En Morelos, 120,182 viviendas particulares son de uso temporal según el Censo 2020: casas destinadas a vacacionar, descansar o vivir algunos días. En un condominio del corredor de Cuernavaca eso significa que la asamblea que aprueba el contrato de vigilancia la componen, en buena parte, personas que no estarán ahí el sábado en que se convoque. La Ley sobre el Régimen de Condominio de Inmuebles es de 1994 y no imaginó ese padrón. Su reglamento, en cambio, resolvió el problema en un solo artículo que casi nadie usa bien.
La votación es personal, y el reglamento tiene que abrir la puerta
El artículo 30, fracción IV dice hoy: La votación será personal, nominal y directa. El Reglamento de Condominio facultará la representación y determinará otras formas y procedimientos.
Antes decía otra cosa. Hasta el Decreto 1628, publicado en el Periódico Oficial Tierra y Libertad número 4950 del 1 de febrero de 2012, el texto era pero el Reglamento de Condominio puede facultar la representación. La reforma cambió puede facultar por facultará.
Ese cambio de una palabra convierte una opción en un mandato. Si el reglamento de tu condominio no dice nada sobre representación, no es que la representación esté prohibida: es que tu reglamento está incompleto frente a la ley. Y en un condominio con propiedad ausente, un reglamento sin cláusula de representación es un reglamento que garantiza asambleas desiertas.
La misma fracción agrega y determinará otras formas y procedimientos. Es el único enganche que la ley morelense ofrece para cualquier mecanismo de participación que no sea el condómino de pie frente al escrutador.
La carta poder, y a quién se entrega antes de la sesión
Aquí aparece la pieza operativa. El Reglamento de la Ley sobre el Régimen de Condominio de Inmuebles, publicado en el Periódico Oficial número 5022 del 5 de septiembre de 2012, resuelve el mecanismo en su artículo 24: Los condóminos podrán hacerse representar en las asambleas por un apoderado acreditado con carta poder debidamente requisitada y entregada previamente al administrador.
Tres precisiones que cambian la práctica:
No pide notario. Carta poder requisitada, no poder notarial. Para un propietario que vive en otra entidad, la diferencia entre firmar una carta poder ante dos testigos y acudir a una notaría es la diferencia entre participar y no participar.
Se entrega previamente al administrador. No se presenta el día de la asamblea en la mesa. El reglamento dice entregada previamente, y eso permite —y obliga a— que la administración tenga el registro de representaciones armado antes de instalar. Un administrador que recibe cartas poder en la puerta está construyendo su propia impugnación.
El apoderado no tiene que ser condómino. El artículo no lo restringe. Sí lo hace el artículo 23 del mismo reglamento por otra vía: los condóminos no podrán votar en los asuntos en que estén individualmente interesados. Si el apoderado es el proveedor de vigilancia que aspira al contrato, ahí hay un problema que ninguna carta poder arregla.
La otra representación: la del inquilino y la del acreedor
La ley abre dos rutas más, y en un condominio con casas rentadas por temporada las dos aparecen.
El artículo 19 de la ley dice que el condómino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso arreglarán entre sí quién deba cumplir determinadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué casos el usuario tendrá la representación del condómino en las asambleas, con dos condiciones: el condómino queda solidario de las obligaciones del usuario, y ambos deben notificar el arreglo al administrador. El artículo 5 del Reglamento cierra el candado: si el acuerdo no se notifica al administrador, se entiende que la representación le corresponde al condómino. Sin aviso, el inquilino no representa a nadie.
Y el artículo 30, fracción III, resuelve un caso que en desarrollos nuevos es frecuente: cuando media crédito hipotecario o compraventa con reserva de dominio, el porcentaje de votos del comprador se reduce a la proporción de lo pagado y el resto corresponde al acreedor. Pero solo si el acreedor asiste, y solo si trae una constancia del último saldo pendiente expedida por el administrador y aceptada por deudor y acreedor. Si nadie pidió esa constancia, el voto no se parte.
La asamblea a distancia: lo que la norma morelense no dice
Conviene decirlo sin adornos: ni la ley ni el reglamento estatal de Morelos regulan la asamblea por videollamada, el voto electrónico ni la firma electrónica de actas. No hay artículo. No hay protocolo de plataforma, ni regla de conexión perdida, ni horario ajustado a la zona geográfica del asistente. Lo dejamos declarado como hueco.
Lo que sí hay son dos ganchos textuales, y conviene saber exactamente qué alcance tienen.
El primero es el ya citado determinará otras formas y procedimientos del artículo 30, fracción IV. El segundo está en el artículo 32: la convocatoria expresará día, hora y lugar dentro del condominio en que deberá celebrarse la asamblea, salvo que el Reglamento autorice lugar distinto. Esa excepción existe para que un condominio sin salón pueda reunirse enfrente. Que alcance para tener por celebrada una asamblea en la que nadie está físicamente en ningún lugar es, hoy, una interpretación, no una regla.
