conserva el derecho a asistir con voz (art. 34, último párrafo; art. 10, fr. XI).
Ningún artículo faculta a suspender servicios ni a restringir el acceso a un moroso. Las herramientas que sí da son tres:
- Intereses moratorios al tipo que fijen los estatutos, y a falta de previsión, el interés legal (art. 57).
- Vía ejecutiva civil: el estado de cuenta suscrito por el administrador, acompañado de copia certificada por notario del acta o de los estatutos donde se determinaron las cuotas, trae aparejada ejecución. Con una condición que casi nunca se cita: esta acción solo puede ejercerse cuando existan dos o más cuotas pendientes de pago (art. 58).
- Daños y perjuicios contra el condómino que reiteradamente incumple sus obligaciones (art. 59).
Si el conflicto escala, el artículo 61 remite primero a los mecanismos alternativos de solución de controversias. Y el artículo 62 da treinta días naturales para impugnar un acuerdo de asamblea desde la notificación del acta: están legitimados quienes votaron en contra, los ausentes y quienes fueron privados ilegítimamente de su voto —y, si el acuerdo es contrario a las leyes, cualquier condómino, incluso si lo aprobó.
El artículo 15, que decide a quién le abre el guardia
Este es el punto donde Yucatán se separa de casi cualquier otra plaza, por su mezcla de segunda residencia, retiro y renta.
El artículo 15 dispone que cuando un condómino otorga temporalmente a un tercero los derechos de uso y aprovechamiento de su unidad, el contrato debe definir si los derechos y obligaciones del artículo 12 los tendrá él o el tercero; y que a falta de definición, los conserva el condómino, incluido el derecho a voz y voto.
Para el elemento que está en tu acceso, eso se vuelve una pregunta operativa: la persona que llega con llaves a la casa 14 en enero, ¿es poseedor con derechos reconocidos, huésped de una renta temporal, o alguien de quien nadie avisó? La ley da la herramienta —el contrato de por medio—, pero el condominio tiene que convertirla en registro. Sin un padrón interno de poseedores y ocupantes actualizado por el administrador, la caseta acaba decidiendo por criterio propio.
Enlázalo con el artículo 21: las áreas comunes se usan de manera equitativa y solo de forma exclusiva o preferente cuando la asamblea lo apruebe. El guardia que autoriza una reserva de alberca sin ese acuerdo está aplicando una regla que no existe.
El hueco: quién es el patrón del guardia
Hay que decirlo con claridad porque circula lo contrario. La ley yucateca de condominios no regula la responsabilidad laboral del personal de seguridad. No hay artículo que diga si el condominio es patrón, patrón solidario o beneficiario del servicio.
Lo más cerca que llega es el artículo 48, fracción V, que obliga a incluir en el presupuesto anual los salarios y prestaciones del personal que labore en el condominio, en su caso. Es una previsión presupuestal, no una definición de relación laboral, y describe al personal contratado directamente.
La cobertura real viene de la otra ley. El artículo 16, fracción IX, de la Ley para la Prestación de Servicios de Seguridad Privada del Estado de Yucatán establece que el prestador responde solidariamente de los daños y perjuicios que cause su personal al prestar los servicios. Esa protección solo opera si el proveedor está autorizado y registrado: contra un prestador informal no hay responsable solidario que responda. Cómo verificarlo está en la guía de autorización de Yucatán.
Mientras la ley no lo resuelva, lo resuelve el contrato: cláusula de sustitución patronal expresa, entrega mensual de altas del IMSS del personal asignado e indemnidad laboral a favor del condominio.
Para el orden del día de la próxima asamblea
- Revisar si los estatutos exigen mayoría calificada para instalar seguridad. Si la exigen, contradicen el artículo 35, fracción IV, y el artículo 10 no lo permite.
- Separar en dos puntos la aprobación de la infraestructura (mayoría simple) y la derrama que la financia (75% si supera el 20% del presupuesto, art. 55).
- Verificar la fianza del administrador si no es condómino, otorgada dentro de los treinta días de su designación (art. 41).
- Instalar el comité de vigilancia si los estatutos no lo prevén; basta el 25% de las cuotas de participación para convocar (art. 45).
- Confirmar la póliza del artículo 60, contra desastres naturales, huracanes, explosiones e incendios, con cobertura de daños a terceros, y su renglón en el presupuesto (art. 48, fr. II).
- Abrir un padrón de poseedores y ocupantes, con el señalamiento del artículo 15 sobre quién ejerce los derechos y obligaciones en cada unidad rentada o prestada.
- Documentar los usos exclusivos o preferentes de áreas comunes que hoy operan de hecho (art. 21).
- Pedir al proveedor su comprobante de revalidación anual y las altas del IMSS del personal asignado, como obligación mensual del contrato.
- Fijar la entrega documental al cambio de administrador: siete días naturales (art. 44), con el expediente de seguridad incluido.
Fuentes: Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Yucatán, Decreto 221 publicado en el Diario Oficial del Gobierno del Estado el 21 de octubre de 2014, última reforma del 17 de abril de 2025 (arts. 1, 4, 10, 15, 21, 27, 31 a 35, 41 a 48, 55, 57 a 62); Ley para la Prestación de Servicios de Seguridad Privada en el Estado de Yucatán (art. 16, fr. IX).
