¿El Comité de Vigilancia puede contratar por su cuenta a los guardias porque es el órgano que supervisa la seguridad? No. La Ley que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio de Bienes Inmuebles para el Estado de Nayarit asigna al Comité la fiscalización de la administración en el artículo 39; la única contratación que le ordena celebrar de modo expreso es la de servicios profesionales para la administración, y solo después de que la Asamblea General haya decidido contratarla (artículo 33). Esa excepción no se extiende, por su texto, a un contrato de guardias.
La pregunta correcta no es quién “vigila la seguridad”, sino qué órgano aprobó el servicio, con qué reglas de voto y a quién dio facultades documentadas para ejecutar el acuerdo. Para servicios de control y vigilancia en áreas comunes, el artículo 24, fracción VIII, exige acuerdo aprobatorio de la Asamblea General antes de celebrar convenios con autoridades y añade que la propia Asamblea puede contratar servicios profesionales para esos fines. El Comité puede revisar, convocar y reportar; no puede convertir esas tareas en una autorización general de contratación.
El nombre del Comité no le da funciones ejecutivas
El Comité de Vigilancia es obligatorio y se integra por dos a cinco condóminos; entre ellos se designa una presidencia y las demás personas son vocales. Actúa colegiadamente y sus funciones son rotativas (artículo 37). Su nombramiento dura un año, es honorífico y no admite reelección inmediata (artículo 38). Además, quien sea nombrado miembro debe estar al corriente en cuotas de mantenimiento, administración y reserva (artículo 27, fracción V).
El artículo 39 describe un órgano que verifica y comunica: debe cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos y sus deberes; verificar estados de cuenta; constatar inversiones de los fondos; llevar observaciones a la Asamblea; informar incumplimientos e irregularidades, y coadyuvar con el administrador. Puede convocar a Asamblea si, tras requerirlo, el administrador no lo hace dentro de tres días. Ninguna de esas fracciones le atribuye por sí sola celebrar un contrato de vigilancia privada.
El reglamento puede añadir obligaciones o requisitos para integrantes del Comité (artículo 41, fracción IX), pero el propio artículo 41 abre con un límite: no puede contravenir la Ley, el acta constitutiva ni las disposiciones aplicables. Por eso, una cláusula interna que se lea como poder ilimitado para comprometer presupuesto, contratar y sustituir acuerdos de Asamblea necesita cotejarse con ese límite, no suponerse válida por estar impresa en el reglamento.
La excepción del artículo 33 no habla de guardias
La frase del artículo 33 puede generar la confusión porque sí usa el verbo “celebrar”: cuando la Asamblea General decida contratar servicios profesionales para su administración, el Comité de Vigilancia debe celebrar el contrato correspondiente conforme a la ley aplicable. Es una intervención contractual concreta y condicionada por dos elementos: una decisión previa de la Asamblea y un objeto preciso, la administración profesional.
La contratación de personal o de una empresa para control y vigilancia no aparece en esa disposición. Para ese objeto, el artículo 24, fracción VIII, coloca la decisión de contratar servicios profesionales en la Asamblea. La Asamblea también puede fijar las facultades del administrador frente a terceros (artículo 29, fracción IV), aprobar el presupuesto anual (fracción IX) y adoptar medidas sobre asuntos de interés común que no estén dentro de las funciones del administrador (fracción XI).
Eso evita otra simplificación: que toda firma posterior tenga que ser necesariamente del administrador. La Ley sí le asigna actos de administración, gastos conforme al reglamento y ejecución de acuerdos de Asamblea (artículo 35, fracciones IV, VI y VIII), pero para un contrato concreto conviene que el acta identifique quién queda facultado frente al proveedor. La norma no dice que el Comité sea el firmante ordinario de todo servicio de seguridad.
Qué puede hacer el Comité antes de la decisión
El Comité no queda al margen del servicio. Puede revisar que el administrador ejecute lo que aprobó la Asamblea, verificar los estados de cuenta en que se refleje el gasto y presentar observaciones sobre la administración. Si el administrador no convoca tras el requerimiento, puede convocar él mismo (artículo 39, fracción VII); esa facultad activa la deliberación, no sustituye la resolución que debe salir de ella.
