Hay una discusión que se repite en asambleas hidalguenses y que casi nunca se resuelve en la asamblea: si el voto de cada condómino vale lo mismo o vale según el porcentaje de indiviso de su unidad. Los dos bandos suelen tener razón, y los dos suelen estar citando la misma ley. La confusión no viene de la costumbre ni de un reglamento mal redactado: viene de que la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Hidalgo contiene las dos reglas, escritas en dos artículos que no se hablan entre sí.
De dónde sale exactamente la confusión
El artículo 34, fracción III, dice que cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso que su unidad represente en el valor total del condominio. Y cierra con una salvedad: salvo lo dispuesto en el Artículo 71 de esta Ley.
El artículo 72, en cambio, dice que en las asambleas cada condómino gozará de un voto por la unidad de propiedad exclusiva de la que sea propietario, y que de igual manera las cuotas se fijarán con base en el número de unidades, con independencia de los indivisos.
El artículo 71, al que remite la salvedad, hoy trata de otra cosa: faculta a la administración pública estatal y a los municipios para adoptar medidas que faciliten y estimulen la constitución del régimen en unidades habitacionales de interés social o popular. La regla de un voto por unidad está en el artículo siguiente.
Es decir: la remisión existe, la excepción existe, y el número al que apunta la remisión ya no corresponde al contenido que la excepción describe. No es una interpretación; es lo que se lee al poner los tres artículos uno junto a otro en el texto vigente publicado por el Congreso del Estado.
Cómo se resuelve en la práctica. Mientras el desfase no se corrija por reforma, lo que evita la discusión es el propio artículo 34, fracción II, que remite a la escritura constitutiva y al reglamento de organización vecinal para todo lo que la Ley no fije de manera cerrada. Un condominio que quiere dejar de discutir esto asienta en su reglamento cuál de los dos criterios usa y cómo se documenta la tabla de valores e indivisos, que además el artículo 53, fracción XVIII, obliga a incluir y a actualizar cada vez que se modifiquen los indivisos por reforma a la escritura. Sin esa tabla actualizada, ninguno de los dos criterios es verificable en el momento de contar.
Qué mayoría aprueba contratar la vigilancia
Aquí la ley hidalguense es más clara de lo que suele suponerse, y la respuesta sorprende a los comités que llegan preparados para una votación difícil.
La regla general del artículo 34, fracción II: las resoluciones de la asamblea se toman por mayoría simple de votos presentes, excepto en los casos en que la Ley, la escritura constitutiva o el reglamento establezcan una mayoría especial.
El artículo 32 enumera los asuntos reservados a asamblea general extraordinaria: modificar la escritura constitutiva o el reglamento, extinguir voluntariamente el régimen, realizar obras nuevas, y acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o reconstrucción. Contratar un servicio de vigilancia no está en esa lista.
Y el artículo 31 es el que nombra la materia por su nombre. Permite celebrar convenios con las autoridades competentes para establecer servicios de control y vigilancia en jardines, parques, vialidades, plazas, estacionamientos y demás áreas de uso común, previo acuerdo aprobatorio de la asamblea general, sin que ello impida que la misma Asamblea contrate servicios profesionales para estos fines. Las dos rutas —convenio con autoridad y contratación privada— están escritas en el mismo artículo, y el condominio elige.
Conclusión operativa: la vigilancia se aprueba en asamblea ordinaria por mayoría simple de votos presentes, salvo que la escritura o el reglamento del condominio hayan impuesto una mayoría especial. Antes de convocar, se lee el reglamento propio: ahí es donde suele estar el obstáculo, no en la ley.
Quórum, convocatorias y el condómino que perdió el voto
El artículo 35, fracción IV, arma el quórum en tres escalones. En primera convocatoria se requiere asistencia del 75% de los condóminos. En segunda, mayoría simple del total. En tercera, la asamblea se declara legalmente instalada con los condóminos que asistan, y las resoluciones se toman por la mayoría de los presentes.
Tres detalles del mismo artículo convierten una convocatoria mal hecha en una asamblea impugnable. Las convocatorias a asamblea ordinaria se notifican con quince días naturales de anticipación a la fecha de la primera. Entre la segunda convocatoria y la celebración de la asamblea el plazo mínimo es de media hora, y el mismo plazo media entre la tercera y su celebración. Y los condóminos morosos e incumplidos, según informe de la administración, no tienen derecho a convocar.
Hay además una salida cuando la administración no convoca. Si un grupo de condóminos que represente al menos el 25% del indiviso solicita por escrito la celebración de una asamblea con los puntos claramente especificados y el administrador no la convoca dentro de los quince días hábiles siguientes, pueden acreditarlo ante el Juez Civil de Primera Instancia competente para que sea el juez quien publique la convocatoria, sin variar los puntos solicitados.
Sobre el voto del moroso, el artículo 37 es específico: se suspende el derecho a voto, conservando siempre el derecho a voz, por falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el de reserva, por falta de pago de una cuota extraordinaria, o cuando exista condena firme al pago de daños a favor del condominio que no se haya cubierto. Requiere notificación previa al interesado y aprobación de la asamblea. Y añade la parte que decide votaciones cerradas: en esos supuestos el moroso no se cuenta para el quórum de instalación.
Restringir servicios al moroso: lo que cambió en abril de 2024
Hasta hace poco la respuesta hidalguense a esta pregunta cabía en el artículo 36, fracción XII: la asamblea general puede resolver sobre la restricción de los servicios de energía eléctrica, gas y otros por omisión de pago de cuotas, siempre que esos servicios se cubran con dichas cuotas, y no se puede restringir el agua potable.
