El artículo 23, fracción I, de la ley condominal coahuilense contiene una autorización que casi ningún administrador sabe que tiene. Dice que las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarán por el Administrador previa licencia de las autoridades competentes cuando proceda, bastando la conformidad del Comité de Vigilancia y sin necesidad del acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administración.
Dos firmas y una obra. Y a la vuelta de la página, en la fracción III del mismo artículo, la contraparte: para obras puramente voluntarias, aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad y no aumenten el valor del condominio, y para las que sin ser necesarias sí lo aumentan, se requiere el voto aprobatorio del 75% de los condóminos reunidos en asamblea.
Entre esas dos fracciones cabe casi todo el debate que hunde proyectos de acceso a mitad de camino. Reparar la pluma que dejó de bajar es fracción I. Levantar la caseta que nunca existió, cerrar una calle interior con un arco nuevo o instalar el gabinete del CCTV es, con mucha probabilidad, fracción III. Y el umbral no es 51 por ciento, es 75.
La ley que aplica es de 1973 y solo se ha tocado dos veces
Antes de citar cualquier artículo conviene fijar el texto. La norma vigente es la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Coahuila, decreto número 367, publicada en el Periódico Oficial el 10 de diciembre de 1973.
En cincuenta y dos años acumula exactamente dos reformas: la del 6 de agosto de 1982 y la del 27 de marzo de 2020, esta última acotada a sustituir la referencia registral por el Instituto Registral y Catastral del Estado de Coahuila de Zaragoza en el artículo 40.
Eso significa que el marco condominal coahuilense se escribió antes del fraccionamiento cerrado tal como existe hoy, antes del CCTV, antes del control de acceso vehicular y antes de que la vigilancia contratada fuera un renglón ordinario del presupuesto. No es un defecto que se resuelva interpretando con generosidad: es un vacío que se cubre en la escritura constitutiva y en el Reglamento del Condominio, dos documentos a los que la ley remite una y otra vez.
El artículo 31 enumera lo que el Reglamento del Condominio debe contener, y ahí aparece el margen real de maniobra: forma de convocar, quién preside, designación y facultades del Administrador, requisitos que debe reunir, bases de remuneración, casos de remoción, y lo mismo respecto del Comité de Vigilancia. Todo lo que la ley no dijo sobre seguridad cabe en ese documento, y solo ahí.
La tabla de mayorías, artículo por artículo
La ley usa dos categorías. Mayoría simple es la regla general del artículo 24, fracción V: las resoluciones se toman por mayoría simple de votos, salvo donde la ley o el Reglamento del Condominio exijan una mayoría especial. Y los votos no se cuentan por cabeza: el artículo 24, fracción II, da a cada condómino un número de votos igual al porcentaje del valor que su unidad representa sobre el total.
| Decisión | Lo que exige la ley de 1973 |
|---|---|
| Contratar el servicio de vigilancia y aprobar el presupuesto anual | Mayoría simple (art. 24, fr. V, y art. 26, frs. VI y VII) |
| Fijar las cuotas de mantenimiento y el fondo de reserva | Mayoría simple (art. 26, fr. VII) |
| Nombrar y remover al Administrador y al Comité de Vigilancia | Mayoría simple (art. 26, frs. I y III) |
| Obras necesarias de seguridad, estabilidad y conservación | Sin asamblea: Administrador con conformidad del Comité de Vigilancia (art. 23, fr. I) |
| Obras voluntarias, aumenten o no el valor del condominio | 75% de los condóminos en asamblea (art. 23, fr. III) |
| Declarar de uso común otras partes, obras, aparatos o instalaciones | Unanimidad de los condóminos (art. 10, fr. V) |
| Facultades especiales al Administrador para pleitos y cobranzas | 51% de los condóminos (art. 30) |
| Demandar la venta forzosa de derechos del incumplido reiterado | 75% de los condóminos (art. 35) |
| Reconstruir o dividir tras destrucción parcial | 51% de los condóminos (art. 41) |
| Extinción del régimen por destrucción de más de tres cuartas partes | 75% de los condóminos (art. 41) |
La lectura práctica es la misma que en la apertura, ahora con los números al lado: contratar vigilancia no requiere mayoría reforzada; construir dónde va a pararse el vigilante, casi siempre sí. Y si además el metro cuadrado donde se piensa levantar la caseta todavía no está declarado de uso común en la escritura, el artículo 10, fracción V, sube la vara hasta la unanimidad. Ese es el punto exacto donde conviene revisar la escritura constitutiva antes de encargar un plano.
