¿Puede el reglamento interno decidir por sí solo cómo se cobran las cuotas y qué regla de seguridad aplica en una caseta? No. La pregunta confunde el documento que ordena la operación con los acuerdos que la Ley reserva a la Asamblea. El artículo 50 de la Ley de Condominios del Estado de Durango le exige prever, entre otras materias, el procedimiento para cobrar cuotas ordinarias y extraordinarias, los criterios de sus montos y periodicidad, y los procedimientos y medidas para preservar la tranquilidad y la seguridad personal, familiar y patrimonial.
El precepto parte de una jerarquía clara: el reglamento no puede contravenir el Código Civil, la propia Ley ni la escritura constitutiva. La lista del artículo 50 es enunciativa, no limitativa, pero esa apertura permite atender características concretas del condominio, no crear facultades incompatibles con esas normas superiores.
El reglamento conecta cuotas, operación y seguridad
El contenido mínimo orientativo del artículo 50 junta tres planos que suelen tratarse por separado: la obligación de pagar, el modo de administrar y las reglas de tranquilidad y seguridad. La conexión es práctica. Una cuota puede financiar servicios no individualizados de las áreas comunes; para que su cobro y su destino sean verificables, el reglamento debe indicar qué procedimiento sigue y la Asamblea debe fijar el esquema de cobro.
| Materia | Qué debe contemplar o decide la Ley | Límite que conviene conservar | Artículos |
|---|---|---|---|
| Cobro de cuotas | El reglamento debe prever el procedimiento de cobro de cuotas ordinarias y extraordinarias; la Asamblea establece las cuotas y el sistema o esquema de cobro | El artículo 50 no fija por sí mismo una tasa de interés, un plazo de aviso ni una vía judicial | 50, fr. II; 29, fr. VII |
| Monto y periodicidad | El reglamento contempla criterios para monto y periodicidad de cuotas de los fondos de administración, mantenimiento y reserva | Las cuotas se destinan a los fondos y gastos que describe la Ley; no basta cambiarles el nombre en una regla interna | 50, fr. III; 53 |
| Administración y gasto | El reglamento incluye medidas para la administración, mantenimiento y operación; el administrador recauda y ejerce gastos conforme al reglamento o a los acuerdos de Asamblea | La administración ejecuta dentro de esas fuentes, no convierte una medida operativa en acuerdo de Asamblea | 50, fr. IV; 40, frs. XIV y XV |
| Seguridad y tranquilidad | El reglamento incluye procedimientos y medidas para preservar seguridad personal, familiar y patrimonial; la Asamblea establece medios y medidas de seguridad y vigilancia | La regla interna debe respetar la Ley, la escritura y las facultades de cada órgano | 50, fr. XXI; 29, fr. XVIII |
El hecho de que un reglamento detalle registros de visitantes, horarios de acceso o reportes de incidencias no autoriza a inventar una obligación de pago o una sanción sin fuente aplicable. A la inversa, un presupuesto aprobado no vuelve innecesaria la regla que permita identificar cómo opera un acceso, quién comunica una excepción y qué documento se conserva.
La Asamblea aprueba la regla; la administración la ejecuta
La Asamblea puede aprobar o modificar el reglamento interno y debe establecer las cuotas, con el sistema o esquema de cobro que considere adecuado a las características del condominio (artículo 29, fracciones II y VII). También le corresponde establecer los medios y medidas para seguridad y vigilancia (fracción XVIII). El reglamento da continuidad a esas decisiones, pero no puede sustituir la resolución colegiada que fija una cuota o define el esquema de vigilancia.
El administrador recauda lo que corresponda a los fondos y a las cuotas extraordinarias conforme a los procedimientos, periodicidad y montos establecidos por la Asamblea o por el reglamento interno (artículo 40, fracción XIV). Además, debe entregar el estado de cuenta con visto bueno del Comité de Vigilancia en la periodicidad aplicable; incluye ingresos y egresos, cuotas pendientes, cuentas por pagar a proveedores y la relación de morosos, con reserva de datos personales (artículo 40, fracción XVII). El Comité verifica y dictamina esos estados de cuenta, pero su revisión no sustituye la aprobación que corresponda a la Asamblea (artículo 46, fracción VI).
