Ocho y diez de la noche, salón de usos múltiples de un condominio de noventa y seis casas en el poniente de Culiacán. Es la tercera convocatoria del mismo día: a las seis se contaron dieciocho unidades representadas, a las siete veintiséis, y ahora hay treinta y una. El punto cuatro del orden del día dice contratación de servicio de vigilancia y ajuste de cuota. Alguien pregunta desde el fondo si con treinta y uno de noventa y seis se puede votar eso.

Se puede. Y la razón está en dos artículos que casi nunca se leen juntos.

El quórum es el obstáculo; la mayoría, casi nunca

La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa —Decreto 142, publicada en el Periódico Oficial número 114 del 22 de septiembre de 1973, con última reforma publicada el 17 de enero de 1992— separa con nitidez dos cosas que en las juntas se confunden: cuánta gente hace falta para sesionar y cuántos votos hacen falta para decidir.

El artículo 26 resuelve lo primero, y lo hace con una escala que sorprende por arriba y por abajo:

Primera convocatoria: quórum del 90% de votantes.
Segunda convocatoria: quórum de cuando menos el 51%.
Tercera convocatoria: las resoluciones se adoptan por la mayoría de los presentes, sin piso de quórum.

Y cierra con la frase que le da sentido a todo: las determinaciones adoptadas obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes o disidentes.

El artículo 25, fracción V, resuelve lo segundo: las resoluciones se toman por mayoría simple de votos, salvo los casos en que la propia ley o el Reglamento del Condominio prescriban una mayoría especial. Contratar vigilancia no está entre esos casos. Aprobar el presupuesto anual y fijar las cuotas tampoco: son las fracciones VI y VII del artículo 27, sin mayoría reforzada.

Hay un detalle de conteo que cambia resultados. La fracción II del artículo 25 dice que cada condómino tiene un número de votos igual al porcentaje de valor que su unidad representa en el total del condominio. No es una unidad, un voto. En un desarrollo con casas de superficie distinta, la mayoría de personas y la mayoría de valor pueden estar en lados opuestos, y la que cuenta es la segunda. Y la fracción VI añade un candado útil: si un solo condómino representa más del 50% de los votos, se requiere además el 50% de los votos restantes para que los acuerdos sean válidos.

De vuelta al salón de Culiacán: con tercera convocatoria válidamente emitida, esas treinta y una unidades presentes deciden por mayoría de los presentes, medida en porcentaje de valor. Lo que hay que cuidar no es el número, es el papel de la convocatoria.

Ahí manda el artículo 29, fracción XI: el Administrador convoca con cuando menos diez días de anticipación, indicando lugar dentro del condominio o el que fije el Reglamento, hora y orden del día, notifica por escrito a condóminos y acreedores registrados en el domicilio que hayan señalado, y además coloca la convocatoria en uno o más lugares visibles del condominio. Las dos cosas, no una. Y el artículo 25, fracción IX, remata: las actas de Asamblea las autoriza Notario Público, junto con los Presidentes de la Asamblea y del Comité de Vigilancia.

Qué dice la ley cuando dice vigilancia

La norma sinaloense nombra la vigilancia, pero no donde uno esperaría. No hay un capítulo de seguridad. Hay una línea de costos.

El artículo 6o. Bis-C establece que el equipamiento del desarrollo —agua, alcantarillado, electrificación, guarniciones, andadores, alumbrado, estacionamientos, parques y arborización— corre a cargo de quien promovió la construcción, y que la operación y el mantenimiento de los servicios de alumbrado, de vigilancia, aseo y limpia, parques y jardines, fuentes y áreas recreativas serán a cargo de los condominios. La vigilancia entra en la lista de servicios comunes por la vía del gasto: quien la paga es la comunidad, y no requiere que nadie la califique de gasto extraordinario.

El artículo 6o. Bis-D agrega una obligación anterior a la vida del condominio: antes de aprobar la constitución de un desarrollo urbano integral o turístico en condominio, la autoridad debe cerciorarse de que la obra provea el uso apropiado de los servicios, la seguridad del inmueble y de los condóminos y el respeto de la posesión pacífica.

Quien tiene el deber material de cuidar es el Administrador, por el artículo 29, fracción II: cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promoviendo la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Y el artículo 30 le da, respecto de los bienes comunes, las facultades de un apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas.

Conviene deshacer aquí una confusión de nombre. El Comité de Vigilancia del artículo 31 no vigila el condominio: vigila al Administrador. Se integra con tres miembros y sus siete facultades son de control —cerciorarse de que se cumplan los acuerdos de Asamblea, verificar estados de cuenta, constatar las inversiones de los fondos, dar cuenta a la Asamblea de sus observaciones, informar del incumplimiento de los condóminos, coadyuvar con el Administrador y convocar a Asamblea cuando éste no lo haga dentro de los tres días siguientes a su requerimiento—. Ninguna es operativa. Pedirle a ese comité que apruebe rondines o que supervise turnos es pedirle algo que la ley no le dio.