La convocatoria debe señalar tipo de Asamblea, lugar, fecha, hora, orden del día y quién convoca; debe entregarse en las unidades y colocarse en lugar visible o en el sitio que disponga el reglamento (artículo 28, fracciones I y II). Para una primera convocatoria se requiere asistencia del 75% de los condóminos; en segunda, mayoría simple del total, y en tercera la Asamblea se instala con quienes asistan (fracción IV). La regla ordinaria de decisión es mayoría simple de los votos presentes, salvo mayoría especial en la Ley, escritura constitutiva o reglamento; los votos pesan según el porcentaje de indiviso (artículo 27, fracciones II y III).
La guía estatal de Nayarit explica el marco de autorización del proveedor y los documentos estatales que conviene contrastar. Ese expediente no reemplaza el acuerdo condominal: responde si el proveedor puede operar; el acta responde si el condominio aprobó contratarlo y con qué alcance.
Checklist legal antes de comprometer el servicio
- Confirmar que el Comité existe y está vigente. Revisar el acta de nombramiento de Asamblea, que haya de dos a cinco condóminos y que el encargo anual no se esté prorrogando como reelección consecutiva (artículos 29, fracción VI; 37 y 38).
- Separar el objeto del contrato. Si se contratará administración profesional, el artículo 33 ordena que el Comité celebre ese contrato después de la decisión de Asamblea. Si se contratará control o vigilancia, llevarlo a la Asamblea conforme al artículo 24, fracción VIII; no usar el artículo 33 como sustituto.
- Revisar escritura y reglamento antes de calcular votos. La mayoría simple de los votos presentes es la regla del artículo 27, fracción II, pero la escritura o reglamento pueden exigir mayoría especial. Registrar el indiviso de cada voto, no solo las personas en la sala (fracción III).
- Poner el servicio y el presupuesto en el orden del día. La convocatoria debe identificar los asuntos a tratar y quién convoca; la Asamblea tiene facultad para aprobar el presupuesto y precisar facultades del administrador ante terceros (artículos 28, fracción I, y 29, fracciones IV y IX).
- Dejar en el acta el alcance de la ejecución. Asentar proveedor, objeto, monto o parámetro presupuestal, vigencia, fuente de pago y la persona facultada para instrumentar el acuerdo. El administrador ejecuta acuerdos de Asamblea y efectúa gastos conforme al reglamento (artículo 35, fracciones VI y VIII); el Comité revisa su cumplimiento conforme al artículo 39.
La fiscalización continúa después de la firma
Una vez que exista un acuerdo, el administrador no deja de rendir cuentas. Debe entregar cada mes un estado de cuenta con la relación pormenorizada de gastos del mes anterior, el estado consolidado de aportaciones y cuotas pendientes, y el saldo y destino del fondo de mantenimiento y administración (artículo 35, fracción X). El Comité debe verificar los estados de cuenta que el administrador rinda ante la Asamblea y constatar las inversiones de los fondos (artículo 39, fracciones II y III).
La revisión no se limita a comparar una factura con un presupuesto. Debe comprobar que el gasto corresponde al servicio aprobado, que las condiciones del contrato no se apartaron de lo votado y que los pagos salen del fondo que el acta y el reglamento permiten. Si el administrador se aparta del acuerdo, el Comité debe informar la irregularidad a la Asamblea, con notificación a la persona administradora para que comparezca (artículo 39, fracción VIII).
El riesgo de leer “Comité de Vigilancia” como si significara “Comité con poder para contratar guardias” es firmar un compromiso sin el acuerdo que le da sustento y después intentar convertir la factura en autorización. Antes de actuar, el Comité y la administración deben verificar el objeto exacto del contrato, la decisión de Asamblea, la regla de mayoría aplicable y la facultad escrita de quien instrumentará el acuerdo; sin esos cuatro elementos, supervisar el servicio no corrige el origen del compromiso.
