Un contrato de vigilancia puede aparecer firmado, pagado y aun así dejar una pregunta que la factura no responde: ¿qué órgano autorizó el gasto y a quién facultó para obligar al condominio? En Tabasco, el nombre “Comité de Vigilancia” no resuelve esa pregunta. La Ley de Condominios del Estado de Tabasco divide el acuerdo, la ejecución y la fiscalización entre Asamblea, administrador y Comité. Confundir esas etapas convierte una decisión de presupuesto en una firma sin soporte identificable.
El contrato de guardias no tiene una regla de firma escrita con ese nombre
La Ley no dice literalmente quién firma un “contrato de vigilancia privada”. Tampoco usa esa expresión para listar un gasto común. Lo que sí ofrece son las bases para resolver el caso sin añadir facultades por analogía: la Asamblea discute y, en su caso, aprueba el presupuesto de gastos para el año siguiente (artículo 31, fracción IX); puede adoptar medidas sobre asuntos de interés común que no estén dentro de las funciones ya conferidas al administrador (fracción XI), y precisa las obligaciones y facultades del administrador frente a terceros (fracción IV).
Por eso, el acta no debe limitarse a una frase como “se aprueba seguridad”. Debe separar el presupuesto del servicio, su alcance —por ejemplo, puestos, horarios, vigencia y fuente de pago— y la persona facultada para instrumentar lo que se aprobó. Salvo que la propia Asamblea designe a otra persona, ejecutar sus acuerdos es atribución del administrador conforme al artículo 36, fracción VIII. Esa atribución ejecutiva no elimina las condiciones que fijen la Escritura Constitutiva o el Reglamento.
La regla ordinaria de decisión está en el artículo 29, fracción IV: mayoría simple de los votos presentes, salvo que la Ley, la Escritura o el Reglamento pidan una mayoría especial. Cada voto representa el porcentaje de indiviso de la unidad (artículo 29, fracción II); contar solamente asistentes, sin su indiviso, puede alterar el resultado que debe asentarse.
La mayoría depende del tipo de acuerdo, no del nombre del gasto
La asamblea que vaya a tratar un servicio de vigilancia necesita primero identificar si decide un gasto y una ejecución ordinaria, o si modifica el Reglamento. El segundo supuesto no se absorbe en el primero por aparecer ambos bajo el rubro de seguridad.
| Decisión que debe distinguirse | Regla de voto o asistencia | Consecuencia documental |
|---|---|---|
| Aprobar el presupuesto donde se cubre el servicio | Mayoría simple de votos presentes, salvo mayoría especial aplicable (arts. 29, fr. IV, y 31, fr. IX) | El acta debe identificar la partida, el alcance presupuestal y el resultado ponderado por indiviso. |
| Precisar facultades del administrador frente al proveedor | Regla ordinaria de mayoría simple, salvo Ley, Escritura o Reglamento (arts. 29, fr. IV, y 31, fr. IV) | El acuerdo debe nombrar a la persona facultada y los límites de su encargo. |
| Cambiar el Reglamento para incorporar un protocolo de acceso, reportes o controles | Asamblea General Extraordinaria; asiste por lo menos mayoría simple de condóminos y la resolución exige votos que representen 51% del valor de indiviso (art. 40) | El acta se protocoliza ante fedatario público y el Reglamento forma parte del apéndice de la Escritura Constitutiva. |
| Contratar administración profesional | La Asamblea decide contratarla; el Comité celebra ese contrato específico (art. 34) | No convierte al Comité en firmante ordinario de servicios de guardias. |
Para una primera convocatoria, el quórum es 75% de los condóminos; en segunda, mayoría simple del total; en tercera, la Asamblea se instala con quienes asistan y las resoluciones se toman por mayoría de presentes (artículo 30, fracción IV). Las ordinarias requieren aviso con siete días naturales de anticipación a la primera convocatoria. La convocatoria debe indicar tipo de Asamblea, lugar, fecha, hora, orden del día y quién convoca; además de entregarse en las unidades, se coloca en uno o más sitios visibles del condominio (artículo 30, fracciones I, II y IV).
Que la tercera convocatoria permita instalarse con los asistentes no borra el requisito de mayoría especial cuando corresponda. Es una regla de instalación; el artículo 29, fracción IV, mantiene las excepciones que provengan de la Ley, la Escritura o el Reglamento.
