Michoacán para comités y administradores de condominio

La confusión que sale en casi toda primera junta

Un administrador michoacano que quiere respaldo legal para el gasto de vigilancia abre la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio, busca el artículo que hable de guardias o de caseta, y no lo encuentra. La conclusión intuitiva es que el estado no regula el tema y que todo queda al reglamento interno. Esa conclusión es incorrecta, y su origen es documental antes que jurídico.

La ley de condominios michoacana se publicó en el Suplemento del Periódico Oficial el 1 de noviembre de 1973 y su última reforma es del 3 de mayo de 2011. Es un texto de cuarenta y nueve artículos escrito para resolver copropiedad, cuotas y asambleas, no para diseñar servicios. La palabra vigilar aparece una sola vez con peso operativo, en el artículo 37, fracción I, donde se encarga al administrador cuidar y vigilar los bienes y servicios comunes. Y el artículo 17 mete entre los bienes comunes la portería, el alojamiento del portero y las obras de seguridad, que es lenguaje de 1973 para lo mismo.

Lo que pasó después es que el legislador michoacano siguió escribiendo sobre el tema, pero en otro instrumento: el Código de Desarrollo Urbano, publicado el 26 de diciembre de 2007 y reformado en 2022, en 2024 y en 2025. Ahí sí está la palabra, con nombre y consecuencia.

Dónde quedó escrita la vigilancia condominal

Dos artículos del Código sostienen casi todo lo demás.

El artículo 298, reformado el 31 de agosto de 2022, dice que en los desarrollos la caseta de vigilancia forma parte de la superficie que el fraccionador está obligado, a su cargo, a entregar al Ayuntamiento mediante escritura pública en donación o comodato vitalicio, adicional a los porcentajes de donación que ya exige el Código. Y agrega una excepción decisiva: en los desarrollos en condominio, la caseta forma parte del área común conforme a la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio. En los dos casos el Ayuntamiento fija especificaciones, dimensiones y ubicación, y en los dos casos construirla es obligación del fraccionador.

El artículo 394, cuyo primer párrafo se reformó el 11 de marzo de 2024, obliga al fraccionador a prestar los servicios de vigilancia mientras el desarrollo esté en etapa de ejecución, junto con agua potable, alumbrado, alcantarillado, limpia y áreas verdes. El artículo 395 permite que el Ayuntamiento convenga prestarlos y le cobre el importe. Y el artículo 412 añadió en 2024 un párrafo que reencuadra el asunto: si el desarrollo no se municipaliza dentro de los plazos autorizados, el Ayuntamiento se hace cargo de los servicios del artículo 394 y, ante incumplimiento, se hacen efectivas las garantías del fraccionador.

El corolario está en el artículo 413: un desarrollo en condominio sin vías públicas y circulado con bardas, rejas o cercas no puede municipalizarse, y el mantenimiento, la conservación y el pago de los servicios quedan a cargo del fraccionador y después de los adquirentes, obligación que debe constar en los contratos de compraventa. El artículo 375 lo remata: el dictamen técnico nunca implica municipalización, porque la prestación de los servicios urbanos básicos siempre será responsabilidad de la administración del condominio.

Traducido: la barda decide el régimen. Si tu conjunto está cerrado y sin calles públicas, la vigilancia es tuya para siempre y el Ayuntamiento no va a recibirla.

La ley de seguridad privada, y el reglamento que no aparece

Del lado del proveedor sí hay ley especial. La Ley de Seguridad Privada del Estado de Michoacán de Ocampo se publicó el 3 de enero de 2011 y nació derogando el capítulo que la materia tenía dentro de la Ley del Sistema de Seguridad Pública. Reconoce cinco modalidades en su artículo 8: seguridad y protección de personas, vigilancia y protección de bienes, custodia y traslado de bienes o valores, localización e investigación de personas y bienes, y vigilancia a distancia. La que corresponde a un condominio es la segunda.

La autorización dura un año calendario, es personal e intransferible, y el artículo 14 obliga a tenerla a la vista del público en las oficinas y en los vehículos. La revalidación tiene una ventana estrecha: veinte días hábiles previos a que concluya la vigencia, y la Secretaría resuelve en diez días previa inspección, valorando expresamente las incidencias, faltas y sanciones del año en curso.

Hay un hueco que conviene nombrar. El Transitorio Segundo de la ley dio ciento ochenta días al Ejecutivo para elaborar los reglamentos respectivos, y el texto remite a ese reglamento en dos puntos operativos: los tiempos, formas y plazos de la capacitación (artículo 27, fracción VIII) y el uso de torretas, sirenas y equipo de emergencia (artículo 29, fracción V). No localizamos la publicación de ese reglamento en el Periódico Oficial, aunque la ficha oficial de requisitos de trámite cita un artículo 6 de un reglamento de empresas de seguridad privada. Mientras el punto no se aclare, la capacitación mínima no tiene número de horas en Michoacán y hay que fijarla por contrato.

El registro que existe y la consulta que no

El artículo 17 crea un Registro de prestadores de servicios y elementos de seguridad privada con un contenido que sorprende por lo detallado: información de socios, personal directivo y administrativo, elementos, los contratos celebrados, los lugares donde se prestan los servicios y la capacidad operativa. El artículo 18 obliga a alimentarlo dentro de los primeros cinco días de cada mes, incluidas las altas y bajas con sus causas y los procesos jurisdiccionales que afecten la situación laboral del personal.

Lo que ninguno de esos artículos ordena es publicarlo. El Registro está diseñado como instrumento de supervisión y de envío al Sistema Nacional de Seguridad Pública, no como consulta ciudadana, y la ley tampoco manda publicar sanciones con nombre. Para un comité eso cambia el método: la verificación no se hace buscando un listado, se hace pidiendo el papel y leyéndolo. El artículo 14 obliga a que la autorización especifique datos del prestador, nombre comercial, domicilio, modalidad autorizada, número de registro y año de validez. Esos cinco campos son los que se contrastan.

Lo que desarrollan las cuatro guías

Cuatro piezas continúan lo que aquí queda enunciado. La primera trabaja la ley condominal y el reparto de mayorías, con el detalle de que en Michoacán la asamblea resuelve por mayoría simple, el administrador tiene voto de calidad en caso de empate y el condómino que representa más del 48% de los votos necesita además la mitad de los restantes. La segunda desarma el trámite de autorización en su calendario real, que es lo que permite saber si un proveedor está al corriente. La tercera arma el costo de un puesto desde el piso salarial general, que en Michoacán es uno solo para los 113 municipios. La cuarta es de método estadístico: qué se puede y qué no se puede concluir de una cifra estatal.

También puedes contrastar el régimen michoacano con el de otras entidades documentadas en el comparador estatal, y si lo que necesitas es trabajo de gabinete sobre un esquema que ya tienes, ahí sí podemos ayudar desde consultoría en seguridad y análisis de riesgos.

Para la próxima junta, una sola pregunta ordena la discusión mejor que cualquier cita de esta página: ¿el conjunto que administras está cerrado con bardas y sin vías públicas, o tiene calles que el Ayuntamiento puede recibir? De esa respuesta cuelga quién paga la vigilancia dentro de diez años, de quién es la caseta y ante quién se reclama cuando el servicio falla. Si nadie en la mesa sabe cómo se autorizó el desarrollo, el punto no es votar el presupuesto: es pedir el expediente.