En la ficha genealógica del Código Urbano del Estado de Querétaro hay una lista discreta que se llama “ordenamientos precedentes”: el cementerio de las normas que el Código sustituyó. Entre ellas aparece, con fecha de agosto de 1973, la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Querétaro.
Ese renglón resuelve de un golpe la pregunta que trae a mucha gente aquí. No hay que buscar una ley de condominios queretana: hay que buscar un código urbano.
Dónde está escrito el condominio en Querétaro
El régimen condominal del estado vive en el Código Urbano del Estado de Querétaro, Título Tercero, Capítulo Séptimo “Del Condominio”, artículos 211 a 310. El Código se publicó en 2012 y ese capítulo fue reescrito íntegramente por la reforma publicada en La Sombra de Arteaga el 16 de marzo de 2018 (P.O. No. 21): prácticamente cada artículo lleva esa marca.
El detalle procesal explica por qué tanta gente busca lo que no existe: la LVIII Legislatura sí dictaminó y aprobó una Iniciativa de Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Querétaro, pero lo que terminó publicándose fue la reforma al Código Urbano. En la compilación vigente de leyes del Poder Legislativo del Estado —donde alfabéticamente le tocaría estar entre la Ley de Profesiones y la Ley de Protección a Víctimas— no hay ninguna Ley de Propiedad en Condominio.
Consecuencia práctica: si tu escritura constitutiva, tu reglamento interno o tu contrato de administración citan una “Ley de Condominios del Estado de Querétaro”, están citando algo que no puedes abrir. El fundamento correcto son los artículos 211 a 310 del Código Urbano.
Una ley vecinal que expresamente no te aplica
Hay una segunda pieza que confunde. Querétaro tiene una Ley de Respeto Vecinal, de 2012, que regula faltas administrativas de convivencia y crea la figura del juez cívico municipal. Suena como el instrumento natural para el pleito del vecino ruidoso, y no lo es: su artículo 6 excluye expresamente su aplicación a las conductas cometidas en inmuebles sujetos a régimen de propiedad en condominio, “en virtud de que éstos se regulan por su propio Reglamento, por el Código Urbano del Estado de Querétaro y por el Código Civil del Estado de Querétaro”.
Hacia afuera del condominio hay ley vecinal; hacia adentro, no. Lo que rige adentro es lo que tu asamblea haya escrito en el reglamento interno. Si ese reglamento es el que dejó el desarrollador y nadie lo ha revisado, ese es tu marco real.
Cuatro órganos, y uno se vuelve obligatorio a las diez unidades
El Código estructura el gobierno del condominio en piezas con nombres específicos, y las facultades no son intercambiables.
- Asamblea General (art. 264): órgano supremo. Ordinaria al menos cada seis meses.
- Mesa Directiva (art. 272): Presidente y Secretario, electos por mayoría calificada. Convoca y preside asambleas, propone al administrador, decreta sanciones y resguarda su fianza.
- Administrador (arts. 273 a 281): representante legal de los condóminos en los asuntos comunes, condómino o profesional. Dura hasta dos años, removible libremente por la Asamblea, y debe otorgar fianza o garantía dentro de los diez días naturales siguientes a su designación.
- Comité de Vigilancia (art. 282): obligatorio a partir de diez unidades privativas, de dos a cinco condóminos, cargo honorífico de hasta dos años.
Hay además una figura que casi nadie usa: el artículo 299 permite organizarse en comités temáticos y menciona expresamente entre sus materias la seguridad y protección civil. Un comité de seguridad no es invención de tu condominio; está previsto en el Código.
De la cuota al reglamento: qué se vota y con cuántos votos
El artículo 213 define ambas: mayoría simple es el cincuenta por ciento más uno del total de votos; mayoría calificada, al menos el setenta y cinco por ciento de los votos de la totalidad de los condóminos —no del quórum presente, sino del total—. Y el artículo 267 fija la regla general: las resoluciones se aprueban por mayoría simple, salvo que el Código, la escritura constitutiva o el reglamento interno digan otra cosa.
Traducido a decisiones concretas:
| Lo que quieres aprobar | Mayoría |
|---|---|
| Contratar o cambiar de empresa de vigilancia | Simple, salvo que tu reglamento interno pida más |
| Fijar o subir cuotas ordinarias y extraordinarias | Simple (art. 268, fr. IV) |
| Aprobar el presupuesto anual | Simple (art. 268, fr. VIII) |
| Adoptar medidas de seguridad y vigilancia | Simple (art. 268, fr. XII) |
| Designar o remover al administrador | Simple (art. 268, fr. II) |
| Elegir a la Mesa Directiva | Calificada (art. 272) |
| Modificar el reglamento interno o la escritura constitutiva | Calificada, más escritura pública e inscripción (art. 222) |
Ese último renglón es el que más se subestima. Si quieres blindar el esquema de seguridad —dejar escrito, por ejemplo, que ninguna empresa entra sin autorización estatal vigente— tienes que meterlo al reglamento interno, y eso cuesta 75% de los votos de todos los condóminos, notario e inscripción registral. Aprobar la contratación en asamblea ordinaria es mucho más barato, pero no deja regla permanente.
Y un detalle de instalación: si la caseta o el control de acceso están sobre vialidad pública del fraccionamiento, además de la asamblea necesitas permiso o licencia municipal, revocable si el acceso libre a la población o a la autoridad queda impedido (arts. 178 y 180).
Aquí la asamblea sí puede restringir servicios por falta de pago
Este es el punto donde la respuesta cambia según la entidad, y donde copiar un modelo de contrato de otro estado sale caro.