La lectura prudente para un administrador morelense: la vía blindada sigue siendo la asamblea presencial con representación documentada, y la videollamada sirve como herramienta de deliberación y de convocatoria efectiva, no como sustituto del acta. Si el condominio quiere ir más lejos, el lugar para hacerlo es el reglamento de condominio, aprobado con la mayoría reforzada que se explica más abajo, y con conciencia de que se está llenando un vacío, no aplicando una norma.
Tres convocatorias en la misma mañana
El artículo 31 de la ley fija el quórum: 75% del valor total del condominio en primera convocatoria, cuando menos 51% en segunda, y en tercera las resoluciones se adoptarán por la mayoría de los presentes. La convocatoria se hace con al menos diez días de anticipación, por el administrador, por el comité de vigilancia o por condóminos que representen al menos el 25% del valor.
El artículo 25 del Reglamento aprieta los tiempos: la convocatoria debe indicar la fecha, el lugar y la hora de la primera, la segunda y la tercera convocatoria, y entre cada una deben mediar treinta minutos mínimo.
Súmalo. Una asamblea convocada a las diez de la mañana puede estar instalada en tercera convocatoria a las once, resolviendo por mayoría de los presentes, con el porcentaje de indiviso que haya llegado. En un condominio donde media docena de casas se ocupan solo en fin de semana, quien madruga decide. Y el artículo 31 cierra sin ambigüedad: las determinaciones obligan a todos los condóminos incluyendo a los ausentes y disidentes.
Añade el calendario. El artículo 22 del Reglamento fija que la asamblea general anual se celebra durante el mes de enero, y el artículo 32 de la ley ordena que por ningún motivo dejen de celebrarse las asambleas anuales. Enero, en el corredor de Cuernavaca, es un mes en que muchas casas de fin de semana están cerradas.
Cómo se te notifica cuando no estás
El artículo 26 del Reglamento describe la notificación con un detalle que vale leer entero, porque es el punto donde un propietario no residente pierde la asamblea sin enterarse.
La convocatoria se entrega personalmente en la unidad privativa, dentro del inmueble, recabando firma de recibido. Si el condómino no está, se requiere por conducto de una persona mayor de edad que habite la unidad o por aviso fijado en la puerta, para que esté presente al día siguiente. Si no atiende ese citatorio, se entrega a cualquier persona que habite la unidad, asentando nombre y relación. Y si no hay nadie, se fija la convocatoria en la puerta de la unidad privativa, levantando constancia escrita.
Léelo desde una casa que se abre los sábados: el procedimiento se agota legalmente con un papel pegado en una puerta que su dueño verá, con suerte, cinco días después. El artículo 27 agrega que además se coloque en lugares visibles del condominio, lo cual tampoco ayuda a quien no está.
No hay en la norma morelense una obligación de notificar por correo electrónico ni al domicilio real del propietario. La única forma de arreglarlo es que el reglamento de condominio la incorpore. Ese es, para un condominio con propiedad ausente, el cambio de reglamento que más rendimiento da.
Las mayorías, puestas una junto a otra
| Decisión | Mayoría | Fundamento |
|---|---|---|
| Quórum de instalación | 75% del valor en primera, 51% en segunda, los presentes en tercera | Ley, art. 31 |
| Regla general de votación | Mayoría simple de votos, salvo mayoría especial | Ley, art. 30, fr. V |
| Un solo condómino con más del 50% de los votos | Se requiere además el 50% de los votos restantes | Ley, art. 30, fr. VI |
| Nombrar o remover al administrador | 51% de los propietarios en primera convocatoria | Ley, arts. 26 y 33, fr. I |
| Reelegir al administrador, hasta dos veces consecutivas | 51% de los condóminos en primera convocatoria | Ley, art. 26 bis |
| Revocar o modificar medidas dictadas por el administrador | 51% de los condóminos | Ley, art. 26 |
| Otorgar al administrador facultades que requieran cláusula especial | 51% del valor total del inmueble | Ley, art. 28 |
| Obras necesarias de seguridad, estabilidad y conservación | Sin acuerdo de asamblea: basta la conformidad del comité de vigilancia | Ley, art. 25, fr. I |
| Obras ornamentales o no necesarias que aumentan el valor | 75% de los condóminos reunidos en asamblea | Ley, art. 25, fr. III |
| Contratar el servicio de vigilancia | Sin mayoría específica en la ley: entra por asuntos de interés común | Ley, art. 33, fr. XI |
| Modificar el reglamento de condominio | Mayoría del número de condóminos y 75% del valor | Ley, art. 37 |
| Demandar la venta forzosa del condómino reiteradamente incumplido | 75% del valor del condominio | Ley, art. 42 |
| Reconstruir tras destrucción de tres cuartas partes o más | 51% del valor | Ley, art. 48 |
| Declarar bienes comunes adicionales por acuerdo | Unanimidad de los condóminos | Ley, art. 15 |
Hay una asimetría en esa tabla que conviene subrayar porque produce actas nulas. Contratar guardias no tiene mayoría especial: instalar la pluma sí. Una caseta nueva, un torniquete, una pluma o el cableado de un CCTV no son obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de conservación; son obras que, sin ser necesarias, aumentan el valor o la comodidad. Caen en el artículo 25, fracción III, y ese artículo pide 75% de los condóminos reunidos en asamblea, contados por cabeza y no por indiviso. Un acuerdo de infraestructura de acceso aprobado por mayoría simple en tercera convocatoria es el acuerdo más frágil que un condominio morelense puede firmar.
