Busca “Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Chihuahua” y no vas a encontrarla, porque no existe. El listado de leyes del Congreso del Estado no contiene ninguna en la materia: el régimen de propiedad en condominio vive dentro del Código Civil del Estado, en los artículos 942 a 981. Y en esas cuarenta disposiciones la palabra que un administrador espera encontrar —vigilancia, en el sentido de guardias— aparece exactamente una vez, y no donde serviría.
Cuarenta artículos que nunca hablan de la caseta
El artículo 952, fracción III, enlista entre los bienes de propiedad común los locales destinados a la administración, alojamiento de porteros y vigilantes y, más adelante en la misma fracción, los locales y las obras de seguridad de uso común. Esa es toda la mención. El Código chihuahuense nombra el cuarto del vigilante y la caseta como cosas; no dice una palabra sobre el servicio, sobre quién lo contrata, sobre qué mayoría lo aprueba ni sobre qué pasa si el guardia se lesiona en turno.
La palabra vigilancia sí aparece varias veces más, pero con otro significado: el comité consultivo y de vigilancia del artículo 969 es un órgano de fiscalización de la administración. Sus ocho facultades son verificar estados de cuenta, constatar inversiones de los fondos, informar a la asamblea sobre incumplimientos y convocar cuando el administrador no lo haga en tres días. No patrulla nada. Confundir ese comité con un comité de seguridad es un error frecuente en reglamentos internos chihuahuenses, y produce actas donde un órgano contable termina “autorizando” decisiones operativas para las que el Código no le dio atribución.
La consecuencia práctica de ese silencio no es que no se pueda contratar vigilancia. Es que todo lo que la norma no resuelve queda en manos de dos documentos privados: la escritura constitutiva y el reglamento de condominio y administración. El artículo 944 lo dice sin rodeos: los derechos y obligaciones de los condóminos se rigen por las escrituras, por el reglamento de que se trate y por las disposiciones del Código. En ese orden de especificidad.
La vigilancia se aprueba como gasto, no como excepción
Como el Código no le puso mayoría especial a la seguridad, la vigilancia entra por la puerta ordinaria del presupuesto. El artículo 966 da a la asamblea general ordinaria dos facultades que la cubren enteras: la fracción VI, discutir y aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente, y la fracción VII, establecer el monto, plazo y forma de pago de las cuotas ordinarias y aprobar la constitución de los fondos de mantenimiento, operación y administración.
Y el artículo 964, fracción V, fija la regla de decisión: las resoluciones se toman por mayoría simple de votos presentes, salvo que el propio Código, la escritura constitutiva o el reglamento exijan una mayoría especial.
Ahí está la puerta que muchos condominios chihuahuenses dejan abierta sin notarlo. Si tu escritura o tu reglamento dicen que la contratación de servicios de vigilancia requiere dos terceras partes, esa mayoría es exigible, porque el artículo la reconoce. Si no dicen nada, basta mayoría simple de los presentes. Antes de convocar conviene leer qué dice tu propio documento, no lo que dice el vecino.
Las mayorías que sí están escritas
| Decisión | Órgano | Mayoría y quórum | Artículos |
|---|---|---|---|
| Contratar, cambiar o cancelar el servicio de vigilancia y fijar la cuota ordinaria que lo paga | Asamblea ordinaria | Mayoría simple de votos presentes. Quórum de 51% en primera convocatoria; en segunda, los presentes | 964 fr. V, 965, 966 fr. VII |
| Aprobar el presupuesto anual donde vive el gasto de vigilancia | Asamblea ordinaria | Mayoría simple de votos presentes | 966 fr. VI |
| Nombrar o remover al administrador y al comité consultivo y de vigilancia | Asamblea ordinaria | Mayoría simple de votos presentes | 966 frs. I y III |
| Aportación extraordinaria para una inversión de seguridad (caseta nueva, CCTV, control de acceso) | Asamblea extraordinaria | Quórum de 51% en primera y ulteriores convocatorias, salvo quórum o mayoría calificada en la escritura | 965, 967 fr. IV |
| Obra que mejora el aspecto o la comodidad, o que aumenta el valor sin ser necesaria: pluma, barda, caseta | Asamblea | 51% del total de votos de los condóminos, no de los presentes | 963 fr. III |
| Obra que impide permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo condómino: cerrar un acceso, clausurar un andador | Asamblea | 75% de los condóminos, más indemnización al afectado | 963, último párrafo |
| Obra necesaria para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación | Administrador | Basta la conformidad del comité consultivo y de vigilancia, previo permiso de las autoridades | 963 fr. I |
| Reparación o reposición urgente en bienes comunes, faltando el administrador | Los condóminos | Con cargo al fondo de mantenimiento u operación | 963 fr. IV |
| Modificar el reglamento de condominio y administración: reglas de acceso, visitantes, identificación | Asamblea extraordinaria | Quórum de 51%; mayoría según la escritura | 967 fr. I |
| Demandar al condómino incumplido para que venda sus derechos, incluso en subasta | Asamblea | Mínimo 75% de los condóminos | 974 |
Dos renglones de esa tabla son los que más pleitos producen. El primero es la línea del 51% del total: para una pluma o una caseta nueva no basta la mayoría de los que fueron a la junta, hace falta la mitad más uno del universo completo de votos. El segundo es el 75% del último párrafo del 963, que se activa cuando la obra de seguridad cierra algo: convertir en privado un andador que hoy cruza cualquiera, o cancelar una de dos entradas vehiculares. Ese es exactamente el tipo de decisión que un condominio horizontal chihuahueño toma cuando decide “cerrar el fraccionamiento”, y la mayoría que exige el Código es mucho más alta de la que suele levantarse.