El quórum del 90%, y por qué la primera convocatoria casi nunca ocurre
El artículo 25 fija tres escalones. En primera convocatoria se requiere quórum del 90% de votantes. En segunda, cuando menos 51%. Y si la asamblea se efectúa en razón de tercera convocatoria, las resoluciones se adoptan por la mayoría de los presentes, sin quórum mínimo.
En un fraccionamiento de cien casas, el 90 por ciento en primera convocatoria es una hipótesis de laboratorio. La consecuencia es de calendario: la asamblea coahuilense real se celebra en segunda o en tercera, y eso hay que planearlo, no descubrirlo el día de la reunión.
Las tres convocatorias se emiten con cuando menos diez días de anticipación, con lugar, día, hora y orden del día, notificando por escrito a condóminos y acreedores registrados y fijando además la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio (artículo 28, fracción XII). Si el Administrador no convoca, pueden hacerlo el Comité de Vigilancia (artículo 29, fracción X) o los condóminos que acrediten ante juez competente representar como mínimo la cuarta parte del valor del condominio.
Un detalle que conviene cuidar cuando la decisión que se va a votar es la vigilancia: las determinaciones adoptadas conforme a la ley y al Reglamento obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes o disidentes. Una asamblea de tercera convocatoria con doce presentes puede comprometer al condominio entero durante un año de contrato. Por eso el acta importa tanto como el voto.
Lo que el Administrador debe hacer, y lo que la ley nunca le pidió
El artículo 28 lista quince obligaciones del Administrador. Las que tocan la operación cotidiana de un esquema de seguridad son cuatro: cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, además de promover la integración, organización y desarrollo de la comunidad (fracción II); atender la operación de las instalaciones y servicios generales (fracción IV); realizar todos los actos de administración y conservación (fracción V); y ejecutar los acuerdos de la asamblea (fracción VII).
La fracción II tiene una segunda parte que casi nadie usa y que en Coahuila resuelve un problema muy concreto. Dice que entre los servicios comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condominios o con vecinos de casas unifamiliares, cuando estén ubicados dentro de un conjunto o unidad urbana habitacional, y que la prestación de esos servicios y los problemas derivados de la contigüidad se resuelven en las asambleas correspondientes, llevando la representación el Administrador o la persona designada al efecto. Ese es el asidero legal de una caseta compartida entre dos condominios de un mismo conjunto, o de un circuito de cámaras que cubre calles que ningún condominio posee en exclusiva.
Y luego está lo que la ley no dice. No hay un artículo que asigne quién es el patrón del personal de vigilancia contratado por el condominio, ni que regule la responsabilidad solidaria frente a ese personal. Tampoco hay comité de seguridad, ni facultad expresa de la asamblea sobre medidas de vigilancia, ni referencia alguna a protección civil. La palabra vigilantes aparece una sola vez en toda la ley, en el artículo 10, fracción II, y aparece para decir que los locales destinados a la administración, la portería y el alojamiento del portero y los vigilantes son propiedad común.
Es útil saber que ese silencio no es total en el estado. El reglamento estatal de seguridad privada sí le habla al fraccionamiento cerrado, y le habla directo: exige que el proveedor obtenga la conformidad de la asociación de colonos o del Comité de Seguridad en la Colonia antes de la opinión municipal. La ley condominal calla y la norma de seguridad privada habla, y las dos aplican al mismo condominio.
Tres vías contra el moroso, y una que no existe
Aquí es donde muchos reglamentos internos coahuilenses están redactados contra la ley.
Lo que no existe: la suspensión o restricción de servicios. La ley de 1973 no contiene un solo artículo que autorice a la asamblea o al Administrador a cortar energía eléctrica, gas, agua u otro servicio común por falta de pago. No hay excepción, no hay condicionante y no hay remisión al Reglamento del Condominio para crearla.
