Llamar “reglamento interno” a cualquier aviso de administración borra una diferencia documental importante. En Zacatecas, el reglamento de administración forma parte de los documentos que acompañan la escritura constitutiva, debe inscribirse junto con ella y tiene un contenido mínimo legal. Una instrucción distribuida por correo o entregada a la caseta puede explicar cómo ejecutar una regla vigente; por sí sola no demuestra que esa regla sea parte del reglamento inscrito ni que haya ampliado las facultades de quien administra.
El marco aplicable es el Código Territorial y Urbano para el Estado de Zacatecas y sus Municipios. El texto consolidado oficial ubica la constitución documental del condominio en los artículos 244 a 247, y la administración, Asamblea y reglamento en los artículos 266 a 274. Para una consigna de acceso, un contrato de vigilancia o una cuota que lo financie, leer esos artículos en conjunto evita que un asunto común se presente como si fuera una decisión unilateral de la administración.
El reglamento está vinculado con la escritura y con el Registro
La escritura constitutiva debe identificar los bienes comunes, su aprovechamiento y sus características, así como los casos y condiciones en que puede modificarse (artículo 244, fracciones V y X). El mismo artículo ordena agregar al apéndice de la escritura el reglamento del condominio, entre otros documentos. Después, el artículo 245 dispone que tanto la escritura constitutiva como el reglamento se inscriban en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio.
Esa formalización tiene una consecuencia práctica para quien vive u ocupa una unidad. Los contratos de adquisición deben insertar las cláusulas conducentes de la escritura y dejar constancia de que la persona interesada recibe una copia certificada por notaría del reglamento (artículo 246). El artículo 247 añade que el reglamento debe prever los casos en que, con base en el Código y en la escritura, procede modificar ésta.
| Documento o decisión | Qué exige o atribuye el Código | Límite relevante para una regla de acceso o vigilancia | Artículos |
|---|---|---|---|
| Escritura constitutiva | Describe bienes comunes y señala los casos y condiciones de su modificación | La administración no puede reemplazar con un aviso los datos o condiciones que la escritura reserva | 244, frs. V y X |
| Reglamento de administración | Se agrega al apéndice de la escritura y se inscribe con ella | Debe revisarse en su versión inscrita antes de atribuirle una obligación, una prohibición o una facultad | 244 y 245 |
| Administración | Conserva bienes comunes, designa a quien ejecuta materialmente actos de administración, ejecuta acuerdos, recauda cuotas y observa Código, escritura y reglamento | Designar ejecución material no equivale a crear un gasto común o una facultad que ninguna de esas fuentes confiere | 267 |
| Representación legal | El administrador o presidencia del comité de administración representa asuntos comunes y tiene poder para administrar bienes y pleitos y cobranzas | Las facultades que requieren cláusulas especiales solo existen si el reglamento o la Asamblea las confieren | 268 |
| Asamblea | Atiende los asuntos de interés común que no estén conferidos a la administración; conoce cuentas, aprueba presupuesto y determina cómo obtener fondos | Un contrato o presupuesto de vigilancia que no esté ya dentro de una facultad conferida corresponde a ese órgano | 269 |
El Código enumera como bienes comunes los locales para portería y alojamiento de vigilantes, así como las obras de seguridad, cuando sirven al uso o disfrute común (artículo 251, fracciones II y III). Esa clasificación describe elementos físicos y de uso común. No usa una fórmula que por sí sola autorice a contratar un servicio de seguridad privada ni determina quién puede comprometer el presupuesto para ese servicio. Esa segunda pregunta se resuelve con las facultades conferidas, la escritura, el reglamento y, para los asuntos no conferidos, la Asamblea.
El contenido mínimo no convierte al reglamento en un poder sin límites
El artículo 273 exige que el reglamento establezca, por lo menos, los derechos y obligaciones respecto de bienes comunes y las limitaciones a su uso y al de la propiedad exclusiva; medidas para la mejor administración; disposiciones para integración, organización y desarrollo de la comunidad; forma de convocar a Asamblea y quién la preside; designación y facultades de la administración; requisitos, remuneración y remoción de ésta; y las demás materias que dispongan la escritura y el Código.
Por eso, una regla sobre registro de visitantes, horario de mudanzas o uso de una puerta común puede requerir que el reglamento defina el derecho, la limitación y la persona facultada para aplicarla. Pero la enumeración no autoriza a contradecir el Código o la escritura. Tampoco permite leer la mención a “medidas” de administración como si eliminara las materias que el artículo 269 deja a la Asamblea.
El propio Código señala las fuentes que rigen derechos y obligaciones de las personas condóminas: el Código, el Código Civil estatal, la escritura constitutiva, el reglamento, el contrato de adquisición o promesa de adquisición y la legislación urbana aplicable (artículo 274). Esa lista obliga a revisar el documento concreto que se pretende aplicar. Una consigna operativa puede detallar el modo de ejecutar una regla; no sustituye el acto que incorporó la regla al instrumento correspondiente.
