El artículo 104 de la Ley campechana no entrega a la caseta una orden para desalojar a quien debe cuotas. Si la persona incumplida es ocupante y no propietaria, ordena que el administrador demande la desocupación previo consentimiento del condómino; si éste se opone, la ruta cambia a la acción del artículo 103 contra ambos. Esa condición obliga a separar un conflicto de pago, el expediente para cobrarlo y la ocupación de una vivienda antes de dar una instrucción al personal de acceso.
La Ley de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en Tiempo Compartido del Estado de Campeche prevé tres consecuencias distintas para el incumplimiento: intereses y vía ejecutiva civil por cuotas comunes, la demanda de venta de derechos por incumplimiento reiterado y la desocupación de una persona ocupante no propietaria. Cada una tiene un supuesto y una documentación propia; ninguna equivale a impedir por decisión unilateral el uso de un área común o a retirar a alguien del inmueble.
En la consulta del 1 de septiembre de 2026, el portal legislativo del Congreso conserva esta Ley en su catálogo y exhibe el Decreto 202 de 1980; el propio archivo se identifica como documento para consulta sin validez legal y no expone un historial verificable de reformas posteriores. Por esa limitación, esta guía cita el texto disponible de los artículos analizados, pero no afirma que no existan reformas posteriores fuera de esa ficha.
Tres recibos abren una vía, pero no sustituyen el expediente
El primer párrafo del artículo 102 dispone que las cuotas mensuales para gastos comunes no cubiertas causan intereses al tipo legal o al que fije el reglamento del condominio. Esa referencia no permite anotar cualquier porcentaje en un estado de cuenta: si se pretende un tipo distinto del legal, el reglamento debe ser localizable y expresar esa regla.
La acción ejecutiva civil puede ejercitarse cuando existan tres recibos pendientes de pago. El umbral no se satisface con un listado interno de saldos. El propio artículo exige un documento de liquidación de adeudos, intereses moratorios y, en su caso, la pena convencional que establezca el reglamento; también exige firmas y anexos determinados. El texto no fija un requerimiento previo, una carta de aviso ni un plazo adicional como condición de esa acción. Por esa razón, esta guía no presenta esos pasos como si fueran requisitos legales, aunque el reglamento o una estrategia jurídica concreta puedan contemplarlos.
| Tramo | Qué exige la Ley | Documento o intervención que no puede omitirse | Artículos |
|---|---|---|---|
| Determinar la cuota común | La Asamblea establece los fondos de mantenimiento, administración y reserva, así como las cuotas proporcionales al valor fijado en la escritura | Acta de Asamblea donde se determinaron las cuotas | 94, fr. VI |
| Registrar la falta de pago | Las cuotas mensuales no cubiertas generan intereses al tipo legal o al que fije el reglamento | Recibos pendientes; reglamento si se reclama un tipo o pena convencional previstos ahí | 102, primer párrafo |
| Preparar la vía ejecutiva civil | Deben existir tres recibos pendientes | Estado de liquidación firmado por administrador y presidencia del Comité de Vigilancia, recibos pendientes y copia certificada del acta de Asamblea | 102, segundo párrafo |
| Valorar venta forzosa de derechos | Debe haber incumplimiento reiterado; no basta que se hayan reunido tres recibos | Resolución de Asamblea con un mínimo de 75% de las personas condóminas; la demanda respeta el derecho del tanto y el reglamento aplicable | 103 |
| Tratar a quien ocupa sin ser propietario | El administrador demanda desocupación solo con consentimiento previo del condómino | Consentimiento del condómino; si se opone, la acción se dirige contra condómino y ocupante en los términos del artículo 103 | 104 |
La copia certificada del acta no es un adorno de la carpeta. Es el documento que conecta la cifra reclamada con la facultad de la Asamblea para establecer las cuotas. El administrador recauda esas cuotas y expide el recibo correspondiente, pero además debe entregar mensualmente un estado de cuenta detallado; cada condómino cuenta con cinco días desde su entrega para formular observaciones u objeciones, sin que ello sustituya la aprobación anual que corresponde a la Asamblea (artículos 94, fracción IV, y 96, fracciones VII y VIII).
Dos firmas cumplen funciones diferentes
El artículo 102 pide la firma del administrador y de la presidencia del Comité de Vigilancia en la liquidación. No convierte al Comité en acreedor ni en quien decide por sí solo demandar. El administrador conserva y organiza la documentación, recauda cuotas y entrega los estados de cuenta; el Comité vigila que cumpla los acuerdos de Asamblea, verifica los estados de cuenta e incumplimientos que rinda o informe y puede coadyuvar para que se cumplan obligaciones (artículos 96 y 98).
