Tu comité heredó a la empresa que opera la caseta; no la eligió. En Zibatá, en El Refugio, en Juriquilla y en el corredor de Milenio III la secuencia se repite: el condominio se entrega, la gente se muda, y la primera asamblea real ocurre entre doce y veinticuatro meses después. Para entonces el contrato ya está firmado y la tarifa ya la calculó alguien más.
Eso no es un accidente administrativo. Está en la ley.
El primer administrador no lo eligió tu comité
El artículo 275 del Código Urbano del Estado de Querétaro lo dice con todas sus letras: en edificaciones nuevas constituidas en régimen de propiedad en condominio, el primer administrador será designado por quien otorgue la escritura constitutiva —el desarrollador— y durará en el encargo hasta un año, plazo dentro del cual debe convocarse a Asamblea General para designar al administrador definitivo.
De ahí se desprende casi todo lo que después duele. Ese primer administrador contrató la vigilancia, y el esquema —cuántos elementos, en qué turnos, con qué equipo— lo decidió alguien cuyo cliente era el desarrollador, no los residentes. En muchos desarrollos por etapas se dimensionó para el proyecto terminado, o para el proyecto a medias, pero no para el momento en que el comité lo hereda.
La primera pregunta de una asamblea nueva, entonces, no es “¿está caro?”. Es: ¿alguien volvió a dimensionar este servicio desde que se entregó el condominio?
De salario mínimo a costo por puesto: la aritmética que debes poder rehacer
El piso que rige en todo el estado es el salario mínimo general vigente en 2026 —$315.04 diarios, $9,582.47 mensuales—, porque ningún municipio queretano pertenece a la Zona Libre de la Frontera Norte.
Ese es el piso legal, no el precio del servicio. Y antes de nada, una advertencia que ahorra discusiones: los promedios que publican los portales de empleo para “guardia de seguridad” —del orden de $8,400 en uno y $7,400 en otro— están por debajo del mínimo legal. No sirven como referencia de mercado ni como argumento en una negociación, porque describen algo que no se puede pagar legalmente.
Sobre el piso legal se apilan cargas que el condominio paga aunque no las vea desglosadas: IMSS e INFONAVIT patronales, prima vacacional, aguinaldo, prima de riesgo de trabajo, impuesto sobre nómina estatal, uniformes, equipo, supervisión, relevo por vacaciones e incapacidades, y el margen de la empresa. El costo real de un puesto cubierto se sitúa bastante por encima del salario nominal del elemento.
Y luego está el multiplicador que más se subestima: cubrir un puesto las 24 horas los 7 días de la semana requiere 3.5 elementos con la jornada de 48 horas vigente en 2026. No tres. No dos que se turnan doce y doce. Tres y medio, considerando descansos semanales, vacaciones e incapacidades.
Ese factor va a moverse. La reforma de reducción de jornada entra en vigor el 1 de enero de 2027 con 46 horas, baja a 44 en 2028, a 42 en 2029 y a 40 horas en 2030, momento en que el mismo puesto 24/7 requerirá aproximadamente 4.2 elementos. Si tu condominio está firmando un contrato multianual en 2026, esa curva debería estar prevista en la cláusula de revisión de precio, no descubrirse en 2028.
Los tres costos queretanos que no aparecen en la tarifa
Aquí es donde la geografía legal cambia el número. Querétaro impone al prestador obligaciones propias, adicionales a las federales, y esas obligaciones tienen costo.
Uno: el control de confianza y el perfil genético. El artículo 54 de la Ley de Seguridad para el Estado de Querétaro obliga al personal de los prestadores autorizados a presentarse ante el Centro de Evaluación y Control de Confianza del Estado para la evaluación y para proporcionar las muestras biológicas que integran el Banco de Datos del Perfil Genético, y precisa que ese costo corre a cargo del prestador del servicio. Ninguna otra entidad documentada tiene esta carga.
La consecuencia sobre tu tarifa es directa: en Querétaro la rotación de personal es más cara para la empresa que en cualquier otro estado, porque cada elemento nuevo obliga a un proceso que ella paga. Una propuesta muy por debajo del mercado suele significar una de dos cosas: que el proveedor no está cumpliendo el artículo 54, o que planea absorber el costo rotando poco y pagando mal. Ambos escenarios terminan en tu caseta.
Dos: los derechos anuales. El artículo 151 de la Ley de Hacienda del Estado fija 140 UMA por la autorización, 70 UMA por el refrendo anual y 4 UMA por cada credencial de habilitación. Un proveedor que no está refrendando no está gastando esas UMA — y tampoco está autorizado.
Tres: la flota. El artículo 12, fracción V, del Reglamento exige que los vehículos asignados al servicio sean propiedad de la empresa y estén inscritos en el Padrón Vehicular Estatal. Si tu esquema incluye rondín motorizado, ese requisito descarta el arrendamiento informal y encarece la operación de forma legítima.
La caseta que no se puede instalar donde crees
Un renglón de presupuesto que se aprueba sin verificación y luego se pierde entero.
Si la caseta o el control de acceso están sobre vialidad pública del fraccionamiento, no basta el acuerdo de asamblea. El artículo 180 del Código Urbano exige permiso o licencia municipal, remite a la reglamentación municipal para requisitos, condicionantes, prohibiciones e infracciones, y añade una limitación categórica: los fraccionamientos no podrán limitar, impedir o consolidar el acceso libre a la población o a cualquier autoridad administrativa o judicial —federal, estatal o municipal—, y si eso ocurre, es motivo suficiente para revocar el permiso.