La administración ejecuta dentro de facultades conferidas
El artículo 266 permite que la administración esté a cargo de una persona administradora o de un comité de administración, según el reglamento o la designación de Asamblea. Si existe comité, sus resoluciones son por unanimidad y, ante desacuerdo, debe someter el asunto a la Asamblea. Salvo disposición distinta del reglamento, la Asamblea puede remover a la administración o a integrantes del comité.
Las cinco obligaciones del artículo 267 ayudan a separar conservación de decisión. Cuidar bienes comunes y mantener instalaciones y servicios generales permite atender una reparación o preservar la operación que ya está definida. Ejecutar acuerdos de Asamblea permite llevar a la práctica un presupuesto o contrato aprobados. Recaudar cuotas permite exigir pagos que correspondan a gastos comunes. Ninguna de esas frases dice que la administración pueda, sin una fuente adicional, fijar un nuevo gasto anual, elegir un proveedor o alterar el alcance de una contratación que la Asamblea reservó.
La representación del artículo 268 tampoco elimina ese límite. Da facultades de apoderado para administrar bienes y para pleitos y cobranzas, pero excluye las facultades que requieran cláusulas especiales, salvo que estén otorgadas en el reglamento o por la Asamblea. Antes de firmar o renovar un contrato que comprometa recursos comunes, el expediente debe poder mostrar cuál de esas dos fuentes confiere la facultad y cuál aprobó el presupuesto cuando corresponde.
La guía estatal de Zacatecas explica por separado cómo verificar la autorización local de un proveedor de vigilancia en inmuebles. Esa revisión administrativa no reemplaza la pregunta interna: si el reglamento o el acta de Asamblea facultan a quien firma y describen el gasto común que se contratará.
La convocatoria y la mayoría también forman parte del acuerdo
Los asuntos comunes no conferidos a administración o comité corresponden a la Asamblea, que debe reunirse al menos una vez al año (artículo 269). Como regla general, se decide por mayoría de votos del total de condóminos; en segunda convocatoria, por mayoría de quienes estén presentes, salvo que se requiera mayoría especial o unanimidad. El voto de cada condómino equivale al porcentaje que represente su propiedad exclusiva; si una sola persona concentra más de 50% de los votos, se necesita además 50% de los votos presentes para que el acuerdo de mayoría sea válido (artículo 270).
La convocatoria debe hacerse de forma fehaciente por administración con al menos tres días hábiles de anticipación. Quienes representen por lo menos 35% del valor del condominio pueden convocar sin intervención de la administración (artículo 272). Los acuerdos legalmente tomados obligan incluso a ausentes o disidentes, aunque éstos pueden oponerse judicialmente dentro de los treinta días hábiles posteriores a la Asamblea si estiman que se violó el Código, la escritura o el reglamento; la oposición no suspende mientras se resuelve la ejecución del acuerdo (artículo 271).
Estos datos no hacen que todo contrato de vigilancia requiera una misma mayoría en abstracto. La mayoría aplicable depende de si el asunto cabe en una facultad ya conferida y de si el Código, la escritura o el reglamento exigen una mayoría especial o unanimidad. Lo que el artículo 269 sí deja claro es que el presupuesto anual y la forma de allegarse fondos son materias expresas de Asamblea.
El Código deja un límite procedimental que debe declararse
Los artículos 244, 245 y 247 vinculan reglamento, escritura e inscripción, pero no fijan en sus textos una mayoría general ni un procedimiento autónomo para modificar únicamente el reglamento. Tampoco dicen que toda precisión operativa deba convertirse necesariamente en una nueva escritura pública. La guía no llena ese vacío con una regla inventada.
Cuando se pretenda cambiar una disposición del reglamento, deben consultarse la escritura inscrita —que debe prever los casos y condiciones para modificarla—, el propio reglamento y el acuerdo que se proyecta adoptar. Si el cambio toca la escritura o una facultad que requiere cláusula especial, no basta con una circular de administración. Si solo ordena la ejecución de una facultad y acuerdo ya vigentes, debe conservar la referencia documental que permita distinguirlo de una modificación normativa.
El texto oficial consultado conserva vigente el Código publicado el 31 de agosto de 2019. Su encabezado identifica actualización en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado el 6 de agosto de 2025 y también incorpora una publicación del 4 de octubre de 2025. Las reformas posteriores visibles en esa consolidación se refieren a otras disposiciones y transitorios; los artículos 244 a 278 consultados no muestran una nota de reforma posterior que altere las reglas examinadas aquí.
Para la próxima Asamblea, la pregunta útil no es si la caseta ya recibió una instrucción, sino cuál documento inscrito o acuerdo identifica la regla, la facultad para ejecutarla y el presupuesto que la sostiene.
Fuentes oficiales: Código Territorial y Urbano para el Estado de Zacatecas y sus Municipios, publicado en el Suplemento del Periódico Oficial del Estado el 31-08-2019; texto consolidado oficial consultado el 01-09-2026, con actualización indicada POG 06-08-2025 y publicación listada POG 04-10-2025 (arts. 244 a 247, 251 y 266 a 274).
