El artículo 32 de la Ley de Condominios de Colima obliga a reunir más que una lista de adeudos antes de acudir a la vía ejecutiva civil: el estado de liquidación debe estar suscrito por el administrador y el Comité de Vigilancia, llevar los recibos pendientes y acompañarse del acta o reglamento que fijó las cuotas. La acción solo puede ejercerse cuando existen tres recibos pendientes de pago. Para el presupuesto que sostiene una caseta, ese orden documental importa tanto como el monto adeudado.
Tres recibos no forman por sí solos el expediente
El recibo mensual acredita una parte del adeudo, pero el artículo 32 pide una cadena. Las cuotas impagas causan intereses al tipo legal o al que establezca el reglamento; la pena convencional solo entra si el propio reglamento la estipula. Después, el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios y, en su caso, esa pena es el documento que trae aparejada ejecución, no una carta de cobranza ni el saldo mostrado en una aplicación.
La ley exige que ese estado vaya suscrito por el administrador y el Comité de Vigilancia. También debe llevar los recibos impagos y una copia certificada, por esos mismos funcionarios, de la parte pertinente del acta de asamblea o del reglamento donde se determinaron las cuotas de mantenimiento, administración y reserva. Si uno de esos documentos falta, no queda integrado el supuesto documental que describe el artículo 32.
| Momento | Documento o verificación | Regla aplicable |
|---|---|---|
| Registrar la cuota mensual | Recibo que muestre el saldo a cargo del condómino | El administrador debe otorgar recibo mensual e incluir, en su caso, los saldos (artículo 24, fracción IX) |
| Esperar el umbral legal | Tres recibos pendientes de pago | La acción ejecutiva civil solo puede ejercerse con tres recibos pendientes (artículo 32) |
| Cuantificar el adeudo | Estado de liquidación con principal, intereses y pena convencional solo si el reglamento la prevé | Artículo 32 |
| Probar el origen de la cuota | Copia certificada de la parte aplicable del acta de asamblea o del reglamento | Artículo 32 |
| Completar la suscripción | Firma del administrador y del Comité de Vigilancia | Artículo 32 |
La tabla no crea un plazo de requerimiento ni autoriza una sanción adicional: la Ley no fija ahí un calendario de avisos previos. El reglamento del condominio puede contener reglas adicionales de cobranza, siempre que no se presenten como sustituto de los requisitos que el artículo 32 sí enumera.
El Comité de Vigilancia revisa: no sustituye la decisión de la asamblea
La Asamblea General nombra y remueve al Comité de Vigilancia, que puede integrarse por una, dos o tres personas (artículo 22, fracción III). Sus deberes incluyen cerciorarse de que el administrador cumpla los acuerdos de asamblea, revisar los estados de cuenta, informar observaciones sobre la administración y convocar a asamblea cuando el administrador, requerido por el comité, no lo haga en los tres días siguientes (artículo 25).
Esa función explica que su firma sea indispensable en el documento de cobro. No convierte al Comité, por el solo artículo 32, en quien decide aisladamente la contratación de vigilancia o la venta de derechos de un condómino. La representación de la Asociación y los actos de administración corresponden al administrador previa autorización de la Asamblea, con las facultades que esta determine (artículo 24, fracción IV); además, la Asamblea puede otorgarle poder general para pleitos y cobranzas (artículo 22, fracción XII).
En consecuencia, antes de pedir la firma al comité conviene conservar el acta que acredita quién lo integra y revisar si la asamblea otorgó al administrador la representación necesaria. El archivo debe permitir comprobar ambos cargos, no solo identificar a quienes hoy ocupan la caseta o administran las cuotas.
Cuando el adeudo afecta la vigilancia, el presupuesto no cambia la vía
La Asamblea aprueba el presupuesto de gastos y establece las cuotas para los fondos de mantenimiento, administración y reserva (artículo 22, fracciones VI y VII). Ahí puede quedar incluido el costo de vigilancia que el condominio haya acordado. Si una cuota deja de pagarse, su destino no habilita un mecanismo de cobro distinto: el artículo 32 sigue pidiendo el mismo expediente.
La Ley permite que el reglamento prevea una salida temporal: distribuir entre los demás condóminos el importe vencido y el que se siga causando, en proporción al valor de sus propiedades, hasta recuperar el adeudo. Al recuperar, el administrador debe reembolsar lo que aportaron y los intereses proporcionales. No es una multa para los condóminos cumplidos; es una previsión que debe existir expresamente en el reglamento.
Tampoco el retraso autoriza, por sí solo, a suspender agua, electricidad, gas, acceso o servicios comunes. El artículo 12 reconoce el uso de bienes, servicios e instalaciones generales conforme a su destino, sin restringir ni volver más oneroso el derecho de los demás, y el artículo 32 señala la vía de cobro sin añadir una facultad de corte. El contexto regulatorio completo —incluida la forma en que la asamblea aprueba el presupuesto de vigilancia— está en la guía estatal de Colima.
El 75% del artículo 33 es otra decisión, no el cuarto paso de la cobranza
Para incumplimiento reiterado, el artículo 33 contempla una medida distinta: demandar que el condómino venda sus derechos hasta en subasta pública, respetando el derecho al tanto conforme al reglamento. Esa acción debe resolverse en Asamblea de Condóminos por un mínimo de 75% de éstos. No basta la firma conjunta que habilita el estado de liquidación del artículo 32.
La diferencia evita dos errores opuestos. No se debe elevar automáticamente cada adeudo de tres recibos a una decisión de venta; tampoco se debe usar una votación del 75% como si reemplazara los recibos, la liquidación y las firmas exigidas para la vía ejecutiva. Son supuestos separados, con documentos y decisión colectiva distintos.
Hay además una consecuencia para quien adquiere una unidad con saldo pendiente: los créditos de los artículos anteriores afectan a pisos, departamentos, viviendas, casas o locales aun cuando se enajenen; la persona adquirente tiene el carácter de sucesora del dueño anterior para esos créditos (artículo 34). Una constancia informal de “sin adeudo” no sustituye la revisión del estado de cuenta, los recibos y el reglamento aplicable antes de comprar.
La reforma de 2023 no cambió los artículos que sostienen este expediente
El Decreto 273 publicado en el Periódico Oficial el 20 de mayo de 2023 reformó y adicionó disposiciones de la Ley de Condominios, entre ellas el artículo 20 y partes de los artículos 22 y 24. Su relación de reformas no incluye los artículos 32, 33 o 34. Por eso, para la cobranza descrita aquí, el texto del ordenamiento publicado por el Congreso del Estado conserva las reglas documentales aplicables.
El PDF del Congreso muestra como última reforma integrada la de 2004; no debe leerse como si absorbiera por sí mismo el Decreto 273. Para este expediente la consulta de ambos documentos coincide en lo decisivo: el decreto de 2023 no alteró el umbral de tres recibos, la doble suscripción ni el 75% de la acción de venta. No se localizó en los portales oficiales consultados una reforma posterior que modifique esos tres artículos.
Antes de instruir una demanda, el administrador debe entregar al asesor jurídico, en este orden, el acta o reglamento que fijó la cuota, los tres recibos vencidos y el estado de liquidación firmado junto con el Comité de Vigilancia; sin ese paquete, no debe presentarse la cobranza como vía ejecutiva civil.