Lo que el Administrador firma solo, y lo que exige volver a la Asamblea

Esta es la distinción que más pleitos evita, y está en el artículo 19.

Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación, y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, las ejecuta el Administrador con licencia de la Dirección de Obras Públicas Municipales cuando corresponda, bastando la conformidad del Comité de Vigilancia y sin necesidad de acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de mantenimiento y administración. Reponer una luminaria fundida del perímetro, reparar la pluma del acceso o restituir una cerradura vencida caben aquí.

Las obras puramente voluntarias —las que se traducen en mejor aspecto o mayor comodidad sin aumentar el valor, y también las que sin ser necesarias sí lo aumentan— requieren el voto aprobatorio del 75% de los condóminos reunidos en Asamblea (fracción III). Construir una caseta que no existía, cerrar un acceso que estaba abierto o instalar un sistema de videovigilancia nuevo entran con mucha probabilidad en esta categoría, y por lo tanto en el 75%.

De ahí una regla operativa que vale la pena escribir en el acta: contratar el servicio de vigilancia es mayoría simple; construir la infraestructura que ese servicio va a usar puede ser 75%. Separar los dos puntos del orden del día evita que la falta de votos para lo segundo tumbe lo primero.

El artículo 30 añade un tercer escalón: el otorgamiento al Administrador de facultades especiales, o de las que requieran cláusula especial, necesita acuerdo de Asamblea con mayoría del 51% de los condóminos. Si el contrato con la empresa de vigilancia incluye cláusula arbitral, garantías o sometimiento a jurisdicción distinta, ese punto conviene aprobarlo expresamente.

El moroso: tres recibos y una vía ejecutiva

La ley sinaloense no autoriza cortar servicios al condómino que no paga. No lo prohíbe con una frase, simplemente no lo contempla, y lo que sí contempla es otra cosa.

El artículo 34 dispone que las cuotas para gastos comunes que se dejen de cubrir mensualmente causan intereses al tipo legal o al que fije el Reglamento del Condominio. Y convierte en título ejecutivo el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y penas convencionales, siempre que se cumplan cuatro condiciones acumulativas:

Que lo suscriban el Administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia o quien lo sustituya.
Que se acompañe de los recibos pendientes de pago.
Que se acompañe de copia certificada por esas mismas personas del acta de Asamblea o del Reglamento donde se determinaron las cuotas.
Que existan tres recibos pendientes de pago. Antes de eso la acción no puede ejercitarse.

El artículo 35 guarda la salida dura para el incumplimiento reiterado: además de responder por daños y perjuicios, el condómino puede ser demandado por la rescisión del contrato o para que se le obligue a vender sus derechos, hasta en subasta pública, respetando el derecho del tanto. El ejercicio de esa acción lo resuelve la Asamblea por un mínimo del 75%. El artículo 36 extiende el mecanismo al ocupante no propietario, que puede ser demandado por desocupación por el Administrador, previo consentimiento del condómino.

Y el artículo 40 da el respaldo patrimonial: los créditos originados por la escritura constitutiva, el Reglamento y la propia ley gozan de garantía real sobre la unidad, aun cuando se transmita a terceros, y su inscripción en el Registro Público de la Propiedad da derecho a cualquier interesado a pedir la liquidación de adeudos pendientes.

Checklist para la carpeta de la asamblea

Antes de llevar el punto de vigilancia a votación, esta es la revisión mínima que sostiene el acuerdo si alguien lo impugna después:

Ese último punto conecta con la verificación documental del prestador, que tiene reglas propias en esta entidad y se desarrolla en el marco regulatorio de Sinaloa; el expediente que debe quedar archivado está en la guía de documentación mínima de seguridad del condominio, y el contraste con las demás entidades documentadas, en el comparador estatal.

Una advertencia sobre cómo se usa todo lo anterior. Nada de esto convierte un acuerdo de asamblea en una autorización para hacer lo que la ley reserva a otra autoridad. Una mayoría del 75% no habilita a instalar una pluma sobre vía pública, ni a cerrar una calle que no es bien común, ni a que un guardia retenga a una persona o revise una cajuela sin consentimiento. La Asamblea es soberana hacia adentro del condominio y sobre los bienes comunes, y esa frontera no la mueve ningún porcentaje. El error que más caro sale no es votar con pocos presentes: es votar correctamente algo que la asamblea no podía decidir.

Fuentes: Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa, Decreto 142, publicada en el Periódico Oficial “El Estado de Sinaloa” número 114 del 22 de septiembre de 1973, fe de erratas publicada en el número 116 del 27 de septiembre de 1973, última reforma publicada el 17 de enero de 1992; artículos 6o. Bis-C, 6o. Bis-D, 19, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 34, 35, 36 y 40, consultada en el portal de transparencia del Ayuntamiento de Culiacán.

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