Coahuila para comités y administradores de condominio

Tres mercados residenciales que no se tocan

Coahuila ocupa poco más de 151 mil kilómetros cuadrados y su vivienda en condominio está repartida en núcleos que funcionan como plazas independientes. Saltillo, con Ramos Arizpe y Arteaga pegados, concentra el mercado del sureste. La Laguna, alrededor de Torreón, está a unos 250 kilómetros por carretera y tiene su propia dinámica, prolongada hacia una conurbación que cruza a Durango. Monclova y Frontera forman el tercer nodo, en el centro del estado. Y todavía más al norte, Piedras Negras y Acuña quedan a más de cuatrocientos kilómetros de la capital.

Eso no es un dato de turismo. Es la variable que explica dos renglones de cualquier propuesta. El primero es la supervisión: un supervisor que atiende Saltillo y Torreón el mismo día no está supervisando, está manejando. El segundo es la nómina, porque el estado tiene dos pisos salariales legales y la línea que los separa corre por el norte.

Hay un detalle del trámite que confirma la lógica territorial. El artículo 11, fracción III, del reglamento obliga a que la solicitud de autorización declare el municipio o los municipios en que se proporcionarán los servicios. La autorización estatal, en Coahuila, nace acotada por lo que el propio proveedor declaró.

Un reglamento de 1999 y tres nombres para la misma autoridad

Aquí no hay ley especial de seguridad privada. Lo que hay es un reglamento del Ejecutivo publicado en el Periódico Oficial número 81 del 8 de octubre de 1999, que abrogó el reglamento anterior de 1996 y que desde entonces no registra reforma. Cincuenta y dos artículos que cubren autorizaciones, modalidades, obligaciones, registro, infracciones, inspecciones y recurso de inconformidad.

Su respaldo legal actual está en el artículo 39, fracción VI, de la Ley del Sistema de Seguridad Pública del Estado, publicada el 9 de marzo de 2016: corresponde al Ejecutivo autorizar, por conducto de la Secretaría de Seguridad, la prestación de servicios de seguridad privada por personas físicas o morales. Esa fracción se reformó el 26 de diciembre de 2017 y la ley acumula su última reforma del 27 de junio de 2025.

De ahí el enredo de nombres, que vale la pena resolver de una vez porque aparece en oficios, en formatos y en propuestas comerciales:

• El reglamento de 1999 dice Secretaría de Gobierno, por conducto de la Subsecretaría de Seguridad Pública (artículos 4, 6 y 7).
• La ley de 2016 dice Secretaría de Seguridad, y su artículo 3, fracción VI, aclara que con eso se refiere a la Secretaría de Seguridad Pública.
• La ventanilla real se llama Dirección General de Registro y Control de los Servicios de Seguridad Privada, y es la que firma como área responsable en la lista pública de empresas.

Son tres denominaciones y una sola autoridad. Un proveedor que presente papeles a nombre de la Secretaría de Gobierno no está presentando un documento falso: está presentando un documento redactado con la nomenclatura de un reglamento que nadie ha actualizado.

La autorización dura un año, prorrogable por periodos iguales (artículo 22), es personal e intransferible y debe especificar la modalidad autorizada (artículo 21). El reglamento reconoce cinco figuras en su artículo 9: empresas de seguridad privada, organismos de seguridad privada organizados internamente por una industria o un establecimiento, grupos de seguridad personal o de custodia, compañías de sistemas de alarmas y agencias de asesoría en prevención de riesgos. Estar autorizado como compañía de alarmas no habilita para poner un elemento en la caseta.

El artículo 15, que mete a la asamblea dentro del trámite del proveedor

Este es el texto que cambia la conversación para quien administra un fraccionamiento cerrado, y casi nunca aparece en las propuestas.

Las personas físicas o morales que pretendan prestar servicios de seguridad privada en colonias o fraccionamientos privados que estén delimitados por bardas y que cuenten con caseta de vigilancia en el o los accesos de entrada y salida del mismo, deberán obtener opinión favorable por parte del Municipio que corresponda a través de su representante legal, previa aceptación de la asociación de colonos o del Comité de Seguridad en la Colonia en la que pretenda prestarse el servicio.

Léase despacio el orden de los pasos. Primero la aceptación del cuerpo vecinal. Después la opinión del municipio. Y solo entonces el expediente completo ante la autoridad estatal, dentro de los cinco días hábiles siguientes a obtener la opinión, con la documentación de los artículos 11, 12 y 13.

La consecuencia práctica es poco intuitiva: en un fraccionamiento coahuilense con barda y caseta, la conformidad de los vecinos no es solo una decisión interna del condominio, es una pieza del expediente regulatorio del proveedor. Un acuerdo de asamblea mal documentado no solo debilita al comité frente a sus propios residentes; deja incompleto el trámite de quien va a prestar el servicio.

