Baja California Sur para comités y administradores de condominio

Diecinueve de cada cien viviendas sin residentes habituales

El Censo de Población y Vivienda contó en Baja California Sur 299,681 viviendas particulares. De ellas, 240,468 habitadas, 35,776 deshabitadas y 23,437 de uso temporal. Las dos últimas categorías suman 59,213 viviendas, el 19.8% del parque, y el INEGI las define con precisión: deshabitada es la que está totalmente construida y disponible pero sin residentes habituales al momento del levantamiento; de uso temporal es la destinada a vacacionar, descansar o vivir algunos días.

Esa proporción es el punto de partida de todo lo demás. Un condominio en el corredor de Los Cabos puede tener la mitad de sus unidades ocupadas por alguien que no vive ahí: un propietario que llega en Semana Santa y en diciembre, un huésped de siete noches con código de acceso enviado por mensaje, una camarista que entra entre estancias, un contratista de mantenimiento que trabaja con la casa vacía. Ninguno de ellos es un hogar residente. Todos pasan por la caseta.

La consecuencia operativa es que el problema de vigilancia deja de parecerse a la disuasión y empieza a parecerse a la administración de accesos de terceros. Quién autoriza la entrada, contra qué documento, con qué registro, quién responde por una llave entregada, quién supervisa a la persona que limpia cuando no hay nadie que la reciba. Son preguntas de proceso, no de cámara.

Hay ley especial desde 2017, y una reforma de 2024 que remite a un reglamento que no localizamos

En Baja California Sur no hay que buscar la seguridad privada dentro de la ley de seguridad pública. Hay ley especial: la Ley de Servicios de Seguridad Privada para el Estado, expedida por Decreto 2480 y publicada en el Boletín Oficial el 30 de noviembre de 2017, con última reforma por Decreto 3018 del 17 de enero de 2024. Su Transitorio Segundo abrogó la ley de 2002.

La autoridad es la Dirección de Seguridad Privada, dependiente de la Secretaría de Seguridad Pública. La reforma de 2024 hizo un ajuste que se nota al leer un oficio: la Dirección instruye, valora y propone, pero las resoluciones las firma el Titular de la Secretaría, y el artículo 78 le pone al acuerdo una leyenda literal —estudió y acordó con el Secretario—. Si el papel que te entrega un proveedor viene firmado solo por la Dirección, la carátula no corresponde al esquema vigente.

Sobre el elemento, el estado pide más que varios de sus vecinos: certificado de enseñanza media básica, cartilla militar liberada o carta de excepción, constancia de no antecedentes penales y examen médico y toxicológico con antigüedad no mayor a tres meses, todo antes de que la Dirección expida la CUIP que debe portar visible durante el servicio (artículos 49 y 52). Y la capacitación tiene periodicidad escrita: al menos cada seis meses (artículo 61), impartida por capacitadores acreditados ante la Dirección y ante la Academia Estatal de Seguridad Pública; ese padrón de capacitadores se publica en el portal de la Secretaría los primeros cinco días de cada mes (artículo 64).

Hay un hueco que conviene declarar sin adornos. El Transitorio Tercero de 2017 ordenó expedir el reglamento en noventa días hábiles. El único Reglamento de los Servicios de Seguridad Privada para el Estado que localizamos publicado en un portal del gobierno estatal está fechado el 14 de junio de 2002, se declara reglamentario de la ley abrogada y atribuye la autorización a una Coordinación de Seguridad Pública que ya no es la autoridad. Sobre ese vacío se apoya, sin querer, la novedad más interesante de 2024: la ley sumó como modalidad autorizable las actividades de vigilancia interna realizadas por comités vecinales (artículo 27, fracción X) y las eximió de la fianza de 5,000 UMA (artículo 47, párrafo tercero), pero remitió sus funciones y su regulación al Reglamento. Un condominio que quisiera organizar su vigilancia por esa vía tiene la figura reconocida en la ley y no tiene el procedimiento.

Noventa y cinco registros, y por qué la fecha de corte importa

La ley obliga a publicar cada año, en el Boletín Oficial y en medios electrónicos, el listado de prestadores autorizados, y a actualizarlo durante los primeros cinco días de cada mes (artículo 39). Esa obligación existe en el mundo real: la Secretaría publica el padrón estatal de empresas en un archivo descargable con doce columnas por registro.

El archivo disponible al momento de esta revisión trae corte al 26 de mayo de 2026 y 95 registros. Trae lo que un comité necesita: razón social, expediente, número de licencia estatal, modalidades autorizadas, fecha de expedición, fecha de vigencia, domicilio y contacto, localidad y municipio, ámbito —estatal, o federal y estatal—, número de licencia federal y el nombre del responsable del expediente.

