La pregunta con la que suele abrirse el punto en el orden del día está mal planteada, y por eso la junta se atora: “¿tenemos facultad para contratar seguridad?”. En Veracruz esa facultad no está en duda, está escrita. Lo que sí está en duda —y es lo que hay que resolver— es con qué mayoría se aprueba, con qué quórum se instala la asamblea que la aprueba, y hasta dónde puede llegar el servicio una vez contratado. Formulada así, la pregunta tiene respuesta en tres artículos.
La ley que rige es la 541, y la de 1988 está abrogada
El marco condominal veracruzano es la Ley número 541 que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, publicada en la Gaceta Oficial el 15 de abril de 2009. Su Artículo Segundo Transitorio abroga expresamente la Ley sobre Régimen de Propiedad en Condominio para el Estado de Veracruz-Llave publicada el 18 de junio de 1988, que sigue circulando en compilaciones privadas y en más de un reglamento interior heredado.
La 541 no regula sólo el condominio clásico. Define tres objetos distintos, y el tuyo es uno de ellos:
- Condominio: vertical, horizontal o mixto (artículo 12), con unidades de propiedad exclusiva y bienes de uso común.
- Conjunto urbano condominal: agrupamiento de dos o más condominios a los que se accede por vías generales de uso común (artículo 2, fracción XI).
- Condominio concesionado: inmuebles que obtuvieron del ayuntamiento la concesión para uso exclusivo de una o varias vías públicas (artículo 2, fracción VIII, y artículo 17).
- Condominio familiar: inmueble que pertenece a dos o más familiares, constituido en un lote con vivienda ya construida (artículo 2, fracción IX), gobernado por un consejo y no por una asamblea.
Saber en cuál caes no es un tecnicismo: cambia quién decide y qué se puede hacer con la calle.
Artículo 14 y artículo 19: la seguridad aparece dos veces, y con un límite
La ley nombra el servicio con todas sus letras, y en la misma frase le pone techo:
Los conjuntos urbanos condominales podrán contar con un servicio de seguridad privada en las áreas y vías generales de uso común, que no podrá ejercer actos de autoridad.
— Ley 541, artículo 14, párrafo segundo
El artículo 19 repite la fórmula para los condominios concesionados: en ellos el mantenimiento de pavimentos, guarniciones, banquetas, alumbrado, señalamiento vial y jardinería corre por cuenta de los condóminos, y se podrá contar con servicio de seguridad privada, que se abstendrá de ejercer actos de autoridad.
Ese límite no es decorativo, porque en Veracruz la calle interior puede seguir siendo vía pública. El artículo 20 dispone que las vías y áreas concesionadas se mantienen bajo la jurisdicción de las autoridades federales, estatales y municipales, quienes tendrán libre acceso para conocer y atender asuntos de su competencia. El artículo 15 dice lo mismo de las vías generales de uso común de un conjunto urbano condominal.
Consecuencia directa para la consigna de caseta: el filtro de acceso se puede aplicar a visitantes, proveedores y prestadores; no se puede aplicar a una autoridad en funciones. Un protocolo que instruya al guardia a “no dejar pasar a nadie sin autorización del comité” está, en un condominio concesionado veracruzano, redactado contra el artículo 20.
Quién decide: asamblea, mesa directiva, administrador y consejo
El organigrama que la ley impone tiene más piezas de las que la mayoría de los condominios instala.
La asamblea es el órgano máximo. En conjuntos urbanos condominales hay además asambleas de zona y asamblea general, integradas por representantes (artículo 2, fracciones II y III). En condominios familiares el órgano máximo es el consejo, integrado por todos los condóminos, que resuelve de común acuerdo mediante voto personal y directo (artículos 2, fracción XII, y 48).
La mesa directiva se integra con tres a cinco miembros —presidente, contralor, secretario y vocales— y verifica el cumplimiento de los acuerdos. Su secretario lleva el libro de actas, que el contralor autoriza y que se protocoliza ante notario público (artículo 47, fracción IX). Esa protocolización no es opcional en el texto, y es el primer papel que falta cuando un acuerdo de vigilancia se impugna.