El artículo 178 agrega que las vialidades locales generadas al interior de un fraccionamiento son vías públicas de libre acceso y deben transmitirse gratuitamente al municipio, y que las casetas de vigilancia con control de acceso deben transmitirse bajo la misma modalidad.
Traducción presupuestal: antes de aprobar la inversión en caseta, control vehicular o pluma, hay que saber si el suelo donde va es área común del condominio o vialidad pública ya municipalizada. Son dos regímenes distintos y solo uno depende de tu asamblea.
Qué debería pedir un desarrollo entregado hace dos años
Este es el escenario de la mayoría de los condominios queretanos jóvenes. La secuencia útil es corta:
Recuperar el contrato original, con anexos: el que firmó el primer administrador designado por el desarrollador. Ahí está el esquema real —puestos, turnos, alcance— y lo que se prometió instalar.
Contrastar ese esquema con la ocupación de hoy. Un desarrollo por etapas no tiene el mismo perfil de riesgo al 40% que al 95% de ocupación: los accesos vehiculares en operación, la paquetería diaria y el flujo de personal de obra cambian el dimensionamiento.
Verificar la vigencia de la empresa en el padrón estatal, que trae folio SSC/SSP/###, fecha de vigencia y modalidades autorizadas. Un contrato heredado puede llevar dos años sin que nadie revise si esa autorización sigue viva.
Revisar si el reglamento interno tiene el artículo 286, fracción XV, que exige las bases del programa interno de seguridad, tránsito y protección civil. Un reglamento redactado antes de que hubiera residentes rara vez lo desarrolla.
Pedir el convenio del artículo 278, fracción XXVII, que el administrador debe celebrar o ratificar dentro de los diez días naturales siguientes a su designación para permitir el ingreso de cuerpos de seguridad, protección civil o emergencia a las áreas comunes. Es gratis, es obligatorio y con frecuencia no existe.
Las grietas que se ven antes de firmar
Un precio por elemento que no puede pagar el piso legal más cargas. Si el número mensual por puesto 24/7 no alcanza para 3.5 personas sobre $9,582.47 más cargas sociales, supervisión y margen, algo se está omitiendo. Casi siempre es la seguridad social.
Silencio sobre el artículo 54. Pregunta directa: ¿su personal asignado ya cumplió con la evaluación de control de confianza y el perfil genético ante el Centro estatal, y quién pagó ese procedimiento? La ley dice que la empresa. Si la respuesta es vaga, o si insinúan que lo paga el elemento, hay un problema de cumplimiento.
Cotización que no distingue Vigilante de Guardia de Seguridad. El Reglamento crea dos categorías de credencial con requisitos distintos —la secundaria terminada solo se exige a la segunda— y facultades distintas. Un pliego serio dice qué categoría va en cada puesto.
Rondín motorizado sin acreditar la flota. Si el servicio incluye vehículo, pide la constancia de propiedad y la inscripción en el Padrón Vehicular Estatal.
Llevar el número a la mesa sin perder la discusión
El Código Urbano te da la ruta y las mayorías. Fijar cuotas y aprobar el presupuesto son facultades de la Asamblea por mayoría simple (art. 268, frs. IV y VIII). Establecer los medios y las medidas de protección civil, seguridad y vigilancia también es facultad expresa de la Asamblea (art. 268, fr. XII), y también por mayoría simple.
Lo que exige mayoría calificada —75% de los votos de la totalidad de los condóminos, notario e inscripción— es modificar el reglamento interno (art. 222). Así que la estrategia práctica es esta: contrata y presupuesta por mayoría simple ahora, y reserva la mayoría calificada para una sola cosa, la que quieres que sobreviva a este comité: dejar escrito en el reglamento interno que ninguna empresa opera el acceso sin autorización estatal vigente en la modalidad de vigilancia intramuros.
Tres lecturas encadenan con esta. La guía del condominio queretano desarrolla los órganos y las mayorías. La guía de autorización enumera el expediente que hay que pedir. El panorama con datos oficiales aporta el contexto del INEGI. El marco completo vive en la guía de Querétaro, y nuestra metodología de dimensionamiento en análisis de riesgos.
Y si hay morosos financiando el debate, el artículo 268, fracción XI, permite a la Asamblea acordar la suspensión o restricción de áreas comunes o servicios por falta de pago, fijando también las condiciones para levantarla. Es facultad de la Asamblea, no del administrador — conviene que el acta lo diga así.
Dos preguntas para el orden del día de la próxima asamblea, escritas así para que nadie las esquive: ¿quién firmó el contrato de vigilancia que hoy pagamos, en qué fecha y con qué facultades? Y ¿cuándo vence? Mientras esas dos no tengan respuesta documentada, cualquier discusión de tarifa es una discusión sobre un contrato que el condominio todavía no ha leído.
Fuentes: Código Urbano del Estado de Querétaro (arts. 178, 180, 222, 268, 275, 278 y 286); Ley de Seguridad para el Estado de Querétaro (art. 54); Reglamento para la Prestación de Servicios de Seguridad Privada en el Estado de Querétaro (arts. 9, 11, 12, 29 a 31); Ley de Hacienda del Estado de Querétaro (art. 151); salarios mínimos vigentes en 2026 publicados en el Diario Oficial de la Federación; reforma constitucional de reducción de la jornada laboral.