El artículo 213, fracción XIII, define moroso: quien no pagó dos o más cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo fijado por la Asamblea, o incumplió una resolución judicial firme sobre daños en favor del condominio.
Y el artículo 268, fracción XI, faculta expresamente a la Asamblea General a “acordar sobre la suspensión o restricción de las áreas de uso común, o los servicios, por omisión de pago de las cuotas”, y a fijar las condiciones para levantarla. Es una facultad expresa del Código, con dos advertencias que el propio Código impone:
- Es facultad de la Asamblea, no del administrador. Quien corta un servicio por su cuenta actúa fuera del artículo 268, y el artículo 305 obliga al reglamento interno a prever mecanismos para evitar acciones arbitrarias de la Mesa Directiva, el Comité de Vigilancia o el administrador contra el condómino infractor.
- El voto no se suspende siempre. El artículo 271 suspende el derecho de voto del moroso, salvo en las asambleas convocadas para modificar el reglamento interno, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble.
El resto del andamiaje: el moroso no puede convocar a asamblea (art. 269), su acceso a la documentación se limita a siete días naturales antes y después de la asamblea (art. 278, frs. IX y X), las cuotas causan intereses moratorios (art. 292), y el administrador debe demandar ante el incumplimiento de al menos seis cuotas (art. 293).
El Código sí nombra la seguridad, y en tres lugares
Y esto es lo de fondo, porque cambia lo que un comité puede exigir sin discutir por analogía.
Primero, en las facultades de la Asamblea. El artículo 268, fracción XII, la faculta para “establecer los medios y las medidas para la protección civil, seguridad y vigilancia del condominio y de los condóminos o poseedores, así como la forma en que deberán participar éstos en dicha actividad”. La decisión de seguridad no es un tema colateral: es una facultad nombrada.
Segundo, en las obligaciones del administrador (art. 278): la fracción XXI, cumplir las disposiciones de seguridad, tránsito y protección civil; la XXVII, celebrar o ratificar dentro de los diez días naturales posteriores a su designación convenio con la autoridad estatal o municipal para que se permita el ingreso a las áreas comunes de los cuerpos de seguridad, protección civil o emergencia; y la XXIX, realizar al menos una vez al año simulacros y actividades de prevención en materia de seguridad y protección civil.
La XXVII es la más fácil de verificar: tiene fecha de inicio y forma documental. Si tu administrador tomó posesión hace ocho meses, ese convenio debería existir y estar firmado.
Tercero, en el contenido obligatorio del reglamento interno. El artículo 286, fracción XV, exige que incluya “las bases para la elaboración del programa interno de seguridad, tránsito y protección civil, así como la conformación, en su caso, de comités en esta materia”. Si tu reglamento no tiene esa sección, le falta un contenido que el Código enumera.
¿Quién es, legalmente, el patrón del guardia?
Con todo lo anterior, hay algo que el Capítulo Séptimo no resuelve en ningún artículo: la responsabilidad laboral del personal que trabaja en el condominio.
El Código habla de contratar servicios (art. 278, fr. III) y de que la Mesa Directiva contrate y termine servicios profesionales excepcionales (art. 272, fr. V). No dice una palabra sobre relación laboral, sustitución patronal ni responsabilidad solidaria frente a los trabajadores asignados al inmueble.
Ese silencio no elimina el riesgo: lo traslada a la Ley Federal del Trabajo y al contrato. La protección de un condominio queretano depende de lo que su contrato de vigilancia diga sobre altas ante el IMSS e INFONAVIT, entrega mensual de comprobantes, póliza de responsabilidad civil y cláusula de indemnidad. Ninguno de esos cuatro está en el Código Urbano.
Para llevar a la próxima asamblea
Cuatro verificaciones que caben en una sola sesión:
- Pedir el reglamento interno vigente y revisar si tiene la sección del artículo 286, fracción XV. Si falta, la asamblea puede instruir su elaboración; incorporarla exigirá mayoría calificada.
- Pedir al administrador el convenio del artículo 278, fracción XXVII, con fecha.
- Confirmar que existe Comité de Vigilancia si hay diez o más unidades, y que su designación no rebasa los dos años.
- Antes de acordar cualquier suspensión de servicios a morosos, asentar en acta que es la Asamblea quien lo acuerda y bajo qué condiciones se levanta.
Verificar a la empresa que va a operar la caseta es el tema de la guía de autorización y perfil genético; lo que debería costar el servicio en un desarrollo recién entregado, el de la guía de costos. El marco restante vive en la guía de Querétaro, y el trabajo de mesa con comités en atención al comité.
De esas cuatro verificaciones hay una que conviene convertir en decisión escrita en la misma sesión: que la asamblea instruya incorporar al reglamento interno la sección del artículo 286, fracción XV, y designe ahí mismo quién redacta el borrador y para qué fecha. Incorporarla exigirá después mayoría calificada, notario e inscripción, y por eso el trámite conviene arrancarlo el día que hay quórum y ánimo, no el día que hace falta el documento.
Fuentes: Código Urbano del Estado de Querétaro, Capítulo Séptimo “Del Condominio” (arts. 178, 180, 211, 213, 215, 222, 261, 264 a 272, 278, 282 a 284, 286, 288 a 293, 296 a 309), con las reformas publicadas en La Sombra de Arteaga el 16 de marzo de 2018 (No. 21); Ley de Respeto Vecinal para el Estado de Querétaro (art. 6); compilación vigente de leyes del Poder Legislativo del Estado de Querétaro.