La administración puede recaer en un comité de administración o en un administrador designado por la asamblea. Si el administrador es condómino, dura de uno a tres años; si el comité administra, resuelve por acuerdo de al menos dos terceras partes de sus miembros, y en caso de desacuerdo el asunto sube a la asamblea (artículo 51).
La facultad sobre vigilancia está en el artículo 49, fracción VIII: corresponde a la asamblea establecer los medios y las medidas para la seguridad y vigilancia del condominio, del conjunto urbano condominal o del condominio concesionado, así como la forma en que deberán participar los condóminos, incluyendo las cuotas o aportaciones en numerario que deberá cubrir cada uno. En condominios familiares la misma facultad la ejerce el consejo por el artículo 50, fracción II.
Ese cierre de la fracción VIII es la parte útil: el acuerdo de seguridad y la cuota que lo paga son el mismo acuerdo. Aprobar el servicio sin fijar en el acta la aportación de cada condómino deja la decisión a medias, y es la grieta por donde después se discute la cobranza.
La mayoría es simple; lo que se derrumba es el quórum
Aquí está la parte que casi nadie tiene a la mano, y es donde se pierden las asambleas veracruzanas. La regla de votación y la regla de instalación son distintas, y sólo la segunda es exigente.
El artículo 47, fracción VIII, es tajante: las resoluciones se toman por mayoría simple, salvo cuando la ley, el reglamento interior o el general establezcan una mayoría especial. Contratar vigilancia no tiene mayoría especial en la ley: entra por mayoría simple, salvo que tu propio reglamento se la haya puesto.
El voto no se cuenta por cabezas. Cada condómino tiene un voto por unidad exclusiva, equivalente al porcentaje que le corresponda sobre el valor nominal del condominio (fracción II). En asambleas de zona y generales votan los representantes con el porcentaje de su condominio o zona (fracciones III y IV). En condominios concesionados, en cambio, cada propietario tiene un voto por inmueble (fracción V): ahí sí se cuenta por cabezas.
El quórum se degrada en tres pasos:
- Primera convocatoria: 51% del valor nominal. Excepción: para nombrar administrador, comité de administración o mesa directiva se exige 65% (fracción XI).
- Segunda convocatoria: 33% del valor nominal, y 50% si en esa asamblea se nombra administrador, comité o mesa directiva (fracción XIII).
- Tercera convocatoria: las decisiones se toman con los condóminos que asistan (fracción XIV).
Los tiempos también están fijados: diez días de anticipación para ordinarias y cinco para extraordinarias, con lugar, día, hora y orden del día, publicadas en el lugar físico destinado para ello y exhibidas durante todo ese periodo (fracción X). Y el efecto es el que conviene recordarle a quien no asiste: los acuerdos obligan a todos los condóminos, incluyendo a los ausentes (fracción XV).
Al moroso se le cobra y se le quita el voto; los servicios no se tocan
Esta es la respuesta que más sorprende a un administrador que llega de otra entidad, y conviene tenerla escrita antes de que alguien la improvise en una junta.
La Ley 541 no contempla la suspensión ni la restricción de servicios por falta de pago. Su Capítulo de sanciones, el artículo 67, fracción II, ofrece tres herramientas y sólo tres frente a quien no cubre en plazo las cuotas de los fondos de operación, mantenimiento, administración y de reserva:
- Multa de diez a cien días de salario mínimo general vigente en el área geográfica que corresponda.
- Intereses moratorios, en los términos que establezca el reglamento interior o el reglamento general.
- Restricción del derecho de voto en las asambleas.
No hay corte de energía, ni de agua, ni bloqueo de acceso, ni retiro del tag del estacionamiento. Un reglamento interior veracruzano que ordene cualquiera de esas medidas está creando una facultad que la ley no otorgó, y quien la ejecuta —incluido el guardia que recibe la instrucción— queda expuesto por su cuenta.