Y trae también una lección de método. Las vigencias corren doce meses desde la fecha de expedición de cada permiso, no desde una fecha común: en el mismo archivo conviven expediciones de febrero, de mayo, de agosto y de octubre. Eso significa que no hay un día del año en que todo el mercado esté al corriente al mismo tiempo. A la fecha de corte del propio archivo, diez de los 95 registros ya mostraban vigencia vencida; consultado en agosto de 2026, sin actualización posterior publicada, esa cuenta sube a veintiséis. No es una acusación sobre esas empresas: puede que hayan revalidado y que el archivo no lo refleje todavía. Es exactamente por eso que la consulta al padrón no sustituye a pedir la carátula vigente y contrastar el número de autorización.

Una advertencia de lectura sobre el encabezado del archivo. La columna se llama Licencia Estatal Permanente, y la palabra permanente describe el número de registro, no el permiso: el artículo 35 fija la vigencia en un año. La columna de ámbito, además, viene vacía en cuarenta de los 95 renglones, así que ausencia de dato no equivale a ausencia de autorización federal.

El propietario ausente, el ocupante y quién vota

La Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de 2007, reformada en 2016, hace algo que pocas normas condominales hacen: define Ocupante con una lista larga y explícita. Es, según el artículo 2, fracción XIII, quien comparte con el condómino sus derechos de usar y disfrutar la unidad, o a quien se le hayan delegado por cualquier título, y la ley enumera —de manera enunciativa y no limitativa— familiares, invitados, amigos, arrendatarios, comodatarios, usufructuarios, huéspedes, empleados domésticos y hasta familiares o amigos de estos últimos.

Esa definición hace trabajo real en la caseta. Convierte al huésped de la renta vacacional y a la persona que hace la limpieza en sujetos con obligaciones frente al condominio, no en visitas informales. Y encuentra su contraparte en el artículo 23: en todo contrato de arrendamiento, comodato o cualquier otro instrumento, sin importar su denominación, por el que se dé a un tercero el uso de una unidad, hay que incluir la obligación de cumplir el Reglamento del Condominio y anexar una copia.

El voto se resuelve en el mismo artículo 23, y la regla tiene una condición fácil de incumplir. El condómino y su arrendatario acuerdan entre sí quién cumple qué obligaciones y en qué casos el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas, con el condómino siempre como obligado solidario. Ambos deben notificarlo al Administrador dentro de los primeros cinco días hábiles. Si esa notificación no se hace, el usuario no cuenta con representación ninguna, salvo poder otorgado para el caso concreto.

Dos piezas más completan el cuadro para un condominio de propiedad ausente. La primera: el Administrador no puede representar a ningún condómino en asamblea, y nadie puede representar a más del 50% de los condóminos (artículo 32 Bis, fracción III). La segunda: el quórum es de 75% en primera convocatoria, 50% más uno en segunda, y en tercera la asamblea se instala con quienes asistan —con quince minutos entre convocatorias—. En un edificio donde la mayoría de los dueños está en otro estado o en otro país, la tercera convocatoria no es una hipótesis remota.

Cómo se reparte el resto de esta documentación

Tres piezas desarrollan lo que aquí queda enunciado: qué hace la ley condominal sudcaliforniana con la unidad rentada y con el voto del propietario ausente, cómo se verifica documentalmente a un proveedor bajo la ley de 2017 cuando el reglamento no está, y cómo cambia el costo de un puesto cuando lo que se vigila está vacío la mitad del año. Una cuarta trata qué mide y qué no mide la ENVIPE en un estado de población flotante.

El régimen sudcaliforniano se puede contrastar con el de las demás entidades documentadas en el comparador estatal. Si lo que necesitas es ordenar el expediente de tu proveedor actual, ahí está la documentación mínima de un condominio; y si el trabajo es de gabinete sobre un esquema que ya existe, podemos ayudar desde consultoría en seguridad y análisis de riesgos.

Volvamos al número del principio. Las 59,213 viviendas sudcalifornianas sin residentes habituales no son un dato de contexto: son el sujeto real del servicio en buena parte de este mercado. Una casa vacía no llama a la caseta cuando algo pasa, no reporta un ruido raro, no nota que la llave que dejó al administrador de la renta corta lleva tres meses circulando. Diseñar la vigilancia solo para quienes sí están es dejar sin cubrir a la mayoría de las puertas.