El reglamento que te rige puede no ser el que crees
Un último punto estructural, y es de los que cambian el pie de página de cualquier documento.
El artículo 2, fracción XIV, de la ley define Reglamento como el Reglamento de la presente Ley que cada municipio apruebe. La ley morelense no delegó su desarrollo al Ejecutivo estatal: lo delegó a los 36 ayuntamientos.
El Reglamento estatal de 2012 lo reconoce en su propio artículo 1: sus bases generales aplican de manera subsidiaria para el caso de que no se expida la reglamentación respectiva por parte de la autoridad municipal competente. Es decir, el reglamento que hemos citado en toda esta guía es el que rige mientras tu municipio no publique el suyo.
En la consulta de agosto de 2026 al Marco Jurídico del Poder Ejecutivo estatal no localizamos ningún reglamento municipal de la Ley sobre el Régimen de Condominio. Lo que sí hay, en Cuernavaca, Jiutepec, Yautepec, Xochitepec, Emiliano Zapata y otros municipios, son reglamentos de fraccionamientos, condominios y conjuntos urbanos, que son otra cosa: desarrollan la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano Sustentable y regulan la autorización del desarrollo, no la vida de la asamblea. Lo declaramos como hueco y con una consecuencia: antes de citar el Reglamento estatal en una convocatoria, verifica en tu ayuntamiento que no exista uno municipal posterior, porque si existe, desplaza al estatal.
Dos observaciones más del mismo tipo, porque un expediente bien armado las anticipa. El Reglamento de 2012 asigna funciones a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas y a la Dirección Estatal de Fraccionamientos, Condominios y Conjuntos Urbanos, dependencias que la Ley Orgánica de la Administración Pública publicada el 30 de septiembre de 2024 ya no contempla con esos nombres. Y la ley trae dos definiciones huérfanas, ambas agregadas en 2012: condominio subdividido, el de más de 400 unidades, y moroso, el que debe dos cuotas ordinarias o una extraordinaria. Ninguno de los dos términos vuelve a aparecer en un solo artículo operativo. El moroso real de la ley morelense está en el artículo 41, y ahí el umbral no son dos cuotas: son tres recibos pendientes de pago para que proceda la vía ejecutiva.
Qué llevar armado a la asamblea de enero
Si administras un condominio morelense con propiedad ausente, hay una secuencia que se puede ejecutar sin esperar a ninguna reforma.
Empieza por el reglamento de condominio, porque es donde vive la solución y porque cambiarlo exige mayoría del número de condóminos y 75% del valor: no se improvisa en tercera convocatoria. Incorpórale cuatro cosas: la cláusula de representación que el artículo 30, fracción IV, te obliga a tener; un formato único de carta poder con plazo de entrega previa al administrador; la obligación de notificar la convocatoria también al correo electrónico y al domicilio real que cada condómino registre; y la autorización expresa de lugar distinto para celebrar la asamblea, en los términos del artículo 32.
Después, arma el registro. Un padrón con domicilio real y correo de cada propietario, el aviso del artículo 19 para cada unidad dada en uso a terceros, y las constancias de saldo del artículo 30, fracción III, para las unidades con crédito vivo. El material sobre cómo se sostiene una asamblea concurrida y cómo se documenta un acuerdo de contratación está en la guía de seguridad para eventos y asambleas vecinales y en la de evaluación de proveedores con criterios técnicos; el marco de otras entidades, en el comparador estatal.
Y por último, separa las dos votaciones antes de convocar. Pon en el orden del día, como puntos distintos, la contratación del servicio de vigilancia —mayoría simple— y cualquier obra de acceso, cámara o caseta —75% de los condóminos—. Si van juntas en un solo acuerdo, el punto débil contamina al fuerte, y quien quiera impugnarlo dentro de tres años tendrá razón.
Fuentes: Ley sobre el Régimen de Condominio de Inmuebles para el Estado de Morelos, publicada en el Periódico Oficial Tierra y Libertad número 3677 del 2 de febrero de 1994, con última reforma publicada el 1 de abril de 2015 (arts. 2, 15, 19, 25, 26, 26 bis, 28, 30, 31, 32, 33, 37, 41, 42, 48 y 49); Reglamento de la Ley sobre el Régimen de Condominio de Inmuebles para el Estado de Morelos, Periódico Oficial número 5022 del 5 de septiembre de 2012 (arts. 1, 5, 22, 23, 24, 25, 26 y 27); Decreto número 1628, Periódico Oficial número 4950 del 1 de febrero de 2012; Ley Orgánica de la Administración Pública para el Estado Libre y Soberano de Morelos, Periódico Oficial 6349 extraordinario del 30 de septiembre de 2024; Censo de Población y Vivienda 2020, INEGI, presentación de resultados de Morelos.