La reforma publicada en el alcance dos del Periódico Oficial del 18 de abril de 2024 reescribió el artículo 61 y le añadió un procedimiento que conviene leer entero. Cuando los servicios que se disfrutan en áreas privativas se pagan con recursos del fondo de mantenimiento y administración o del fondo de reserva, la persona administradora podrá suspenderlos al condómino que no cumpla oportunamente, excepto el agua, y siempre:
- previa autorización del Comité de Vigilancia, y
- acreditando haber concluido un procedimiento interno de mediación o conciliación, además de haber realizado requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio.
Traducido a la mesa de trabajo de una administración: en Hidalgo el corte no es una facultad que se ejerce, es una facultad que se documenta. Sin expediente de mediación cerrado y sin el acuerdo del comité, la medida queda sin el soporte que la propia ley le exige. El mismo artículo mantiene que las cuotas no cubiertas causan intereses al tipo fijado en asamblea o en el reglamento.
Vale conocer la herramienta que existe en paralelo. El artículo 62 establece que el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y pena convencional trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva civil, siempre que vaya suscrito por el administrador y por el presidente del comité de vigilancia, acompañado de recibos y del acta de asamblea protocolizada en que se fijaron las cuotas. Esa acción solo procede cuando existen dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago.
Lo que la ley le exige al administrador antes de firmar nada
Un contrato de vigilancia lo firma el administrador. En Hidalgo, la validez práctica de esa firma depende de trámites que se hacen antes y que casi nunca se revisan.
Registro ante el municipio. El artículo 43 obliga a presentar el nombramiento del administrador para su registro en el municipio dentro de los quince días hábiles siguientes a su designación.
Inscripción en el Registro Público de la Propiedad. El artículo 44, fracción XXII, obliga al administrador a inscribir su nombramiento dentro de los treinta días siguientes a la asamblea que lo designó, acompañando identificación oficial, currículum con soporte documental, constancia de antecedentes no penales y el acta de asamblea protocolizada. El propio texto explica para qué: para efectos de representación ante órganos jurisdiccionales, administrativos y fiscales.
Capacitación anual. El artículo 75 exige que toda persona que sea administrador o miembro del comité de administración o de vigilancia acredite su asistencia a cursos de capacitación y actualización por lo menos una vez al año, impartidos por la Secretaría, el municipio, organismos de vivienda u otras instituciones.
Revisión periódica de riesgo. La fracción V Bis del artículo 44, añadida en el alcance cuatro del Periódico Oficial del 4 de abril de 2024, obliga al administrador a revisar de manera periódica la situación de riesgo del condominio e informarla a los condóminos para tomar las medidas conducentes. En el mismo paquete se añadió la fracción XIX del artículo 53, que obliga a los condóminos a notificar al administrador cualquier situación de riesgo en su propiedad. Es la puerta más directa que tiene un comité hidalguense para justificar un diagnóstico de seguridad ante la asamblea: no es una iniciativa del comité, es una obligación del cargo.
Una cronología corta que explica por qué las copias viejas engañan
El texto que circula en carpetas de administración suele ser anterior a 2024, y ese año concentró el mayor movimiento legislativo de la norma en una década.
| Fecha de publicación | Qué se movió |
|---|---|
| 27 de agosto de 2012 | Se publica la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles (Decreto 278), que sustituye el régimen anterior |
| 31 de diciembre de 2016 (alcance, volumen II) | Primera reforma |
| 13 de septiembre de 2021 | Segunda reforma |
| 19 de enero de 2024 (alcance tres) | Se reforman los artículos 57 y 66 y se adiciona el artículo 77 Bis, sobre solución pacífica de conflictos entre habitantes y administradores mediante mecanismos alternativos |
| 4 de abril de 2024 (alcance cuatro) | Se adiciona la fracción V Bis del artículo 44 (revisión periódica de riesgo) y la fracción XIX del artículo 53 (aviso de riesgo del condómino) |
| 16 de abril de 2024 (alcance uno) | Se reforma el artículo 63, sobre la constancia de no adeudo que el notario exige en una traslación de dominio |
| 18 de abril de 2024 (alcance dos) | Se reforma el artículo 61: mediación o conciliación previa y autorización del comité de vigilancia para restringir servicios |
Cuatro reformas en cuatro meses, tres de ellas en abril. Si el reglamento de organización vecinal del condominio se redactó antes de ese año y transcribe artículos, hay al menos dos que ya no dicen lo que la copia dice.
Para armar el expediente del proveedor que se va a someter a la asamblea, la guía de documentación mínima del condominio enumera los papeles que sí sirven, y los criterios técnicos de evaluación de proveedores ayudan a comparar propuestas que no vienen en el mismo formato. El marco regulatorio completo de la entidad está en la guía estatal de Hidalgo.
Conviene además fijar en el mismo reglamento el criterio de voto y la tabla de indivisos, porque la discusión del artículo 34 contra el artículo 72 se vuelve inofensiva en cuanto está escrita.
Y queda un dato que reencuadra todo lo anterior. En Hidalgo, la cobranza del condominio no descansa en la buena voluntad: descansa en dos firmas. El documento que trae aparejada ejecución es el estado de liquidación de adeudos suscrito por el administrador y por el presidente del comité de vigilancia. Un condominio sin comité de vigilancia integrado, o con un administrador cuyo nombramiento nunca se registró ante el municipio ni se inscribió en el Registro Público, no tiene un problema de forma: tiene un problema de cobranza, y por lo tanto de presupuesto, y por lo tanto de vigilancia.