El Comité tiene una contratación excepcional, pero su objeto es la administración profesional
El artículo 34 es preciso: cuando la Asamblea decide contratar servicios profesionales para su administración, el Comité de Vigilancia debe celebrar el contrato correspondiente. El artículo 39, fracción II, repite que el Comité puede contratar y terminar los servicios profesionales a que se refiere el propio artículo 34. La remisión delimita el objeto; no crea una autorización abierta para firmar cualquier contrato relacionado con seguridad.
Un servicio de guardias puede ser importante para la comunidad, pero no por ello se convierte en administración profesional. Para ese servicio, la Ley permite sostener el acuerdo en el presupuesto y en las medidas de interés común, y deja al administrador la ejecución de los acuerdos salvo designación distinta. Si la Asamblea quiere que otra persona instrumente el contrato, debe expresarlo dentro de las facultades que le corresponde precisar frente a terceros (artículo 31, fracción IV), no deducirlo del título del Comité.
La fiscalización sí queda claramente en manos del Comité. Debe vigilar que el administrador cumpla los acuerdos y sus funciones (artículo 39, fracción I), verificar y emitir dictamen de los estados de cuenta rendidos a la Asamblea (fracción IV), y presentar sus observaciones sobre la administración (fracción V). Si el administrador no convoca tras requerimiento escrito, el Comité puede hacerlo después de tres días; también puede convocar para informar irregularidades, notificando al administrador para que comparezca (fracción VII).
El expediente continúa después de la votación
El administrador debe conservar la documentación del condominio para consulta de los condóminos (artículo 36, fracción IV). Además, entrega mensualmente un estado de cuenta con ingresos y egresos del mes anterior, aportaciones y cuotas pendientes, saldos y fines de los fondos, cuentas e inversiones, y las cuotas por pagar a proveedores de bienes o servicios (artículo 36, fracción XII). Cada condómino cuenta con ocho días desde la entrega para formular observaciones u objeciones; pasado ese plazo, se considera conforme, sin sustituir la aprobación de la Asamblea prevista en el artículo 31, fracción VIII.
En un contrato de vigilancia, esa cadena permite cotejar cuatro documentos sin convertir el estado de cuenta en una nueva autorización: el acta que aprobó presupuesto y facultades, el contrato que ejecuta ese acuerdo, la factura o cuenta por pagar del proveedor y el dictamen del Comité sobre los estados de cuenta. Las actas se asientan en el Libro de Actas y las firman el presidente y secretario, los integrantes asistentes del Comité y los condóminos que lo soliciten; el administrador debe informar por escrito a cada condómino las resoluciones adoptadas (artículo 29, fracción VII).
El marco de permiso estatal y de la modalidad que debe amparar al proveedor se explica en el hub regulatorio de Tabasco. Ese expediente verifica al prestador; no suplanta la decisión condominal ni define por sí mismo quién podía comprometer el gasto.
La iniciativa de 2026 no sustituyó el texto aplicable en esta guía
El PDF consolidado del Congreso identifica como última reforma el Decreto 089, publicado en el Periódico Oficial 7808 el 5 de julio de 2017, y precisa que reformó el artículo 69. El listado legislativo vigente del Congreso sigue mostrando la Ley de Condominios con fecha 11 de mayo de 2017. En enero de 2026 el Congreso informó la recepción de una iniciativa sobre municipalización de fraccionamientos que propone modificar esta Ley; una iniciativa recibida no es un decreto publicado ni desplaza el texto consolidado.
La consecuencia práctica es sencilla: antes de ordenar una firma, el acta debe permitir reconstruir la decisión sin depender de la memoria de la reunión. Si no identifica el tipo de Asamblea, el quórum, el resultado por indiviso, el presupuesto, el alcance del servicio y a la persona facultada para ejecutarlo, queda incompleto el puente entre la voluntad colectiva y el contrato.
Fuentes oficiales: Ley de Condominios del Estado de Tabasco, publicada el 1 de marzo de 2006, última reforma indicada: Decreto 089, Periódico Oficial 7808, 05-07-2017 (arts. 28 a 41); listado de leyes del Congreso del Estado de Tabasco, consulta efectuada el 01-09-2026; boletín del Congreso sobre iniciativa de municipalización, 05-01-2026.