Esa división ayuda a detectar un expediente incompleto. Una firma de administración sin la presidencia del Comité no reúne la fórmula que el artículo 102 exige; la firma del Comité sin el estado de liquidación, los tres recibos y el acta certificada tampoco. En cambio, una discusión sobre si la cuota fue acordada, cómo se calculó el interés o si el reglamento permite pena convencional no queda resuelta por acumular firmas: debe poder leerse en los instrumentos que la Ley pide acompañar.
La Ley establece que las controversias derivadas de su interpretación y aplicación, del reglamento, de la escritura constitutiva y de la traslativa de dominio van al arbitraje si el reglamento lo prevé o a los tribunales competentes (artículo 106). No fija en estos artículos un formato de requerimiento extrajudicial ni una secuencia universal para discutir una liquidación. Conviene no completar ese silencio con un aviso de caseta que pretenda funcionar como acto de cobranza o resolución jurídica.
La venta de derechos no es el siguiente paso automático
El artículo 103 se refiere al condómino que reiteradamente incumpla sus obligaciones y lo hace responsable de los daños y perjuicios que cause. Permite demandarlo para obligarlo a vender sus derechos, incluso en subasta pública, respetando el derecho del tanto y en los términos del reglamento del condominio. Para ejercer esa acción, la Asamblea debe resolverlo con un mínimo de 75% de las personas condóminas.
La Ley no define en ese artículo cuántos recibos constituyen “reiteradamente” ni dice que tres recibos pendientes transformen por sí mismos la vía ejecutiva del artículo 102 en venta forzosa. Son supuestos distintos: uno establece un umbral documental para la acción ejecutiva civil; el otro exige incumplimiento reiterado, decisión de Asamblea y la mayoría especial indicada. El acta debe conservar el acuerdo real que se tomó, sin describir la venta como una consecuencia automática de la mora.
Tampoco debe confundirse esa acción con una sanción administrativa aplicada por la persona administradora. En relación con los bienes comunes, el administrador tiene facultades de apoderado general para administrar bienes y para pleitos y cobranzas; otras facultades requieren acuerdo de Asamblea por mayoría de 51% de los condóminos (artículo 97). El artículo 103 añade, para la venta de derechos, su propia exigencia de 75%; esa regla especial no desaparece por la representación general del administrador.
La desocupación depende de quién ocupa y de la postura del propietario
El artículo 104 no usa la palabra “arrendatario”; habla de quien incumpla obligaciones siendo ocupante no propietario. La misma Ley reconoce que un condómino, su arrendatario u otra persona cesionaria del uso pueden acordar entre ellos quién cumple determinadas obligaciones ante los demás y cuándo la persona usuaria representa al condómino en Asamblea, pero conserva al condómino como responsable solidario y les pide notificarlo oportunamente a la administración (artículo 82).
Por ello, no es seguro convertir una etiqueta informal —huésped, familiar, inquilino o personal que habita una unidad— en una conclusión automática sobre el artículo 104. La norma no detalla en ese precepto un expediente de renta, una notificación de terminación de contrato ni una facultad para que una empresa de vigilancia retire personas o pertenencias. Lo que sí ordena es que el administrador demande la desocupación con consentimiento previo del condómino; si éste se opone, se procede contra ambos en los términos del artículo 103.
La guía regulatoria de Campeche explica el régimen local para comprobar la autorización de un proveedor de seguridad privada y las funciones generales de Asamblea, administración y Comité. SEPRICO no opera con guardias propios en Campeche: este contenido es documentación para que una comunidad revise su marco interno y a cualquier proveedor local, no una oferta de vigilancia en la entidad.
El crédito acompaña al inmueble, no a la consigna de acceso
Los créditos originados por obligaciones de la escritura constitutiva, la traslativa de dominio, el reglamento, la Ley y demás disposiciones aplicables gozan de garantía real sobre las unidades, incluso si se transmiten a terceras personas (artículo 108). Esa regla muestra por qué el cobro no necesita convertirse en una función de quienes controlan una entrada: su fuente está en los documentos del régimen y en las vías que la Ley prevé.
Tres recibos pendientes describen el momento en que puede abrirse la vía ejecutiva civil, no un permiso para ejecutar una restricción física. La pregunta útil para la Asamblea es cuál documento acredita cada cifra, cada firma y el acuerdo que respalda la acción que pretende iniciar; si el expediente no puede responderla, el problema sigue siendo documental antes que operativo.
Fuentes oficiales: Ley de Fraccionamientos, Unidades Habitacionales, Condominios y Uso de Inmuebles en Tiempo Compartido del Estado de Campeche, Decreto 202, Periódico Oficial núm. 2804, segunda sección, 15-05-1980; texto para consulta publicado por el Congreso del Estado de Campeche (arts. 82, 94, 96 a 98 y 102 a 108). El catálogo legislativo del Congreso lista la Ley con el mismo Decreto 202 y fecha de publicación; su ficha no expone un historial de reformas posteriores verificable en la consulta realizada el 01-09-2026.