El voto no se cuenta por cabezas
El artículo 964, fracción III, es tajante: cada condómino tiene un número de votos equivalente al porcentaje del valor que su propiedad represente en el total del condominio, según la escritura constitutiva. No es un voto por unidad. En un desarrollo con casas de superficie desigual —el patrón habitual en los fraccionamientos horizontales del estado— dos vecinos con la misma cuota de mantenimiento pueden tener pesos de voto distintos, y una asamblea que cuente manos está contando mal.
El mismo artículo pone un contrapeso poco conocido en la fracción VI: cuando un solo condómino representa más del 50% de los votos, se requiere además el 25% de los votos restantes para que los acuerdos sean válidos. Es la regla que protege a los pequeños propietarios en desarrollos donde la desarrolladora todavía conserva inventario, situación común en Ciudad Juárez con conjuntos entregados por etapas.
Y la fracción IX da una salida cuando la administración se apaga: los condóminos que representen al menos el 25% de los votos pueden convocar a asamblea si en dos ejercicios consecutivos no se celebró la ordinaria anual.
Sobre la convocatoria, el artículo 965 pide cuando menos 10 días naturales de anticipación, con lugar, hora, día y orden del día, firmada por quien la emite y notificada en el domicilio que cada condómino tenga registrado ante la administración. Esa última frase es la que decide si una asamblea es impugnable: si el domicilio registrado es viejo, la notificación es defectuosa. Y el artículo 964, fracción II, obliga a celebrar la asamblea en el municipio donde está el condominio, lo que en un parque de vivienda con propietarios no residentes —Juárez otra vez— vuelve la representación delegada, permitida por la fracción IV cuando la escritura o el reglamento lo autorizan, una herramienta a regular por escrito y no a improvisar el día de la junta.
Al moroso no se le corta nada
Aquí el Código chihuahuense es de los que responden que no. No hay disposición que permita suspender o restringir servicios, ni cortar el agua, ni bloquear el control de acceso, ni negar el paso por la caseta al condómino que debe. Lo que ofrece es otra cosa, y no es poca:
- Intereses sobre las cuotas no cubiertas oportunamente, al tipo que fije el reglamento de condominio y administración (artículo 973).
- Título ejecutivo: la asamblea determina la forma en que los condóminos se obligan para que los créditos tengan esa naturaleza, y esos créditos siguen al dominio de la unidad aunque se transmita a terceros (artículo 973).
- Garantía real sobre cada unidad en condominio y sobre los derechos comunes inseparables, inscribible en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, con derecho de cualquier interesado a pedir al administrador la liquidación de adeudos pendientes (artículo 979).
- Responsabilidad solidaria del condómino por el ocupante no propietario que incumpla (artículo 975), que es la vía para el inquilino que no respeta el reglamento de acceso.
- Y como medida extrema, la acción para obligar al condómino reiteradamente incumplido a vender sus derechos, hasta en subasta pública, que la asamblea debe resolver con un mínimo del 75% (artículo 974).
Instrumentar el corte de un servicio en Chihuahua no es una decisión dura: es una decisión sin respaldo en el Código, expuesta a que el afectado la combata. Y no hay procuraduría ni dirección administrativa a la cual acudir: el artículo 977 manda las controversias al arbitraje, si el reglamento lo prevé, o a los tribunales competentes. Si tu reglamento no tiene cláusula arbitral, cualquier conflicto de vigilancia, cuotas o acceso empieza en un juzgado.
La fianza que el Código ordena y nadie pide
Escondido en el artículo 973 hay un mandato en imperativo que casi ningún condominio chihuahuense aplica: el administrador deberá exigir a los condóminos que otorguen fianza o garantía suficiente para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones. No es una facultad, está redactado como deber, y la asamblea de propietarios es quien fija —conforme al artículo 972— las garantías que los condóminos deben otorgar y los términos en que puede exigirse su cumplimiento, incluso judicialmente.