Vale una nota de lectura sobre la unidad de medida: la fracción II está redactada en días de salario mínimo, fórmula anterior a la desindexación. Desde la reforma constitucional publicada en el Diario Oficial de la Federación el 27 de enero de 2016, las referencias al salario mínimo como unidad de cuenta se entienden hechas a la Unidad de Medida y Actualización. El texto de 2009 conserva la redacción vieja; el cálculo se hace con la UMA.
El árbitro de tus controversias no es un juez
La 541 monta un procedimiento que casi ningún condominio veracruzano usa, y que conviene conocer antes de contratar a un abogado.
El artículo 3 dice que la aplicación y vigilancia de la ley corresponde al Poder Ejecutivo por conducto del Instituto, y al Poder Judicial del Estado. El Instituto sustancia un procedimiento arbitral que termina en laudo (artículo 75), aclarable a petición de parte dentro de los tres días siguientes a la notificación. Antes de emitirlo, el Instituto puede remitir a las partes a mediación y conciliación ante la instancia correspondiente del Poder Judicial, con consentimiento fehaciente de ambas; esa vía es voluntaria y suspende el arbitraje hasta por sesenta días hábiles (artículo 76). Los convenios suscritos en mediación o conciliación obligan a las partes (artículo 77).
Aquí hay que declarar un hueco en lugar de rellenarlo. El artículo 2, fracción XIV, define al Instituto como el Instituto Veracruzano de Desarrollo Urbano, Regional y Vivienda. El organismo estatal de vivienda opera hoy bajo el nombre Instituto Veracruzano de la Vivienda. No localizamos el decreto que formalice la sustitución de denominación, y por eso no lo damos por resuelto: antes de dirigir un escrito de arbitraje conviene confirmar en ventanilla la denominación y la dirección vigentes.
Lo que la ley no dice sobre el guardia
El texto de 2009 se ocupa del servicio y no de la relación laboral, y ese silencio se hereda al contrato.
La ley no fija quién es patrón del elemento, ni exige póliza de responsabilidad civil al prestador, ni obliga a que la empresa contratada tenga autorización estatal vigente —eso lo obliga la Ley 489, no la 541—, ni dice nada sobre videovigilancia en áreas comunes, ni sobre el tratamiento de los datos que registra la caseta.
Ese hueco se cierra en el contrato, y en un condominio veracruzano hay tres cláusulas que valen más que las demás: la que obliga al prestador a exhibir su autorización vigente y su ratificación anual con la modalidad correspondiente; la que traslada expresamente al prestador la responsabilidad solidaria por los daños que cause su personal, en línea con lo que ya le impone el artículo 397, fracción XIX, de la Ley 489; y la que ordena que el protocolo de acceso respete el libre paso de las autoridades por las vías de uso común. Antes de redactarlas conviene tener a la mano cómo se verifica al proveedor bajo el Título Sexto de la Ley 489, cómo se integra el costo del puesto que estás por votar en la guía de costos veracruzana, y el panorama regulatorio del estado completo.
También conviene decidir, y dejarlo en el acta, qué pasa con las cámaras: quién conserva las grabaciones, cuánto tiempo y quién autoriza su entrega. La 541 no lo regula y el reglamento interior es el único lugar donde puede quedar escrito.
Con eso sobre la mesa, la pregunta para la próxima junta ya no es si el comité puede contratar vigilancia. Es esta: ¿el acta con la que hoy opera nuestra caseta fija la cuota de cada condómino, está protocolizada ante notario, y dice quién puede pasar la pluma cuando quien la pide es una autoridad? Si alguna de las tres respuestas es “no lo sé”, el punto ya tiene contenido y no hace falta inventarle uno.
Fuentes: Ley número 541 que Regula el Régimen de Propiedad en Condominio en el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, Gaceta Oficial 15-04-2009 (arts. 2, 3, 9, 12, 14, 15, 17, 19, 20, 47, 48, 49, 50, 51, 67, 75, 76 y 77 y Artículo Segundo Transitorio); Ley número 489 del Sistema Estatal de Seguridad Pública para el Estado de Veracruz de Ignacio de la Llave, Gaceta Oficial 17-12-2025 (art. 397, fr. XIX); decreto de desindexación del salario mínimo, DOF 27-01-2016.