Lo que sí existe, en orden de dureza creciente:
La vía patrimonial ordinaria. El artículo 34 hace que las cuotas no cubiertas causen intereses al tipo legal o al que fije el Reglamento, y convierte en título ejecutivo en la vía ejecutiva civil el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional, siempre que vaya suscrito por el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia, acompañado de los recibos pendientes y de copia certificada del acta o del Reglamento donde se fijaron las cuotas. La condición numérica es precisa: esta acción solo podrá ejercerse cuando existan tres recibos pendientes de pago.
La vía mutual, que sorprende a quien la lee por primera vez. El último párrafo del artículo 34 permite que el Reglamento del Condominio establezca que, cuando un condómino incurra en mora, el Administrador distribuya el importe del adeudo entre los restantes condóminos en proporción al valor de sus propiedades, hasta la recuperación, y que al recuperarlo les reembolse lo aportado con los intereses en la parte proporcional. Es una figura de socialización temporal de la mora: protege la caja del condominio, que es lo que paga la nómina del guardia, a costa de trasladar el faltante a los vecinos al corriente. Si esa cláusula no está escrita en el Reglamento, no se puede aplicar.
La vía extrema. El artículo 35 permite demandar al condómino que reiteradamente no cumple para que se le obligue a vender sus derechos hasta en pública subasta, respetándose el derecho del tanto, y exige que el ejercicio de esa acción se resuelva en asamblea por un mínimo del 75% de los condóminos. Si quien incumple es un ocupante no propietario, el artículo 36 manda demandar la desocupación previo consentimiento del condómino, y si este se opone, se procede contra ambos.
Falta la palanca política que otras normas dan y esta no: el moroso coahuilense no pierde voz ni voto. La ley no lo suspende de la asamblea. Puede votar el presupuesto de vigilancia que no está pagando.
Para completar el cuadro documental que un comité necesita antes de sentarse a votar conviene tener a la mano tres piezas más: la guía estatal de Coahuila con el marco de seguridad privada completo, la guía de autorización y verificación del proveedor coahuilense para saber qué papeles pedir y cómo leer la lista pública, y la guía de costo del puesto en Coahuila para entender de dónde sale la cifra que se va a aprobar. Las controversias sobre interpretación y aplicación de esta ley, por cierto, van al arbitraje si el Reglamento lo prevé, o a los tribunales competentes (artículo 38): en Coahuila no hay procuraduría condominal estatal a la que acudir.
Qué hacer antes de la próxima asamblea
Con lo anterior sobre la mesa, hay una secuencia corta que ordena el trabajo y que se puede iniciar esta semana.
Pide al notario o al archivo del condominio la escritura constitutiva y localiza dos cosas: qué partes están declaradas de uso común y qué porcentaje de valor tiene cada unidad. Sin esos dos datos no se puede calcular ninguna mayoría de las de la tabla, porque los votos van por indiviso.
Después abre el Reglamento del Condominio y busca tres cláusulas. La de reparto del adeudo del moroso del artículo 34, que si no está no se puede usar. La de facultades del Administrador, para saber si tiene las especiales del artículo 30 o hay que dárselas con el 51 por ciento. Y la de convocatorias, para fijar de una vez el calendario de segunda y tercera vuelta en lugar de improvisarlo.
Y clasifica por escrito, antes de pedir cotizaciones, si lo que vas a votar es obra necesaria del artículo 23 fracción I u obra voluntaria de la fracción III. Esa sola línea, puesta en el orden del día con su fundamento, decide si la asamblea necesita mayoría simple o setenta y cinco por ciento, y evita que un proyecto de acceso se caiga después de contratado.
Fuentes: Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Coahuila, Periódico Oficial del 10 de diciembre de 1973, últimas reformas del 6 de agosto de 1982 y del 27 de marzo de 2020 (arts. 10, 23, 24, 25, 26, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 38, 40 y 41); Reglamento que Regula la Prestación de los Servicios Privados de Seguridad en el Estado de Coahuila de Zaragoza, Periódico Oficial núm. 81 del 8 de octubre de 1999 (art. 15).