El mismo artículo 973 añade una formalidad que se pasa por alto todo el tiempo: el acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas anticipadas o en que se distribuyan los gastos ya efectuados se protocolizará ante Notario Público. Si tu condominio derramó el costo de instalar cámaras o de reforzar la caseta y el acta se quedó en el libro, esa distribución no cumplió la forma que pide el Código.
Lo que el Código calla sobre el guardia, y el contrato tiene que decir
El Código Civil no dice nada sobre la relación entre el condominio y el personal de un proveedor de seguridad. No hay artículo de responsabilidad laboral, ni de solidaridad patronal, ni de exigencia documental hacia la empresa contratada. Lo único que se le puede oponer es genérico: el artículo 968, fracción II, obliga al administrador a cuidar y vigilar los bienes de los condóminos y los servicios comunes conforme al reglamento, y la fracción XIV le da facultades de apoderado general para actos de administración, pleitos y cobranzas. Con eso firma el contrato, y con eso responde.
Ese hueco se llena mirando la otra norma que sí aplica en el estado. La Ley de Seguridad Privada para el Estado de Chihuahua obliga al prestador a proporcionar al personal las prestaciones de seguridad social y demás inherentes (artículo 55, fracción XXII), a reportar mensualmente ante la autoridad estatal las altas, bajas con sus causas y los procesos judiciales y administrativos que afecten la situación laboral de su personal (artículo 24, fracciones I y II) y a asignar solo personal con Cédula de Identificación vigente (artículo 45). Un condominio que exige por contrato copia del acuse de esos reportes mensuales está usando una obligación que ya existe, sin inventarse ninguna.
Conviene también dejar por escrito lo que el reglamento interno puede regular sin tocar la escritura. El artículo 971 enumera lo que ese documento debe contener por lo menos, y dos de sus fracciones dan margen de sobra: la fracción I, los derechos y obligaciones respecto de los bienes de uso común y las limitaciones al ejercicio del derecho de usarlos, y la fracción II, la administración, mantenimiento y operación del condominio. Reglas de identificación de visitantes, bitácora de acceso, horarios de proveedores y tratamiento de vehículos entran ahí, y una vez aprobadas obligan a todos los condóminos, incluidos los ausentes y disidentes, por mandato expreso del artículo 965.
Lo que hay que dejar hecho antes de la próxima ordinaria
La instrucción concreta, en el orden en que rinde: abre tu escritura constitutiva y busca dos cosas antes que ninguna otra —el porcentaje de valor asignado a cada unidad, porque es tu tabla de votos real, y si hay mayoría especial pactada para contratar servicios. Con eso en mano, convoca la ordinaria con los diez días naturales del artículo 965 y con el orden del día desglosado en tres puntos separados: presupuesto anual, monto y forma de pago de la cuota ordinaria, y contratación o renovación del servicio de vigilancia. Separarlos importa, porque el Código les da la misma mayoría pero no el mismo efecto: el presupuesto se aprueba, la cuota se fija y el contrato se instruye, y un acta que los mezcla deja al administrador sin mandato claro para firmar.
En esa misma asamblea, ordena al administrador que el contrato con el proveedor incluya la entrega mensual de los acuses del artículo 24 de la Ley de Seguridad Privada y la copia de la Cédula vigente de cada elemento asignado, y encarga al comité consultivo y de vigilancia constatarlo, que es exactamente la facultad que le da la fracción I del artículo 969. Si además vas a derramar una inversión —cámaras, pluma, caseta— manda protocolizar el acta ante notario, como pide el artículo 973, y verifica antes si la obra cae en el 51% del total del artículo 963, fracción III, o en el 75% del último párrafo. Para armar el contenido técnico de ese contrato sirven los criterios de evaluación de proveedores, el expediente mínimo documental y el cálculo de cuántos elementos exige realmente el turno que vas a cubrir.
Y deja constancia en el acta del municipio donde se celebró la asamblea. Es el requisito más fácil de cumplir del artículo 964 y el que más impugnaciones ha sostenido en condominios cuyos propietarios viven fuera.
Fuentes: Código Civil del Estado de Chihuahua, últ. reforma P.O.E. 24-08-2024, arts. 942 a 981; Ley de Seguridad Privada para el Estado de Chihuahua, P.O.E. 104 del 29-12-2012, últ. reforma P.O.E. 58 del 21-07-2018, arts. 24, 45 y 55; listado de leyes vigentes del H. Congreso del Estado de Chihuahua, consultado en agosto de 2026.