El artículo 20 agrega la parte que conviene tener a la mano cuando el ayuntamiento no contesta: la opinión debe emitirse dentro de un plazo improrrogable de cinco días y, si no se emite, se entiende que no existe inconveniente alguno, bastando la solicitud sellada presentada ante el ayuntamiento. Es un silencio a favor, con constancia. Pedir esa solicitud sellada al proveedor cuesta un correo y cierra un hueco documental que casi nadie revisa.

Ocho municipios en la Zona Libre, y ninguno donde vive el condominio

La resolución del Consejo de Representantes de la CONASAMI publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de diciembre de 2025 confirmó la integración municipal de las áreas geográficas. La Zona Libre de la Frontera Norte incluye, en Coahuila de Zaragoza, ocho municipios: Ocampo, Acuña, Zaragoza, Jiménez, Piedras Negras, Nava, Guerrero e Hidalgo. Ahí el mínimo es de 440.87 pesos diarios, equivalentes a 13,409.80 mensuales.

En los treinta municipios restantes rige el mínimo general de 315.04 pesos diarios, o 9,582.47 mensuales. Y en esos treinta están Saltillo, Torreón, Ramos Arizpe, Monclova, Frontera, Arteaga, Matamoros y San Pedro, es decir prácticamente todo el parque residencial en régimen de condominio del estado.

El resultado es contraintuitivo y conviene decirlo sin rodeos: Coahuila es un estado fronterizo cuyo mercado condominal cotiza contra el piso general. La zona salarial se define por municipio, no por entidad ni por cercanía a la línea. Un proveedor que justifique precio invocando el salario fronterizo para un puesto en Saltillo está citando una zona que no le corresponde. Y a la inversa: una cotización para Piedras Negras que arranque del piso general está mal construida desde el primer renglón.

Sobre esa base se monta el resto de la aritmética. Con la jornada de 48 horas vigente, un puesto cubierto las veinticuatro horas los siete días requiere 3.5 elementos; a partir de 2030 la cifra sube a 4.2, y la reforma entra en vigor el 1 de enero de 2027. El tratamiento del esquema 12x12 sigue abierto y no se afirma ni se niega aquí.

Una ley condominal de 1973 que no conoce el corte de servicios

La norma condominal vigente es la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Coahuila, publicada en el Periódico Oficial el 10 de diciembre de 1973, con dos reformas en más de medio siglo: la del 6 de agosto de 1982 y la del 27 de marzo de 2020, esta última para remitir al Instituto Registral y Catastral del Estado.

Un texto de esa edad tiene ausencias que hay que conocer antes de redactar un reglamento interno. Tres importan aquí.

La primera: la ley no regula la seguridad. La palabra vigilantes aparece una sola vez, en el artículo 10, fracción II, para decir que los locales destinados a la administración, la portería y el alojamiento del portero y los vigilantes son propiedad común. El artículo 28, fracción II, encarga al Administrador cuidar y vigilar los bienes del condominio. No hay facultad expresa de la asamblea sobre medidas de seguridad, ni comité de seguridad, ni regla sobre contratar vigilancia. El Comité de Vigilancia del artículo 29 audita a la administración; no es un órgano de seguridad física.

La segunda: no hay suspensión de servicios al moroso. Ni un artículo la autoriza. Lo que la ley ofrece es el estado de liquidación de adeudos como título ejecutivo, ejercitable cuando existan tres recibos pendientes de pago (artículo 34); la posibilidad de que el Reglamento del Condominio mande al Administrador repartir el adeudo del moroso entre los demás condóminos hasta recuperarlo, con reembolso posterior e intereses; y la venta forzosa de derechos en pública subasta, que la asamblea resuelve con un mínimo del 75% (artículo 35).

La tercera: el quórum de primera convocatoria es del 90% de votantes, del 51% en segunda, y en tercera las resoluciones se adoptan por mayoría de los presentes (artículo 25). En un fraccionamiento grande, la primera convocatoria es casi decorativa y todo el diseño del calendario de asamblea depende de eso.

Las cuatro guías que acompañan a esta entidad desarrollan lo que aquí queda enunciado: cómo se votan las mayorías de la ley de 1973 y qué se hace con la caseta que todavía no es área común, cómo se verifica documentalmente a un proveedor bajo el reglamento de 1999 y cómo se lee la lista pública, cómo se integra el costo de un puesto con el piso salarial que corresponda y con las distancias del estado, y cómo se reparte la responsabilidad cuando la caseta pertenece al administrador de un parque industrial y no a la empresa que renta la nave. Puedes contrastar el régimen coahuilense con el de otras entidades documentadas en el comparador estatal, y si lo que hace falta es trabajo de gabinete sobre un esquema que ya existe, ahí sí podemos entrar desde consultoría en seguridad y análisis de riesgos.

Vale cerrar donde empezamos, con los tres mercados que no se tocan. Un pliego coahuilense escrito como si el estado fuera una sola plaza va a fallar en algún punto: en el piso salarial que aplicó, en el tiempo de traslado del supervisor, o en el paso que se saltó porque el fraccionamiento de la esquina no necesitaba la opinión municipal y este sí. Las tres cosas se resuelven antes de firmar, y las tres se resuelven leyendo.