La guía regulatoria de Durango desarrolla la diferencia entre el acuerdo condominal sobre vigilancia y la autorización estatal que debe verificar un proveedor. En el plano interno, el reglamento ayuda a que la cuota, el alcance operativo y la rendición de cuentas describan la misma decisión, sin atribuir a la caseta una facultad de cobro o de restricción.
Intereses y restricciones necesitan una fuente concreta
El artículo 60 dispone que las cuotas no cubiertas oportunamente, en las fechas y formalidades fijadas por Asamblea o reglamento, causan intereses moratorios al tipo que una de esas dos fuentes haya determinado. También remite las sanciones a las decisiones de Asamblea. Por eso, la expresión “interés moratorio” en una cuenta no basta para elegir un porcentaje: el expediente debe identificar el acuerdo o la cláusula del reglamento que lo fijó.
Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación, excepciones personales ni a otro supuesto que excuse su pago (artículo 57). Ese mandato no elimina el procedimiento de cobro que el artículo 50 exige incorporar al reglamento ni permite saltar a una consecuencia que el texto no enumera. En particular, los artículos 50, 57 y 60 no señalan por sí solos una secuencia de requerimientos ni una vía judicial específica; esa omisión no debe llenarse con una regla improvisada de la administración.
La Asamblea puede acordar la suspensión o restricción de energía eléctrica, gas, agua potable y otros servicios comunes por omisión de cuotas, siempre que sean cubiertos con esas cuotas ordinarias, y debe establecer las condiciones para levantarla. No puede suspenderse totalmente el agua potable (artículo 29, fracción XVII). Esa facultad de Asamblea es distinta de redactar un procedimiento de cobro: una cláusula reglamentaria no puede convertir la restricción en un acto automático ni borrar el límite del agua.
El reglamento debe acompañar al ocupante, no quedarse en un archivo
Un ejemplar del reglamento interno forma parte del apéndice del protocolo notarial (artículo 51). Quien adquiere u ocupa una unidad privativa debe sujetarse a él; además, en los contratos de arrendamiento y en otros actos que transmitan el uso de una parte privativa debe anexarse un ejemplar firmado por las partes (artículo 52). Esto da importancia documental a una regla de acceso o de cuotas: debe ser localizable para quien habita la unidad, no solo para la mesa directiva.
Al preparar una modificación, la Asamblea tiene que aprobarla dentro de sus facultades y respetar el orden de fuentes que marca el artículo 50. Si la modificación versa sobre la escritura constitutiva o el reglamento interno, la Ley exige Asamblea Extraordinaria, mayoría especial de al menos dos terceras partes de los votos de la totalidad de integrantes presentes, escritura pública e inscripción en el Registro Público de la Propiedad (artículo 13). No es equivalente a comunicar una nueva instrucción operativa al personal de acceso.
Una regla detallada no corrige un acuerdo ausente
Un reglamento puede hacer que una cuota, una bitácora y una medida de seguridad sean comprensibles para residentes, administración y Comité. No puede usarse para encubrir que nunca se fijó el monto, que no existe un acuerdo de Asamblea sobre la medida aplicada o que se rebasó el límite de no suspender totalmente el agua potable. La utilidad de revisar el artículo 50 está precisamente en detectar esa diferencia antes de ejecutar una medida contra una persona residente.
Fuentes oficiales: Ley de Condominios del Estado de Durango, publicada en el Periódico Oficial 36, 05-05-2013; última reforma Decreto 245, Periódico Oficial 93, 20-11-2022 (arts. 13, 29, 40, 46, 50 a 53, 57 y 60); catálogo de legislación vigente del Congreso del Estado de Durango, que lista la Ley de Condominios con P.O. 93, 20-11-2022; consulta efectuada el 01-09-2026.
